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En el último mes hemos visto dos noticias protagonizadas por quienes tienen en carpeta y en ejecución el principal proyecto, al menos en escala de nuestro principal balneario, que vinculadas, nos llaman a la reflexión.
Noticia nro.1:
La primera, la obra 432 Park firmada por el Arquitecto uruguayo Rafael Viñoly fue protagonista en titulares de realestate en Estados Unidos debido a quejas de residentes en la que en su momento fue la torre residencial más alta del mundo.
Los reclamos son del orden de que algunos de los métodos de construcción y materiales utilizados no han estado a la altura de la ingeniería, y los técnicos al tanto de algunas de las disputas dicen que muchos de los mismos problemas están ocurriendo silenciosamente en otras nuevas torres.
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(En un contexto de tecnologías e inversiones disponibles) tenemos torres con inversiones multimillonarias que no cumplen con expectativas de una burbuja de valores inmobiliarios exorbitantes que se tiende a no sostener por patologías estructurales, alta huella de carbono y especulación rampante.
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La moda de los “rascacielos lápiz” o “super slender towers” (super altas, super delgadas y super billonarias) son aquellas que tienen una proporción en su base y alto entre 18:1 o 20:1 y por lo general superan los 500m de altura. Los ejemplos más emblemáticos se encuentran en Shanghai, Hong Kong y Nueva York, si bien ya en China han regularizado y limitado la altura máxima de estas torres, muchas de las cuales han visto postergados sus procesos de construcción por motivos financieros. Obviamente el motivo primordial de su auge es el precio de la tierra y la especulación inmobiliaria, pero también un claro signo de los tiempos en cuanto a identidad y competencia en tamaño y poder corporativo o representativo personal. De hecho muchos de los compradores de sus unidades son empresas fantasma.
Desafíos de Ingeniería:
Los materiales de construcción han mejorado en las últimas décadas. Las tecnologías de ascensores, las resistencias del hormigón y acero han aumentado permitiendo además reducción de espesores de muros y cantidad de estructuras interiores necesarias. Este es un factor crítico que permite diseños de edificios súper delgados.
Uno de los principales desafíos y puntos vulnerables de estos edificios precisamente es la gestión de los movimientos laterales debidos a las cargas de viento , que pueden provocar molestias a los ocupantes y patologías estructurales. Se utilizan varias técnicas de ingeniería para abordar este problema. Un enfoque posible es usar un piso mecánico abierto en el medio de un edificio para permitir que el viento fluya. Esto puede reducir las cargas de viento y los movimientos resultantes en un 10% -15%. Un ejemplo de esta técnica se puede ver en 432 Park Avenue , cuya proporción es de 15: 1. Otro enfoque es endurecer la estructura para resistir las cargas. Esto se puede hacer mediante el uso de paredes estabilizadoras para conectar el núcleo del edificio a las columnas perimetrales en dos lados para distribuir las cargas. La estructura de111 West 57th Street usa muros de corte en las fachadas este y oeste para endurecer la estructura mientras deja las vistas norte y sur sin obstrucciones.
Para gestionar los movimientos del edificio, se puede utilizar un amortiguador de masa sintonizado . Se trata de un dispositivo pasivo de gran masa montado sobre amortiguadores para ralentizar los movimientos del edificio. Normalmente están hechos de masa sólida, pero recientemente se han utilizado sistemas de amortiguación de líquidos. Un sistema de amortiguación de líquidos o amortiguador de salpicaduras es un tanque de agua con pantallas para controlar los movimientos del agua, específicamente afinado para que cuando el edificio se mueve en una dirección, la fuerza del líquido va en la dirección opuesta para compensar los movimientos. Highcliff es uno de los primeros en adoptar este sistema.
Construir en equilibrio ambiental es otra área de preocupación. Como los esbeltos edificios tienen huellas más pequeñas, los cimientos deben ser más profundos.
Lucha contra incendios
Con edificios más estrechos, las escaleras son más estrechas y es posible que necesiten cinco o más giros para subir en cada piso. Esto presenta impactos en el rendimiento de las mangueras contra incendios que se retuercen en una gran longitud y áreas pequeñas que se pueden utilizar para operaciones de extinción de incendios y preparación médica. Otra área de preocupación son sus pisos mecánicos al aire libre, cuyas puertas si se dejan abiertas, el viento podría entrar por la escalera alimentando el fuego.
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Dicho lo previo, el ejemplo de Viñoly cumple en esta nota otra función que comentaré en breve pero nobleza obliga, estas situaciones que nadie querría en su lista de reclamos se deben a que cuanto más grandes las obras, mayores los problemas, y que los proyectos de arquitectura e ingeniería ambiciosos son los que traccionan avances en tecnologías en esas y otras áreas en base a ensayo, error y mejoras. Los pioneros en estas vanguardias (y Viñoly en esto ciertamente lo sería) llevan la delantera también en los riesgos que esa pole position conlleva.
(Ya que está puede ver un brochure de la torre 432 park acá).
Pensemos en lo anterior, trasladado al proyecto de Cipriani. No se trata conceptualmente de un “slender Tower” pero sin dudas que el formato de mástil de 90m de altura con la torre horizontal en su cota superior en una latitud reconocida por vientos agresivos (mucho mayores a los de Manhattan) no ayudaría a prevenir este tipo de situaciones.
Seguimos con la noticia nro. 2:
_ Cipriani cambiará el proyecto original del hotel en Punta del Este y hará obra en etapas
“El Grupo Cipriani modificará por tercera vez su megaproyecto edilicio en la zona de San Rafael, por el cual a principios de diciembre de 2020 el gobierno le adjudicó la explotación de un casino privado.
El cambio de planes para el Cipriani Ocean Resort, Club Residences and Casino implica una reducción en la inversión de 450 millones de dólares comprometida.”
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No somos supersticiosos pero mínimamente estas dos noticias alineadas nos llevan a hacernos MUCHAS preguntas:
_ ¿Es realmente necesario para un balneario como Punta del Este fomentar este tipo de obras más monumento a la identidad de un arquitecto o desarrollador que de una ciudad?
La tendencia global ahora es diseñar ciudades pensadas en los usuarios y/o en el ecosistema (antropocéntricas o ecocéntricas) y si no aprendimos nada de una pandemia global, no servirá tampoco tener rascacielos infinitos para atraer turismo. Si alguien precisa un timbre profesional para certificar esa afirmación, délo por hecho.
_ ¿Cuánto nos estamos guiando por tendencias de modas efímeras o burbujas creadas por especuladores válidos para otras economías y qué posibilidades tenemos de ser una opción de calidad con identidad firme, pensada, de nicho, diferencial incluso globalmente con más calidad que cantidad, más proximidad que altura, más cercanía que amenities, más experiencias que luxury condos vacíos?
_ ¿Estás creando una ciudad de calidad para el nicho de gente que se ha volcado a vivir permanente en cuanto a servicios y lugares de interés?
_ ¿Hay una visión transversal a largo plazo para la ciudad?
Si la hay, no se ve que se respete en la medida que se transgreden todas las normativas volviéndolas meras sugerencias un día sí y otro también. Ya lo hemos tratado ampliamente.
_ ¿Hay garantías de que lo que eliminó un edificio de valor al día de hoy, no deje mañana un proyecto por la mitad o degenerado en su vigésima versión adaptada sin terminar, con patologías o falto de mantenimiento?
_ ¿Cómo se previene que esos eventos a tan gran escala no sucedan?
Simplemente no avalando obras por encima de las posibilidades y riesgos de los que se podría tomar. Si hay problemas en el paraíso en Manhattan, por qué no prevenirlo en estas latitudes.
_ ¿Estamos asumiendo riesgos más grandes que nuestras posibilidades en cuanto a seguridad, infraestructura, identidad, y otros?
Hoy alguien en Twitter decía que Argentina esperaba siempre repuntar cuando el precio de la soja subiera, y la realidad es que Argentina repuntará cuando los malos se castiguen y los talentos se premien, y ahora es un poco al revés.
Con las ciudades pasa un poco lo mismo. No podés esperar que te salve un mega proyecto y se llene de turistas o te cubra las nóminas de trabajo en el BPS por 3 años. Simplemente tenés que tener una política pública sólida, normativas alineadas a una visión, que se cumplan y trabajar en función de eso, y los capitales vendrán, no trabajar en función de un capital que viene y te somete en cada maniobra que después descuenta.
Dejamos constancia que esto no va contra empresarios que confían su capital e invierten en el país ya que lo hacen en el marco justamente de normativas y contexto que permiten determinadas variables, sino meramente reflexionar sobre temas de gestión urbana que llaman la atención, hilvanados con otras noticias internacionales.
Luego de un período de crisis global sin precedentes en los que el país tiene posibilidades de capitalizar una gestión y posición singulares en el contexto internacional, es importante justamente una visión macro que integre políticas urbanas con desarrollo económico, cultural, turístico, comercial, industrial y ofresca circuitos, productos, ciudades, experiencias y posicionamiento con identidad acorde a esa demanda global pero sin olvidar los consumidores locales, el cuidado del lugar, la sostenibilidad social a largo plazo y la huella ambiental.
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