Dación en pago y cláusula suelo

foto de portada por: marcotruiz

Cuesta abajo, hasta la m..... corre. Lo he dicho ya docenas de veces, pero es que se trata de una verdad absoluta, que no hace más que demostrarse a sí misma una y otra vez. Cuando las cosas van bien, hasta las prácticas más nefastas son pasables, porque su efecto es irrelevante.

(Fuente: queaprendemoshoy)

En economía, las épocas de vacas gordas se caracterizan por una serie de insensateces que, sin embargo, se calcan a sí mismas una y otra vez con el tiempo, como si la capacidad del ser humano de aprender como especie fuera inexistente. En esos momentos, hay trabajo bien remunerado para todo el que lo quiera, hay oportunidades de ganar dinero comprando cosas aquí y vendiéndolas allí, y, normalmente, hay mucho más dinero del que es real revoloteando en el ambiente con ansias de ir a posarse en el bolsillo de este y aquel.

Quien más y quien menos, todo el mundo está convencido de que los frutos que nos da el presente no son más que una parte ínfima de los que el futuro nos deparará. Por ello, nadie tiene miedo a endeudarse, y todos se creen que su situación de hoy la recordará como mediocre en unos años, porque sus ingresos crecerán de tal manera que se verá a sí mismo ahora como a alguien de clase media baja, baja.

En medio de esa general falta de criterio, los profesionales de verdad no se duermen en los laureles. Estando convencidos, como los demás, de que nos esperan unos tiempos de general prosperidad, saben que no será eterno, porque no hay nada en el mundo que pueda crecer eternamente sin acabar reventando. Y por eso prestan dinero para pagar viviendas, por ejemplo, cubriéndose varias veces las espaldas, no fuera que todo se rompiera antes de que este pobre lázaro haya acabado de pagar lo que ya nos debe...

Así pues, en estos durísimos tiempos de crisis que nos está tocando vivir, descubrimos que la dación en pago no es, para nada, la finalización prevista de un contrato hipotecario. O que el interés variable se podrá ver frenado, a la baja, por una de esas llamadas cláusulas suelo.

Visto desde una cierta perspectiva, resulta aterrador pensar que miles y miles de ciudadanos, millones de ellos, firmaron ante notario el que posiblemente fuera único documento contractual de todas sus vidas, y ni recuerdan la cara del notario, ni hablaron más de dos palabras con él, más allá del Buenos días. ¿Dónde firmo?.

Algo que no todo el mundo conoce es que los documentos contractuales se redactan no para ilustrar lo que pasará si todo va bien, sino para determinar sin fisuras lo que deberá suceder si las cosas se rompen, si alguna de las partes no cumple con sus obligaciones, etc. etc. Los contratos se redactan para proteger a cada una de las partes de la mala fe o de la mala suerte de la parte contraria.

Y sin embargo, millones de ciudadanos se sentaron por primera vez en su vida en el despacho de un notario para firmar la hipoteca, en la completa ignorancia de que ese documento era un contrato, en los que ellos eran una de las partes, y por cierto la parte menos profesional, menos conocedora de los entresijos del mercado hipotecario, la parte más débil y también la más vulnerable.

Pero las circunstancias provocaban que todos fueran (fuéramos) al despacho del notario a firmar la hipoteca porque todo el mundo lo hacía, porque cada semana algún amigo o conocido se tomaba un par de horas para ir al notario a firmar la hipoteca. Y si fulano puede firmar, pues yo también, faltaría más, que soy más alto y más guapo que él.

Claro que había entidades más conscientes que otras de las limitaciones de la parte contraria, y se esforzaban en contar varias veces todos los detalles. Me temo que con el resultado habitual de que ya me lo sé, ¿dónde firmo?.
Yo mismo firmé el contrato hipotecario que me permitió comprar la que hoy es mi casa, en 1.999, con la que entonces era Caixa Galicia. No tengo ningún reproche que hacerles, aunque tuve la suerte de poderla cancelar por completo un poco antes de que reventase la burbuja. Recuerdo que entre amigos y familiares, las recomendaciones estaban en la línea de revisar exhaustivamente lo que deberíamos pagar si todo iba bien. Dado que estábamos convencidos de que el que las cosas fueran mal no era una opción de nuestro destino, apenas prestábamos atención a las cláusulas que hacían referencia a ese tipo de incidencias.

Parece absurdo que un ciudadano se enfrente a la firma del que quizá acabe siendo el único contrato de su vida, teniendo una contraparte para quien la suya es la hipoteca número 20... de ese día, con el único soporte legal de un notario o fedatario público, que simplemente daba fe de que las partes firmaban sin coacción y que afirmaban ser plenamente conocedoras del contenido del documento, y que afirmaban haber pagado o haber recibido lo que se decía en el documento.
 

Las entidades financieras practican una actividad de riesgo, y su éxito depende de su capacidad para evaluar correctamente ese riesgo. Si un cliente le pide a una entidad financiera un contrato hipotecario que contemple la dación en pago (en caso de que no pueda pagarles en efectivo lo pactado, les devuelvo la vivienda y la deuda queda automáticamente saldada), la respuesta de la entidad puede ser hasta de tres tipos diferentes: que no le interesa esa operación; que sí le interesa, pero sólo por el 60% del valor tasado de la vivienda, y no por el 110%; que sí le interesa, pero el interés tendrá que ser mayor. A fin de cuentas, cada respuesta refleja la evaluación que habrán realizado del riesgo que corren.

(Fuente: idealista-com)

Y lo mismo sucede con la existencia, o no de una cláusula suelo. Si pedimos que no exista, seguramente nos tocará pagar más cuando el Euribor esté alto, a cambio de pagar menos cuando esté bajo. En otras palabras, nos tocará pagar una primera cuota más elevada. Y como, realmente, sólo vemos la primera cuota (las demás están perfectamente alineadas, escondidas detrás), diremos que en estas condiciones, no nos interesa.

Cuando las cosas se ponen mal, entran en funcionamiento cláusulas de ese contrato que estaban previstas para ese caso. Sólo que, en nuestra absoluta ignorancia, estulticia, inocencia o ingenuidad, nunca nos habíamos preocupado por ellas, porque describían reacciones ante escenarios que se nos antojaban como imposibles.
Lo cierto es que no hay cláusula ilegal en un contrato, si ambas partes las han acordado, y no viola ninguna ley de rango superior. La reacción en caliente de los poderes públicos podría ser la de prohibir que los contratos hipotecarios tengan cláusula suelo, y obligar por ley a que acepten la dación en pago. Pero eso no me parece conveniente, porque violaría el derecho que tenemos todos a gestionar nuestros propios riesgos.

Pero sí creo que hay que hacer un esfuerzo de información, en principio por parte de los notarios que actúan de fedatarios públicos. Deberían asegurarse sin ninguna duda razonable de que el ciudadano que va a firmar el primer contrato de su vida entiende con claridad qué va a pasar si no puede pagar las cuotas, o si el Euribor baja del 0,5%.

Yo sugiero que sea obligatorio que la redacción de un contrato hipotecario incluya obligatoriamente unos ejemplos claros de lo que va a suceder si. Describir con claridad la evolución si el cliente paga regularmente, lo que sucede si el EURIBOR sube y también si baja; describir lo que sucede si a los cinco años, el cliente no puede seguir pagando las cuotas, etc. etc. Unas cuantas páginas inteligibles, que ilustren al ciudadano normal del contenido de las páginas con toda la farfulla legal que, a pesar de su apariencia aburrida, no dan puntada sin hilo.

La máxima información, sí. Obligar a que el cliente disponga de una copia del contrato que va a firmar unos días antes de hacerlo, para que pueda estudiarlo o comentarlo con alguien de su confianza, sí. Pero mi opinión es que los poderes públicos deben limitar al máximo su interferencia en la libertad de las partes.

En mi caso, de todas formas, no tengo queja alguna. Eso sí, claro, porque el contrato hipotecario se concluyó para bien por ambas partes, y no hubo ningún episodio ni de mala fe ni de mala suerte por ninguna de las dos partes.
Lo que ocurre es que la realidad de la economía nos ha llevado a escenarios donde los episodios de mala fe se cuentan por cientos y los de mala suerte por millones.
Y así estalló el escándalo.
JMBA