Derecho de accesión en bienes inmuebles

La accesión es un modo de adquirir la propiedad de nuevos bienes que le son atribuidos a quien tenga la propiedad a su vez de algo que está unido a estos bienes. Esta definición, si bien parece un poco enrevesada, se hará mucho más clara a continuación una vez se vean qué tipos de accesiones existen, aunque en este artículo nos centraremos en el derecho de accesión en bienes inmuebles.

El Código Civil señala respecto de la accesión que:

La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.

Teniendo esto en cuenta, y llevándolo al derecho de accesión en bienes inmuebles, la ley señala que lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a las consideraciones que explicaremos a continuación.

Derecho de accesión en bienes inmuebles

Presunción de realización

El Código Civil señala que todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario.

Abono de la mejora con material ajeno

El propietario del suelo que haga en él, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras con materiales ajenos, debe abonar su valor. Además, si obra de mala fe, estará obligado al resarcimiento de los daños y perjuicios.

Por su lado, el dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos sólo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas.

Apropiación de la mejora

El dueño del terreno en que se edifique, siembre o planta de buena fe, tendrá derecho a:

• Hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización correspondiente.

• Obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.

Aprovechamiento de terreno ajeno

Señala la norma respecto al derecho de accesión en bienes inmuebles que quien edifique, plante o siembre de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización.

Además, el dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró.

Mala fe por el propietario y por quien mejora el terreno

Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubiesen procedido ambos de buena fe.

Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se ejecute a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse.

Además, si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fe, el dueño del terreno deberá responder de su valor subsidiariamente y en el solo caso de que el que los empleó no tenga bienes con que pagar.

No tendrá lugar esta disposición si el propietario exige la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo.

Accesión en fincas colindantes con ríos, lagos y demás elementos naturales

Existen una serie de consideraciones a tener en cuenta en el derecho de accesión en bienes inmuebles respecto a tierras colindantes con ríos, lagunas, estanques e incluso mares, las explicamos a continuación:

• La ley señala que pertenece a los dueños de las tierras colindantes con las riberas de los ríos el acrecentamiento que aquéllas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas.

• Por otro lado, los dueños de las tierras colindantes con estanques o lagunas no adquieren el terreno descubierto por la disminución natural de las aguas, ni pierden el que éstas inundan en las crecidas extraordinarias.

• Cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de una tierra de su ribera una porción conocida de terreno y lo transporta a otra tierra, el dueño de la finca a que pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de ésta.

• Los árboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del terreno adonde vayan a parar, si no lo reclaman dentro de 1 mes los antiguos dueños. Si éstos lo reclaman, deberán abonar los gastos ocasionados en recogerlos o ponerlos en lugar seguro.

• Los cauces de los ríos, que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce abandonado separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras.

• Las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas de España y en los ríos navegables y flotables, pertenecen al Estado.

• Cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección, se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio público. El dueño de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente, ya por trabajos legalmente autorizados al efecto.

• Las islas que por sucesiva acumulación de arrastres superiores se van formando en los ríos, pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas a cada una, o a los de ambas márgenes si la isla se halla en medio del río, dividiéndose entonces longitudinalmente por mitad. Si una sola isla así formada dista de una margen más que de otra, será por completo dueño de ella el de la margen más cercana.

• Cuando se divide en brazos la corriente del río, dejando aislada una tierra o parte de ella, el dueño de la misma conserva su propiedad. Igualmente la conserva si queda separada de la tierra por la corriente una porción de terreno.

Sánchez Bermejo Abogados

A través de nuestros abogados de Málaga te ofrecemos resolución a tus consultas legales, defensa en tribunales, apoyo jurídico de todo tipo para empresas y particulares, divorcios y separaciones, asesoramiento fiscal y tributario, expedientes de extranjería, conflictos de derecho internacional, asesoramiento laboral, derecho bancario y de seguros, reclamación de cláusulas suelo, derecho animal y del medio ambiente, gestión y asesoramiento inmobiliario y mucho más. Nuestras oficinas están en Málaga, y prestamos servicio a toda España. Consúltanos.