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Distrito M es el desarrollo inmobiliario que apuesta a calificar el barrio a nivel general y la calidad de vida de sus ocupantes y visitantes en lo particular, con la premisa de que el buen diseño tiene la capacidad de influir positivamente en los ciudadanos.
Esa es la pauta de Distrito M: un proyecto residencial y comercial que renueva el tradicional barrio de Malvín en uno de los terrenos más extensos sobre Avenida Italia. Destacado por su diseño moderno, el complejo busca reforzar la actividad urbana de toda la zona y convertirse en un nuevo núcleo social de Montevideo.
El proyecto consta de tres torres de 17, 13 y 8 pisos respectivamente, escalonadas desde Avenida Italia, descendiendo hacia el barrio, con 341 unidades y una inversión cercana a los U$S 60 millones. Posee un basamento comercial en contacto con la calle y áreas sociales, jardines privados y espacios públicos con restaurantes, cafés y food markets interactuando y potenciando otras formas de vivir estos núcleos residenciales. Una suerte de paseo gastronómico en la planta baja que potenciará la actividad social, donde las áreas comunes se fusionan mediante visuales fluidas y tratamiento paisajístico, incorporando espejos de agua, sectores de recreación deportiva y lugares calmos de descanso.
Se trata de proyecto con una identidad propia que ofrece un nuevo lugar para vivir, trabajar, jugar, descansar, comprar, comer y quedarse, que sin dudas influirá positivamente en su entorno.
Path Urban es la desarrolladora que con oficinas a ambos lados del Río de la Plata proyecta y gestiona la obra, firmada por el Arquitecto Diego Suárez, con un diferencial a nivel regional, en primer lugar por el propio perfil y antecedentes profesionales.
Suárez se formó en Buenos Aires pero trabajó por más de 10 años como asociado en la oficina del arquitecto inglés Norman Foster, y ha compartido responsabilidad en la realización de proyectos en Inglaterra, Europa, Escandinavia, Estados Unidos, China, Arabia Saudita y América del Sur.
En el año 2011 decide establecerse en Buenos Aires y abrir su propia oficina de arquitectura para dar respuesta a los encargos provenientes de la región.
Enfocada en la excelencia en el diseño y el compromiso con la sustentabilidad, la oficina posee actualmente una estructura que desarrolla proyectos residenciales, comerciales y turísticos como The Aleph, obra paradigmática de Foster en Buenos Aires, así como el edificio de la Municipalidad, que también han sido acreedores de premios, y proyectos en Perú, Chile, y Bolivia.
Conversamos con el Arquitecto Suárez, el Ingeniero Ignacio Pérez, COO de Path Urban, y Damián Montañez, director de Mntnz – Capó acerca de esta obra:
¿Cómo se concibe Distrito M y cómo se define su ubicación excepcional para un proyecto inserto en la Ley de Promoción de Vivienda de Interés Social?
I.P.: En el año 2015 el Fondo Compass Desarrollo Inmobiliario I adquiere el terreno ya con el permiso de viabilidad para desarrollo residencial, donde frente a este el Estudio Lecueder conserva el área destinada a desarrollo comercial
Compass convoca a Path Urban como desarrollador inmobiliario para darle forma al proyecto y gestionarlo localmente.
El terreno era uno de los últimos disponibles en el marco de esta legislación y su gran superficie ha permitido la creación de un master plan singular, en sinergia con el resto del área comercial, según nuestros parámetros de calidad. La ubicación en este barrio lo dota de un gran potencial transformador.
¿Cuáles son esos puntos diferenciales en calidad que Path Urban ofrece en sus proyectos?
D.S.: Creemos en resaltar valores como la simplicidad de las buenas ideas, y eso se ve reflejado en el buen diseño. El ser proyectistas y gerenciadores nos da la ventaja de alinear y testear permanentemente decisiones que tomamos a nivel de diseño. Se trata de ponerle pienso y dedicación a cada m2 de área proyectada: si con el mismo precio puede negociarse mejores griferías o pavimentos, vamos a lograrlo. No se trata de grandes intervenciones pero la suma de varios detalles hacen que se perciba distinto. Esto no parece un proyecto de la ANV y es un mérito de esa dedicación que imponemos a cada etapa de diseño,
A veces las mejoras no son grandes gestos sino dos o tres líneas que convergen en posibilidades…como el tomar un café con vistas a un espacio verde al aire libre con sombra, o poder sentarse con un amigo a tomar algo con equipamiento e iluminación adecuados. Son pequeños instantes y espacios que usualmente apreciamos en otras ciudades y que son posibles con atención a detalles al proyectar o gestionarlos.
El área pública la quisimos mantener de escala reducida para mantener control sobre variables que usualmente al abordarse en mayor escala quedan en el camino como intenciones imposibles de concretar. Se trata de dominar una cuadra, un punto en el mapa donde hacer una diferencia y que sea sólida, viable y cumpla con las expectativas.
¿Qué aporta la experiencia de Diego Suárez en el Estudio de Foster & Partners para este tipo de proyectos?
D.S.: He tenido oportunidad de participar y construir muchos miles de m2 residenciales en varios países y culturas y eso me da cierta habilidad y rapidez de solución de distintas problemáticas que son transversales a este programa.
Asimismo algo que se cultiva y aplica en los proyectos de Foster es esa mezcla de usos y énfasis en los niveles inferiores en interacción con espacios públicos, que le dan riqueza a los espacios. La resolución de esa transición, con qué tipo de equipamiento, fomentando qué tipo de actividades e interacciones sociales es fundamental para la generación de espacios vivos que dinamicen áreas y sean vibrantes y sostenibles a largo plazo.
La convivencia de usos mixtos como oficinas, comercios y residencias, en distintos horarios y por distinto tipo de público hace también más diverso y rico el flujo de público que visita y transita esos espacios. Creemos que la diversidad del uso de los espacios genera la riqueza urbana.
Por último el aportar una visión de calificación mediante equipamiento, paisajismo, permeabilidad de espacios y definición de áreas para distintas actividades sociales, deportivas, gastronómicas o comerciales aporta calidad que hace que la gente quiera quedarse y disfrutarlos. El espacio cuidado habla de un compromiso del desarrollador hacia la ciudad, expresa cómo quiere que se sientan los habitantes y visitantes, y si éstos lo perciben en forma estimulante seguramente quieran quedarse.
¿Hubo muchos cambios debidos a normativas?
I.P.: Como los terrenos se adquirieron con los permisos, no fueron tantos pero inicialmente la calle Colombes iba a ser peatonal, integrada a los espacios de planta baja de los sectores residenciales y comerciales. Eso no se puedo mantener pero de todos modos no varió el concepto general.
¿Cómo se sostiene en la práctica esa visión de secuencia gastronómica, cafés o mercados cuando la realidad puede derivar en que se instale un almacén de cadena, una veterinaria y un lavadero? ¿Qué tipo de g estión comercial, cultural o inmobiliaria debería aplicarse para que la realidad se alinee con esa premisa y dinámica?
D.S.: Generalmente pasa justamente quese pierde de vista la gestión de los los espacios, pero esto ocurre cuando no se piensa globalmente. Distrito M viene pensando de manera global, con PATH URBAN como gerenciadores y administradores de todo el complejo, parte comercial y residencial.
Es por estas razones que el desarrollador se compromete con la curaduria de estos espacios comerciales, desde la búsqueda de tenants hasta la operación de los mismos.
El posicionamiento como marcas nuevas en el mercado, con un nuevo desarrollo ha implicado múltiples desafíos creativos. ¿Cuáles son algunos de ellos?
D.S.: Si, tanto Path Urban como Distrito M son relativamente nuevos en el mercado si bien ya estamos realizando otros proyectos a nivel local.
La estrategia ha sido crear formas de comercialización y marketing alternativas basadas en alianzas estratégicas con otras marcas prestigiosas que validan la nuestra. Ello permite establecer distintas formas de lectura que hacen mas fácil entender esas preocupaciones con distintos lenguajes.
Con Mercado Libre establecimos la venta por ese canal, con una sección en su página que crearon especialmente para nuestro producto, y la posibilidad de señar una compra mediante tarjeta de crédito, algo innovador a nivel de Latinoamérica y que Mercado Libre ya ha replicado en Buenos Aires citándonos como pioneros con muy buenos resultados. La elección de Mercado Libre que es un portal abierto y democrático no fue al azar: es la voluntad de visibilizar una idea de acceso irrestricto a nuestro proyecto unido a herramientas tecnológicas para mostrar un producto y concretar una compra.
Con Samsung hemos consolidado el equipamiento general de las cocinas. Lo que antes se hacía a través de barracas o casas de electrodomésticos ahora nos permite enfocarnos en una marca de alto valor agregado y que contempla toda la gama de necesidades a nivel residencial como anafes, hornos, heladeras, microondas, lavarropas, y demás.
Por otro lado el equipamiento de la unidad modelo por parte de Estudios locales (Sámago, Menini Nicola, Estudio Diario, Estudio Claro, Carolina Palombo, Moaa, Mod, Cerezo, Zaguán, Lateral, Tap Design y Tan Azul) también ha sido muy bienvenido con respecto a la costumbre local de apelar a casas de decoración. Eso le da un aire fresco al ambiente, sin mencionar el poder de activación para emprendedores del rubro de diseño industrial o decoración.
¿La competencia del mercado inmobiliario fomenta la innovación en la forma de comercialización y Distrito M ha introducido esas novedades en ese contexto?
I.P.: Si, en varios aspectos se ha intentado que la aproximación al público sea por canales no transitados, es una forma de proponer nuevas experiencias, de explorar otros caminos para llegar al comprador.
Muchos de ellos lo reciben con sorpresa y contraste luego de ver muchísimas opciones en el mercado, cuando llegan a nuestra unidad modelo no se quieren ir.
Ya tenemos el 50% de las torres 1 y 2 vendidas y en el mes que lanzamos la alianza con Mercado Libre se potenciaron las ventas con lo que han probado ser herramientas eficientes e innovadoras.
Los Proyectos son ahora paquetes más ambiciosos que nuclean estrategias comerciales, de comunicación, arquitectura, y facilidades financieras, ¿es asi?
I.P.: Si, es una realidad y debe trabajarse en equipo con marcas asociadas, creativos publicitarios, firmas de comercialización, de financiación y estructuración de negocios, cada uno en su rol aportando know how especializado.
¿Las estrategias de comercialización como las alianzas de Samsung o mercado libre y el equipamiento con estudios locales cómo se generaron?
D.M.: En los desarrollos Path Urban lidera las estrategias creativas.
Las agencias en general bajan a comunicación y producción las estrategias creativas de la desarrolladora.
La estrategia de Distrito M es un proceso vivo y desarrollado en conjunto entre Path Urban y Mntnz Capó como consultores de marca. Ese proceso es un pensamiento estratégico que buscaba posicionar a Distrito M como una marca que reta la forma tradicional con que se desarrollan y comunican proyectos de estas características en el país.
Las campañas de comercialización y las alianzas con Mercado Libre, Samsung y los distintos diseñadores, son la aplicación consistente de ese pensamiento estratégico superior definido, al que llamamos “Norte estratégico”.
Nuestro rol como consultores de la marca es construir brand equity y vigilar que los contenidos creativos que se generan con cada socio creativo, sean coherentes y consistentes con el Norte estratégico definido para Distrito M.
¿Cuáles entienden pueden ser innovaciones hoy en día en cuanto a proyectos residenciales?
D.S.: Siempre hacemos énfasis en el relacionamiento interior/exterior y por ejemplo en Buenos Aires en Palermo estamos experimentando con tipologías con jardines en altura, un mix de evocación y memoria de la herencia de las casas patio con un futuro que concebimos en contacto con la naturaleza y mayor interacción social potenciado por los espacios libres.
¿Cuál es el sistema constructivo predominante?
I.P.: Es tradicional expresando al máximo la estructura, siendo honestos en lo que se ve, la baranda es baranda, las columnas son vistas, y hay discontinuidades que dan riqueza y sorpresas a nivel de salientes o balcones. Las fachadas homogéneas son características de este tipo de viviendas y de hecho algo de lo que quisimos alejarnos.
¿Cuándo son las entregas y qué perfil tienen los compradores?
D.S.: Estamos entregando las torres 1 y 2 en diciembre del 2019 (iniciadas en abril de 2016) y la torre 3 estamos por comenzarla y se entrega en 2020. Tenemos 140 unidades vendidas, la mayoría a compradores, 70% de los cuales lo hace con objetivo de inversión.
¿Qué beneficios trae al comprador el acceder a un producto inserto en la Ley de Promoción de Vivienda de Interés social?
I.P.: El proyecto se diseña al amparo de la ley Ley 18.795 por lo que cuenta con:
- Exoneración del ITP
- Exoneración de IRAE/IRPF a las rentas generadas de los alquileres por 10 años
- Exoneración del IP por 10 años
Más información del proyecto y valores de unidades disponibles en esta página.
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Montevideo ha visto cambios especialmente en determinadas zonas residenciales como Cordón o Parque Rodó, producto de la vigencia de la Ley de Promoción de vivienda de Interés social. Esa ley que data del año 2011 ha reactivado el desarrollo de la industria de la construcción a nivel nacional pero sin embargo las respuestas de los promotores (Casi 700 proyectos aprobados hasta el momento) no se han caracterizado por una experimentación con nuevas técnicas, estéticas, tipologías, o reflexiones acerca del hábitat urbano o su inserción barrial. Mucho de lo construido que ha debido ocupar el lugar de construcciones de calidad del siglo pasado no ha reformulado interacciones sociales, o calificado el área en forma sustancial.
La Teoría de las Restricciones o TOC (por sus siglas en inglés Theory of Constraints) se basa en que todo sistema productivo siempre tiene, al menos, un cuello de botella, o un eslabón en la cadena más débil, y su determinación es crucial para actuar sobre él, ya que este cuello de botella es el que marcará el ritmo productivo de la cadena.
Viene al caso porque si la restricción en este contexto es la asignación de presupuestos para proyectos destinados a clase media, sumado a las normativas urbanas que rijan esos padrones, la aplicación de técnicas y procesos innovadores en estos desarrollos pueden valorizar áreas, migrar interés de público hacia esas soluciones y crear polos urbanos activos y dinámicos, estimulantes a nivel barrial.
Además de reactivar industrias y economía cuantitativamente sería deseable se estimulara una mejora cualitativa de los proyectos y lo que ofrecen a sus habitantes y su entorno.
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