Contrato arrendamiento

Contrato arrendamiento: ¿cómo es el proceso legal para la indemnización por incumplimiento?

En Colombia, el arrendamiento está definido como un contrato en que dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Artículo 1973 del Código Civil de Colombia

Historia de Laura Nathalia Pachón Caballero

Contrato arrendamiento

A lo largo del país hay quienes deciden dedicarse al negocio de las inversiones en finca raíz, mientras que otras personas viven en lugares temporales por los que pagan un monto de arriendo, bien sea porque tener vivienda propia no está en sus planes, o porque no es su prioridad, y es que, de acuerdo con el último Informe de Oferta de Mercado Inmobiliario presentado por Fedelonjas, es el 40,2% de la población de Colombia la que vive bajo esta modalidad, en la que se puede arrendar directamente con el propietario del inmueble o con una inmobiliaria.

Sin embargo, uno de los requisitos esenciales al momento de arrendar una vivienda es firmar un contrato de arrendamiento entre ambas partes, en el que se estipula el plazo de este, el monto del canon, el porcentaje de aumento anual, la descripción del inmueble, entre otros derechos, deberes de las partes, los puntos clave que no pueden faltar en este documento, y la multa por el incumplimiento a cualquiera de estos aspectos; no obstante, asó como hay opciones legales para terminar un contrato de arrendamiento sin pagar multa, sí hay algunos casos en los que alguna de las partes debe pagar una indemnización.

Por ese motivo, aquí le contamos el paso a paso para efectuarla o solicitarla:

Proceso legal para efectuar y solicitar la indemnización por incumplimiento al contrato de arrendamiento

De acuerdo con lo consignado en el Capítulo 7 de la Ley 820 de 2003, existen algunos requisitos y pasos a seguir al momento de indemnizar o recibir una indemnización por incumplimiento a este documento legal. A continuación, le contamos el proceso para efectuarla, independientemente si está en calidad de arrendador o arrendatario:

1. En caso de que cumpla alguno de los casos en los que el propietario del inmueble debe indemnizar al inquilino, o viceversa,  y vaya a finalizar el contrato, lo primero que debe hacer es notificarle a través del servicio postal autorizado a la otra parte con una antelación de tres meses, la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización reglamentada por la ley.

2. Luego, deberá consignar a favor de la otra parte la indemnización, dejando constancia de dichos movimientos.

3. Si la indemnización la hace el arrendador y, pasado  el tiempo estipulado para la entrega del inmueble el arrendador no lo entrega, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada e iniciar un proceso legal de restitución del inmueble arrendado. Por su parte, en todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al arrendatario, este no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización y hasta podría acudir a un derecho de retención del inmueble.

4. En caso contrario, si la indemnización la debe hacer el arrendatario, en caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el inquilino tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, y entrará a hacer una entrega provisional del inmueble.

5. Sin embargo, si alguna de las partes incumple este proceso, el afectado podría interponer una demanda civil ante un juez y presentar todo el material probatorio para que intervengan las autoridades respectivas.

¿Qué hacer si el inquilino no desocupa el inmueble en el tiempo estipulado?

Tal como indica esta ley en el parágrafo 1 del artículo 23, En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada e iniciar un proceso de restitución del inmueble.

De acuerdo con el artículo 384 de la Ley 1564 de 2012, el arrendador podrá interponer una demanda para que el arrendatario le restituya el inmueble arrendado. Sin embargo, se deben aplicar algunas reglas:

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Obligaciones de un arrendatario

De acuerdo con lo dispuesto por el Artículo 9 de la Ley 820 de 2003, estos serían algunos de los compromisos y responsabilidades de una persona que ha tomado en arriendo una propiedad:

• Pagar de manera puntual el costo de arrendamiento dentro del plazo acordado en el contrato.
• Cuidar el inmueble en su totalidad y todas las cosas recibidas a la hora de tomar el arriendo. Asimismo, en caso de daños o deterioros causados por mal uso, deberá pagar las reparaciones o hacer las sustituciones necesarias.
• Realizar el pago oportuno de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, según lo indique el contrato.
• Cumplir las normas estipuladas dentro del reglamento de propiedad horizontal y las que expida el Gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.

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¿Cuántos días se puede retrasar un inquilino en pagar arriendo?

En el artículo 10 ‘Procedimiento de pago por consignación extrajudicial del canon de arrendamiento’, se especifica que el inquilino tienen un plazo máximo de 5 días hábiles para pagar el arriendo.

“El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicación del inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento”.

canon de arrendamiento’, se especifica que el inquilino tienen un plazo máximo de 5 días hábiles para pagar el arriendo.

“El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicación del inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento”.

¿Por falta de pago se puede cancelar el contrato de arrendamiento?

En el artículo 5 se asegura que el término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año.

La ley menciona las obligaciones que tiene el arrendador y el arrendatario, así como las razones por las que se puede dar por terminado el contrato, así no se cumpla con lo estipulado por el documento.

El capítulo VII asegura que la terminación de contrato se puede dar por mutuo acuerdo o el arrendador lo puede terminar por las siguientes causales:

• La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
• La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
• El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
• La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
• La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario. Entre otras.

¿Se puede demandar el contrato de arrendamiento?

• La demanda deberá ir acompañada de la prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario, la confesión de este hecha en interrogatorio extraprocesal o la prueba testimonial.
• Se harán las notificaciones a la dirección del inmueble arrendado, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.
• Si el demandado no se opone en el término de traslado de la demanda, el juez proferirá sentencia ordenando la restitución.
• Cuando el demandado alegue mejoras, deberá hacerlo en la contestación de la demanda, y se tramitará como excepción.
• Si la demanda es por incumplimiento de pagos de rentas, servicios públicos, cuotas de administración, entre otros, el demandado no será oído en el proceso hasta que haya consignado los conceptos adeudados.

Obligaciones del arrendador

Así como el arrendatario adquiere ciertas responsabilidades, el arrendador también, y según el Artículo 8 de la misma ley, serían las siguientes:

• Entregar el inmueble en la fecha convenida o en el momento en que se celebre el contrato. Además, el lugar debe encontrarse en buen estado de servicio, seguridad y sanidad.
• Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá entregar al arrendatario y codeudor, una copia de este con las firmas originales (esto debe llevarse a cabo dentro de un plazo de máximo diez días a partir de la fecha de celebración del contrato).
• En viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.
• Cuando se trata de vivienda compartida, el arrendador tiene la obligación de mantener óptimas las condiciones de funcionamiento, seguridad y sanidad de las zonas y servicios de uso común.

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Radio Caracol