Créditos hipotecarios. Lo que hay que saber sobre el decreto que congeló cuotas

El avance de la pandemia cambió las prioridades del Gobierno Nacional. Pasó de pensar en cómo desarticular el sistema UVA a cómo lograr que el avance de la pandemia no deje sin hogar a quienes alquilan una propiedad o tomaron un crédito hipotecario. Por eso Alberto Fernández se movió rápido, al mismo ritmo que los países más desarrolladores del mundo. El 29 de marzo, el mismo día que Australia anunciaba que suspendía los desalojos, publicó en el Boletín Oficial el Decreto de Necesidad y Urgencia 319/20 que congeló el valor de las cuotas de los créditos hipotecarios y prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (“UVA”) y suspendió las ejecuciones hipotecarias, todo hasta el 30 de septiembre.

El nuevo decreto ayuda en un contexto de emergencia, pero también genera muchos interrogantes algunos de los cuales intentaremos responder a continuación:

¿Cualquier tomador de un crédito goza del beneficio?

No, sólo aquellos que vivan en la propiedad y que la misma sea su vivienda única. “También aplica para los casos en el que el tomador del crédito haya fallecido y hoy vive en el inmueble su hijo, quien se está haciendo cargo de la deuda”, afirma Jorge Grispo, socio del estudio que lleva su nombre.

¿La nueva norma se aplica para todos los préstamos hipotecarios o sólo los actualizados en UVA?

Aplica a todos los créditos hipotecarios que reúnan las condiciones indicadas en el punto anterior, y si bien el DNU no lo dice expresamente, incluye tanto a los préstamos tomados en pesos como en dólares, sin diferenciar si el prestamista fue una entidad bancaria, una financiera o un particular.

¿El decreto aplica a todos los créditos prendarios?

No, en el caso de los prendarios (cuando se adquiere un bien móvil) la norma aplica solo a los que se actualizan en UVA. Los créditos prendarios actualizados por algún otro indicador no estarían incluidos. Es así que estarían incluidos en el régimen de excepción del decreto quienes sacaron un crédito prendario actualizado en UVA para comprar un auto, una moto o una maquinaria.

¿Para determinar a los beneficiarios, el decreto fija un límite en función del valor del préstamo o de las cuotas?

No, el decreto beneficia a cualquier tomador de estos tipos de préstamos: tanto quien tiene una cuota de $20.000 mensuales como una de $180.000, siempre que cumpla – en el caso de los hipotecarios – con la condición de que la vivienda sea única y el deudor o sus herederos habiten en ella.

Me divorcié y aún no realicé la división de bienes, mi ex mujer vive en un departamento y saqué un crédito para comprar uno nuevo ¿Aplica el decreto?

En estos casos no aplicaría el decreto. Es posible que el banco no congele la actualización de la cuota y que la ajuste conforme lo establece el contrato porque el tomador del crédito tiene dos propiedades, es decir, no cumple con el requisito de vivienda única. “La misma situación se da en los casos de quienes por ejemplo tienen un departamento de dos ambientes para alquilar o una casa en Mar del Plata donde pasan el verano”, explica Pedro Nicholson, socio del estudio de abogados Beccar Varela.

¿Puedo dejar de pagar el crédito sin consecuencias jurídicas?

Si, ya que el decreto suspende las ejecuciones y además difiere los saldos impagos hasta después de septiembre. “Ningún juez podrá solicitar la expropiación del bien por falta de pago del crédito”, detalla el abogado especializado en el sector, Mariano Esper y aclara que cuando deje de regir la normativa – es decir el 1 de octubre – comenzará a pagar “la actualización perdonada durante estos meses”. De acuerdo al decreto, dichas sumas podrán abonarse en, al menos, tres cuotas sin intereses, mensuales, iguales y consecutivas. “Lo que está haciendo el Gobierno es dejar la deuda en espera, difiere la fecha de pago”, explica Grispo.

¿Puedo pagar esa diferencia en más de tres cuotas?

Sí, pero será necesario que el acreedor consienta en otorgarle más de tres cuotas al deudor. Es decir, deja abierta una negociación entre las partes que pueden pactar una forma de pago distinta pero que no podrá ser más gravosa para la parte deudora que la que plantea el decreto.

¿Y si mi última cuota es en octubre?

Si el número de cuotas pendientes del crédito con posterioridad al 30 de septiembre de 2020 fueren menos de tres, la parte acreedora deberá otorgar el número de cuotas adicionales para llegar al mínimo de tres. “Esta hipótesis pareciera de aplicación únicamente a los créditos prendarios, dado que antes del año 2016 los préstamos hipotecarios prácticamente no existían”, comenta Esper.

¿Qué pasará luego del 30 de septiembre?

El Gobierno podría volver a intervenir. Analicemos un ejemplo para tomar dimensión de algunos escenarios. Don José perdió su empleo o tiene menos ingresos por la crisis. Es posible que Don José deje de pagar la cuota de su hipotecario para destinar sus menores ingresos y/o ahorros a necesidades más básicas. Asumamos además que la cuota del hipotecario de Don José es de $50.000 por mes. En noviembre Don José tendría que pagar la cuota del mes de octubre – ya actualizada y sin congelamiento – y la primera de las tres cuotas de la deuda acumulada, es decir, $300.000 por los 6 meses de cuotas impagas, más los correspondientes intereses compensatorios. Siendo conservadores, la cuota que a marzo era de $50.000 para noviembre no debería ser inferior a $55.000. Y la primera cuota de los $300.000 de cuotas impagas, más sus intereses compensatorios, no debería ser inferior a $110.000. Conclusión, en noviembre Don José tendría que pagar una cuota de no menos de $165.000. Al igual que en diciembre y en enero del 2021. Impagable. Es por ello que es muy probable que el Gobierno vuelva a intervenir, para estirar los plazos de congelamiento y/o de pagos.

¿El Gobierno podría extender la vigencia del decreto?

Sí, el art. 8 del decreto faculta al Poder Ejecutivo “a prorrogar los plazos previstos en el presente decreto”. Como la norma habla de “plazos” se interpreta que el decreto ya faculta al gobierno a extender tanto el congelamiento de seis meses como las tres cuotas en que se prorratea el pago de la deuda acumulada durante el congelamiento. Por esto no debería sorprender que, previo al 30 de septiembre, el Gobierno anuncie nuevos plazos de congelamiento y/o del número de cuotas para pagar la deuda.

¿Qué pasa si no tengo el dinero en noviembre?

En el caso de las deudas post octubre el banco ya estará en condiciones de judicializar el caso y tendría habilitada la ejecución del bien.

¿Hay riesgo de que en octubre se produzca una ola de ejecuciones hipotecarias?

La expectativa del sector inmobiliario es que no. “La mayor parte de quienes sacaron créditos estuvieron bien calificados”, aclara Jose Rozados, director de Reporte Inmobiliario, al mismo tiempo que reconoce que quienes “tendrán problemas son los que ingresaron muy al límite”. Es decir, aquellas personas o familias que sumaron ingresos para calificar o tenían ingresos variables sujetos a ventas. La expectativa del sector es que las partes querrán llegar a acuerdos de buena fe.

¿Por qué la cuota de abril vino con aumento?

“Porque la cuota de los créditos hipotecarios es a mes vencido. La persona saca un crédito hoy, firma la escritura y la primera cuota la pagas al mes siguiente”, responde Mariano Otalora, especialista en finanzas. De esta forma explica que los tomadores pagarán la primera cuota congelada en mayo – que corresponde a la de abril-. El cambio brusco se dará en noviembre cuando el tomador deberá pagar la primera cuota no congelada.

¿Quiénes se beneficiarán?

Aquellos empleados que ganan un sueldo fijo en pesos. Es decir que sus ingresos no están atados a la actividad económica por lo que no fueron directamente afectados por el parate económico que generó la cuarentena y pagarán una cuota congelada. De todas formas luego deberá pagar en tres cuotas los incrementos que no se realizaron en los seis meses del congelamiento.

¿Cuándo se paga la primer cuota luego del congelamiento?

El decreto dice que la primera cuota se abona “en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere a octubre”. Como en octubre se paga la cuota correspondiente a septiembre entonces es posible interpretar que la primer cuota es la que se pagará en noviembre, justamente porque es la cuota que corresponde a octubre. “La buena noticia es que será sin ningún tipo de interés”, aclara Esper. Sin perjuicio de ello “los deudores tienen que ser prudentes y quienes tienen un sueldo fijo, les conviene pagar la cuota del crédito mes a mes”, recomienda Grispo.

¿Qué pasa si estaba en medio de un proceso de ejecución de mi casa?

Si Don José había dejado de pagar las cuotas y un juez ya había decidido que le ejecuten el bien, el proceso de ejecución quedará suspendido hasta el primero de octubre.

¿Me cobrarán intereses en el pago de la actualización?

El decreto prevé que en el pago de los “aumentos” no cobrados durante los seis meses de vigencia del decreto, en ningún caso se aplicarán intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios ni otras penalidades previstas en el contrato. Es decir que Don José ya resultó acreedor a un préstamo sin interés por el plazo de seis meses.

¿Y si no puedo pagar las cuotas de los créditos durante los seis meses de congelamiento?

Esper explica que el DNU permite al deudor dejar de abonar las cuotas desde el 29 de marzo al 30 de septiembre de 2020, o hacer pagos parciales, o pagar fuera de la fecha de vencimiento. Esas deudas deberán pagarse a partir de octubre en, al menos, 3 cuotas mensuales, iguales y consecutivas. En estos casos, Nicholson explica que sí podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días que paga el Banco de la Nación Argentina, pero no podrán aplicarse intereses moratorios, punitorios ni ninguna otra penalidad.

¿Y si quiero pagar las actualizaciones mes a mes?

El decreto es obligatorio y el acreedor no está facultado ni siquiera a aceptar pagos voluntarios por encima de lo previsto en el decreto.

Fuente: La Nación

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