El acta de transparencia previa de la hipoteca. ¿Para qué sirve?

Ayer firmé un acta previa de transparencia. Quiero explicar de que se trata, y daré algunos consejos. Te interesará si tienes que comprar una vivienda mediante hipoteca.

El acta de transparencia previa de la hipoteca suele denominarse acta previa, acta de transparencia, o acta notarial de la hipoteca.

Es una acta que firmas ante notario público, y en la cual este se asegura que conozcas las condiciones de la hipoteca.

Este es un requisito por ley antes de asumir el préstamo, o sea, la hipoteca. Pero el préstamo no queda formalizado en el momento de firmar el acta. Sino posteriormente cuando firmes la escritura de la hipoteca (o sea, en el mismo momento de firmar la escritura de la compraventa)

El objetivo de este acta previa es entender las condiciones básicas sobre la hipoteca. Será un préstamo de largo plazo, posiblemente por un monto alto. Y por eso debes entender bien a qué te estas comprometiendo, y sobre todo que sucede si incumples.

Suele pasar que el banco nos entrega documentos muy extensos. No son fáciles de leer, ni de entender. Por ello el notario nos ayuda en este sentido.

Por este motivo el notario realiza una prueba, o test. Hay algunos notarios que te dejan el test y vuelven mas tarde para verificarlo. Aunque en mi experiencia lo mas común es que te vayan explicando las preguntas y las respuestas. Y tu vas marcando las respuestas correctas, mediante un Si o No, por escrito.

Este acta aplica solamente en algunos casos. Por ejemplo aplica cuando firmas la hipoteca como persona física (particular). Se utiliza para viviendas, garajes y trasteros.

No aplica en el caso que el préstamo se otorgue a una empresa. Ni tampoco cuando el inmueble no es de uso residencial, como un terreno o local.

Por otra parte, el acta previa se utiliza no solo cuando adquieres el préstamo hipotecario. Sino también cuando modificas las condiciones de un préstamo existente, o lo subrogas.

Analicemos ahora el proceso de firma del acta previa de transparencia.

Primero tu banco debe entregarte la documentación oficial del préstamo hipotecario. Y subirlo a la plataforma notarial.

En mi caso siempre recibo un SMS y un correo electrónico del Consejo General del Notariado. Cuando esto último ocurre, ya puedes comenzar con el proceso.

Lo primero que debes hacer es elegir al notario. Este lo define comprador del inmueble. A su voluntad. Y se usará tanto para formalizar la escritura de la compraventa, y también el préstamo hipotecario.

Mi recomendación es elegir un notario donde todos puedan asistir con facilidad el día de la venta. Tanto tú (comprador), el (o los) vendedor(es) y la inmobiliaria (si hay). Por ejemplo, en la ciudad donde se encuentra el inmueble. Esto es por temas logísticos simplemente.

Una vez que elijes el notario, te comunicas con la notaría. Y pides fecha para la firma del acta previa. El oficial de notaria seguramente validará que los datos del prestamos estén subidos a la plataforma notarial, y se asignará la operación.

Una vez asignado el notario, ya no puede cambiarse. Excepto que lo comuniques a tu banco, y envíe nuevamente la oferta del préstamo a la plataforma notarial.

Para la firma del acta previa de transparencia deben acudir todos los firmantes de la hipoteca. No sólo los que adquieren la deuda, sino también cónyuges (si están en régimen de bienes gananciales), y además avalistas o co-deudores. Aunque en caso de dudas la notaría puede explicarte mejor quien debe asistir a la firma del acta previa.

Y en este caso quiero aclarar nuevamente, que solo los firmantes de la hipoteca deben ir a la firma del acta previa. O sea, en este momento no es necesario involucrar al vendedor del inmueble, ni a la inmobiliaria, ni a tu banco.

El día de la firma del acta previa, tendrás una cita cara a cara con el notario. Y es un buen momento para recibir asesoramiento.

Puedes hacerle las consultas que tengas sobre la operación. Tanto a él, como al personal de la notaría. Muchas veces el comprador no tiene un abogado de confianza con quien asesorarse. Y el notario es la mejor fuente en su reemplazo.

Respecto de los costos. En este caso, el acta previa es un servicio que los notarios ofrecen sin costo. Aunque posteriormente tendrás que asumir los costos de la firma de la escritura de compraventa.

Hablemos de tiempos para la firma también. Tienen que pasar al menos 10 días para que puedas firmar la compraventa en notaria. Estos comienzan desde que el banco sube la oferta.

Como te mencionaba, la documentación de la oferta bancaria suele ser extensa. Y tiene muchos tecnicismos relacionados a termas legales. Tómate tu tiempo para leerla e ir aclarando dudas. Tienes al menos 10 días para esto.

Otra recomendación también es tratar de aprovechar al máximo tu tiempo con los empleados de la notaría, quien suelen tener mas tiempo que el notario.

Puedes por ejemplo proponer una fecha para la firma de la compraventa. Hay notarías con mucho trabajo, y hay que reservar el día de firma con antelación.

También puedes comenzar a entregar los datos de la operación. Por ejemplo indicar los datos de la inmobiliaria. Pasar tu contrato de arras mostrando los valores de compra o reserva. Y los datos del vendedor. O entregar el certificado energético si lo tienes. Son una serie de datos que requieren ser preparados por la notaria previa a la firma.

Aunque también puedes consultar sobre cualquier duda que tengas sobre la operación. Como las comisiones, e impuestos. O próximos pasos. El notario y su equipo tienen amplia experiencia legal, y sabrán resolver tus consultas sin sesgos.

La prueba durante el acta de transparencia #

Quiero terminar este artículo hablando sobre la prueba, o el test. A continuación indico algunos puntos que te consultará el notario. Este validará que tu los entiendas, y así completarás la prueba por escrito.

Primero te consulta si has recibido toda la documentación de parte del banco. Esto incluye la FEIN, FiAE, copia del proyecto de contrato, información del seguro, simulación de cuotas según tipos, etc.

En general los bancos entregan toda la documentación. Pero no esta de más verificar previamente antes de ir al notario.

Por ejemplo recuerdo que en una de mis operaciones el banco no me entrego el proyecto de la hipoteca. Para mi es el documento mas importante, porque es que se termina firmando ante notario. Y podría tener alguna diferencia con el resto de los documentos, aunque no debería. Finalmente conseguí el documento a través del notario. No me gusta leer el proyecto de la hipoteca por primera vez en notaría, dado que casi no me queda tiempo.

La prueba te consulta también si has elegido libremente al notario. Es tu derecho. El banco, vendedor o la agencia inmobiliaria no pueden forzar esto.

Posteriormente el test habla sobre las características del préstamo. Y te consulta si conoces su importe, tiempo de pago, tipo de interés (fijo o variable), bonificaciones. No deberías tener ninguna sorpresa si has leído la oferta bancaria.

También el notario valida si conoces las comisiones. Como por ejemplo las comisiones de amortización (total y parcial), subrogación de acreedor, apertura, novación, y reclamo de impagos. Y marcas, como siempre, Si o No en el documento.

En estos casos, solo habrá que revisar las condiciones en la oferta del banco para estar seguros.

Un tema importante que quiero mencionar son las consecuencias en caso de incumplimiento.

Primero, el banco aplicará un interés por impago de la cuota hipotecaria. Por ejemplo, si dejas de pagar 500€ en alguna cuota, entonces tendrás que pagar este monto mas intereses. Esto aplica sobre el monto que hayamos dejado de pagar.

Segundo, además de esto, hay una comisión de reclamo por cada impagos. Por ejemplo, cada vez que no cumples con una cuota, te cobrarán unos 25€ a 50€ solo por recordarte el impago.

Y tercero, este es el punto mas importante. En caso de impago durante algunos meses, el banco puede dar por vencido el préstamo, y reclamarte el total.

Por ejemplo, estas pagando 700€ de cuota hipotecaria mensualmente. Este es tu compromiso mensual. Pero si dejas de pagar la cuota mensual durante unos meses, puede reclamarte el total de la deuda. Supongamos que te queda pagar 200.000€ en 25 años. Al dar por vencido el préstamo, te reclamará que pagues ahora los 200.000€.

Es un dinero que, lo mas probable, no lo tengas. ¿Y qué sucede entonces? Te embargan bienes hasta que pagues. O se inicia la ejecución hipotecaria. Tu vivienda puede salir a subasta. Y se trata de vender al mejor postor.

Por ejemplo, si se vende por 250.000€ (incluyendo impuestos, juzgado, etc), y debes 200.000€ entonces con esto se salda la deuda. Y te devuelven 50.000€. Pero pierdes el inmueble.

Pero, si por ejemplo se vende en160.000€, no solo pierdes el inmueble, sino que también te quedas debiendo 40.000€ al banco. Y respondes a esto con tus todos bienes actuales, tales como otras propiedades, coches, nomina, etc. Y también con los bienes que adquieras en el futuro.

Los puntos relacionados con a los impagos están mencionados en las últimas respuestas de la prueba. Y es importante que entiendas las consecuencias de impagos. Es clave.

Habiendo dicho esto, la firma del acta previa notarial es un tramite sencillo. Pero importante muy para entender tus responsabilidades al firmar una hipoteca. Y necesario completarlo antes de la compra del inmueble.

Espero te haya servido. Y que tengas éxito con tu compra.