Comprar o vender una vivienda: descubre qué gastos son tuyos y cuáles no

¿Piensas vender o comprar una vivienda y no sabes qué gastos tendrás que asumir? Muchos se sorprenden cuando descubren que hay más costes de los que imaginaban. En este artículo te cuento, qué paga el vendedor y qué paga el comprador, con ejemplos claros.

Por ejemplo, 👉 “¿Quién paga la notaría? ¿Por qué tengo que pagar el registro? ¿Qué es la plusvalía municipal?”

Para que lo tengas claro, vamos a repasar todos los gastos, explicando en detalle qué significa cada uno, por qué existe y a quién corresponde.

📌 Gastos del vendedor #

1. Cancelación de cargas #

Cuando vendes una vivienda, no puede quedar ninguna deuda asociada a ella.

• Ejemplo más común: la hipoteca. Si todavía debes dinero al banco, tendrás que cancelarla antes o en el mismo acto de venta.
• No basta con pagar: hay que hacer una escritura de cancelación en notaría, inscribirla en el Registro de la Propiedad y pagar las tasas correspondientes.
  👉 Este suele ser el gasto más importante del vendedor, porque el dinero se va al banco y no a su bolsillo.

2. Certificado energético #

Es obligatorio para vender.

• Lo expide un técnico autorizado y muestra el nivel de eficiencia energética de la vivienda.
• Tiene una validez general de 10 años, aunque en casos excepcionales puede ser menor.
  👉 Precio aproximado: 100 – 200 €. Sin él, no se puede formalizar la venta ante notario.

3. Deudas registradas (embargos, cargas judiciales o administrativas) #

Si en la nota simple aparecen embargos o deudas, es el vendedor quien debe solucionarlas antes de vender.

• Ejemplo: un embargo de Hacienda o de un juzgado.
• Solución: pagar la deuda, obtener el levantamiento y cancelarlo en el Registro.

4. Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos) #

Este impuesto lo cobra el Ayuntamiento y grava el aumento de valor del suelo desde que compraste la vivienda hasta que la vendes.

• Se paga dentro de los 30 días siguientes a la venta.
• Desde la reforma de 2021, existen dos métodos de cálculo (objetivo o real), y el contribuyente puede elegir el más favorable.

👉 Siempre corresponde al vendedor, salvo que en contrato se pacte lo contrario (algo poco frecuente).

5. Ganancia patrimonial (IRPF) #

Cuando vendes, Hacienda entiende que has obtenido una ganancia (si vendes por más de lo que compraste).

• Se declara en la Renta del año siguiente a la venta.
• El impuesto varía entre el 19% y 28% según el beneficio.
• También aplica en donaciones y aportaciones a sociedades.
• Hay otro artículo explicando como calcularlo

👉 Es un gasto diferido: lo verás un año después, en tu declaración de IRPF.

6. Derramas de la comunidad #

Si en la comunidad de propietarios ya se aprobó una obra (instalación de ascensor, pintura de fachada, etc.), la paga el vendedor aunque no disfrute de la mejora.

👉 Importante: si la derrama se aprueba después de la firma, ya la pagará el comprador.

📌 Gastos del comprador #

1. Precio de la vivienda #

El coste principal, lo que has pactado con el vendedor.

2. Impuestos de la compra #

• Vivienda usada: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Varía entre el 4% y 10% según la comunidad autónoma.
• Vivienda nueva: IVA (10%) + AJD (Actos Jurídicos Documentados, entre 0,5% y 1,5% según la comunidad).
  👉 Ejemplo: si compras por 300.000 €, podrías pagar hasta 30.000 € solo en impuestos. Y ojo: el banco no financia estos impuestos.

Este impuesto también le corresponde al comprador.

3. Tasación #

Si pides hipoteca, el banco exige una tasación oficial de la vivienda.

• Sirve para saber cuánto vale y cuánto te presta.
• Precio: 300 – 500 €.

👉 La paga siempre el comprador.

4. Registro de la Propiedad #

Una vez firmada la escritura, hay que inscribir la vivienda en el Registro. Esto garantiza que oficialmente la casa ya está a tu nombre y nadie más puede reclamarla.

👉 Coste: alrededor de 400 – 600 €.

5. Gestoría #

• Si compras con hipoteca, el banco te obliga a contratar una gestoría que gestione todos los trámites (pago de impuestos, inscripción en el Registro, etc.).
• Precio: 300 – 500 €.

👉 Si compras al contado, puedes hacerlo tú, pero no es recomendable.

6. Gastos de la hipoteca #

Desde la Ley de 2019, casi todos los gastos los paga el banco: notario, registro y gestoría.

👉 El comprador sigue asumiendo:

• Tasación.
• Comisión de apertura, si el banco la aplica.
• Vinculación (ejemplo: seguro de hogar, seguro de vida, o abrir cuenta bancaria).

8. Medios de pago (cheque o transferencia OMF) #

Al pagar al vendedor, muchas veces se utiliza un cheque bancario o una transferencia OMF (orden de movimiento de fondos), que tiene coste.

👉 También lo paga el comprador.

📌 Gastos compartidos o según acuerdo #

Estos gastos no tienen una regla fija, y suelen depender de la negociación entre comprador y vendedor o de lo que pacte el notario:

• Notaría ✒️

El notario da fe pública de la compraventa. Su papel es fundamental:

• Redacta la escritura de compraventa.
• Comprueba que todo es legal.
• Custodia una copia original (matriz) para siempre.
• El notario cobra por este servico.
• Lo habitual es que el vendedor pague la primera copia (la matriz) y el comprador las demás copias. Sin embargo, puede pactarse de otra forma.

👉 Gastos: varían según el precio de la vivienda, pero suelen rondar los 600 – 1.000 €.

• Inmobiliaria 🏡

  • En España no existe una norma única:
    • En muchas provincias, la inmobiliaria la paga solo el vendedor.
    • En otras, paga el comprador (más común en operaciones de alquiler con opción a compra).
    • Y en muchos casos, se reparte entre ambas partes.
  • Conviene dejarlo por escrito en el encargo de venta.

• IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)

  • Legalmente lo paga quien sea propietario a fecha 1 de enero.
  • En la práctica, lo habitual es prorratearlo en notaría para que el comprador pague solo la parte proporcional al tiempo que disfrutará del inmueble.

• Gastos de comunidad 👥

  • Hasta el día de la venta los paga el vendedor.
  • Desde la fecha de firma, el comprador.
  • Normalmente se pide un certificado al administrador que acredite que no hay deudas pendientes.

• Suministros (luz, agua, gas, internet) 💡

  • Hasta la firma, los paga el vendedor.
  • A partir de la firma, el comprador debe cambiar la titularidad y hacerse cargo de los recibos.

• Tasa de basuras y otros tributos locales 🚛

  • Suelen ser anuales.
  • Se prorratean de forma similar al IBI.

✅ Conclusión #

Comprar o vender una vivienda en España no solo es cuestión de precio. Detrás hay un conjunto de gastos obligatorios que garantizan la legalidad de la operación: notario, registro, impuestos, certificados…

Si entiendes qué es cada gasto y por qué existe, podrás anticiparte y evitar sorpresas. Y lo más importante: sabrás negociar con seguridad. 😉