El Ministerio de Vivienda ha publicado un nuevo índice que afecta principalmente a los nuevos contratos de arrendamiento de grandes tenedores. Este es el penúltimo paso para que las Comunidades Autónomas puedan declarar áreas de mercado residencial tensionado, según la Ley de Vivienda.
Nuevo índice y su impacto
Este nuevo índice, el Sistema estatal de referencia de precios de alquiler, permite establecer límites a los precios de los nuevos contratos de alquiler, nunca a los vigentes, que ya de por sí están limitados a una subida del 3% en 2024. Hasta ahora, solo Cataluña ha decidido aplicarlo en 140 municipios.
El papel del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU)
El MIVAU ha presentado este nuevo índice de precios de referencia para el mercado del alquiler a nivel nacional. Este Índice Oficial de Precios de Alquiler se utilizará como referencia para los nuevos contratos de arrendamiento en las áreas que se declaren como mercado residencial tensionado, aunque solo para grandes tenedores o viviendas que no hayan estado en alquiler en los últimos 5 años.
La respuesta de la Generalitat catalana
Hasta el momento, solo la Generalitat catalana ha iniciado el proceso para declarar 140 municipios de la región como zonas tensionadas. Esto supondrá, entre otras cosas, limitar la subida de los precios de las rentas o la modificación del régimen de prórrogas de los contratos en vigor, mientras que los pequeños propietarios podrán obtener más desgravaciones en el IRPF.
Resolución pendiente del MIVAU
Todavía queda por resolver la publicación por parte del MIVAU, y con carácter trimestral, de una resolución en la que se recogerá la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento.
Detalles de la resolución
En esta resolución, se recogerá el periodo de vigencia, las particularidades de la declaración de cada zona como, por ejemplo, la definición del concepto de gran tenedor de vivienda que aplica en estas áreas tensionadas.
Cómo funciona este índice oficial de precios
Este nuevo sistema ofrece un rango de valores máximos y mínimos de precios de alquiler de viviendas, que sirve, a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.
A quién afecta este índice de precios
Este índice de precios afecta principalmente a los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores y a las viviendas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años en zonas declaradas de mercado residencial tensionado. El valor superior del rango marcará el límite de la renta en estos casos.
El secretario de Estado de Vivienda, David Lucas, ha aclarado que en el caso de un nuevo contrato en el que el arrendador sea un gran tenedor se aplicará el precio menor entre la referencia del contrato anterior o el valor superior del índice de precios.
Un gran tenedor de vivienda es toda persona física o empresa que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial.
La Ley de Vivienda establece una singularidad. Y es que ser declarado como gran tenedor puede bajar hasta a cinco propiedades, si las viviendas están situadas dentro de la misma zona declarada como de mercado residencial tensionado.
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Dónde encontrar este rango de valores del alquiler
La nueva aplicación está accesible a través del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Para obtener el rango de valores del alquiler de una vivienda a través de la aplicación, el MIVAU explica que hay que realizar varios pasos.
En primer lugar, se deberá introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda en cuestión para identificar la sección censal en la que se encuentra. A continuación, el usuario debe indicar las características de la vivienda y del contrato de arrendamiento. Algunas de estas características (superficie y antigüedad del edificio) son proporcionadas en tiempo real por la base de datos del Catastro Inmobiliario.
Una vez completadas todas las características, la aplicación ofrece automáticamente un rango de valores de referencia del alquiler de la vivienda, expresados en euros mensuales, pudiendo el usuario generar un informe (pdf) con los resultados obtenidos.
Al introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda y localizar la sección censal en la que se encuentra, se indicará si la vivienda se encuentra o no en una zona de mercado residencial tensionado.
Sin embargo, el índice solo se aplica para viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida no sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2. Las viviendas de Navarra y País Vasco tampoco aparecen todavía en el buscador, dado su carácter foral.
Cómo se han obtenido estos precios del alquiler
Los precios del alquiler se han obtenido a través de un grupo de trabajo en el que han participado representantes de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, de la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, del Instituto Nacional de Estadística, de la Secretaría General de Asuntos Económicos y G20 de Presidencia del Gobierno, del Banco de España, del Colegio de Registradores, de la Asociación Española de Análisis de Valor y del Consejo General de Economistas.
Nuevos contratos para el resto de casos en zonas tensionadas
El sistema estatal de referencia de precios de alquiler no afecta a los contratos de alquiler en vigor en una zona tensionada, ni para los nuevos contratos que se vayan a firmar entre un pequeño propietario y el inquilino.
En los contratos de alquiler de vivienda habitual en vigor entre particulares se mantiene la renta pactada por contrato, y se podrá aplicar la correspondiente subida máxima anual del 3% durante este 2024, cuando corresponda renovarlo, y en caso de no llegar a un acuerdo entre partes. A partir de 2025, a la actualización de la renta se le se aplicará un nuevo índice que debe definir el Instituto Nacional de Estadística antes de finales de este año, y que sustituirá al IPC.
Para los nuevos contratos entre particulares que se firmen en una zona declarada como mercado tensionado, la renta que se pacte al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
¿Se puede subir el precio más de ese 3% actual en un nuevo contrato de alquiler en zona tensionada?
La Ley de Vivienda incluye excepciones y se podrá incrementar más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior (actualmente al 3%), hasta un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
- Si la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
- Si en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
- Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de 10 o más años.
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