El futuro de los usos mixtos en Latinoamérica. Hacia nuevos modelos de desarrollo

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La evolución del modelo urbano en Latinoamérica: hacia la arquitectura experiencial.

En un mercado inmobiliario en constante transformación, la expansión de las ciudades latinoamericanas y el surgimiento de nuevos estilos de vida abren la búsqueda de productos que, además de ajustarse a las tendencias de mercado, aporten valor y generen una experiencia urbana en sí misma.
Tanto arquitectos como desarrolladores desempeñan un papel fundamental en la configuración de una experiencia urbana que responde a las necesidades del usuario y a los nuevos paradigmas de desarrollo.
Los proyectos de usos mixtos resignifican y redefinen la vida en la ciudad a través de la hibridación programática, evolucionando desde modelos tradicionales hacia un enfoque más experiencial.
Para destacar sus ventajas y atributos, presentamos cinco características claves de los proyectos de usos mixtos que demuestran su flexibilidad y capacidad adaptativa.

1. Producto y propiedad
¿Cómo puede responder el Real Estate a los nuevos modelos de desarrollo?
La nueva realidad invita a una relectura de la relación tradicional entre producto y propiedad para expandir el negocio. El proceso de transición desde un diseño genérico centrado en el objeto hacia un diseño experiencial amplía el ámbito de influencia más allá de la mera construcción física y da paso a una experiencia simbólica y espacial que agrega valor.

2. Distrito y espacio público
¿Qué ciudad hacemos cada vez que construimos un edificio?
Los proyectos edilicios tienen la capacidad de crear entornos urbanos, impulsar el desarrollo comunitario e integrarse al sistema de experiencias amplificado. El programa de usos mixtos busca desarrollar espacios públicos que aporten un valor añadido y sirvan como elemento diferenciador para el proyecto, la comunidad y sus visitantes.
Así, el proyecto trasciende los límites físicos y se convierte en un tejido vivo que fomenta la conexión, contribuyendo con su entorno inmediato y la ciudad.

3. Áreas comunes
¿Cómo se puede reformular y definir el sentido de las áreas comunes en los proyectos de usos mixtos?
En los proyectos de usos mixtos los límites entre el interior y exterior se desdibujan dando lugar a un espacio público relevante. De esta manera, el diseño potencia el proyecto, creando un modelo de renta enriquecido que fusiona los ingresos directos de los espacios con los provenientes de los eventos realizados en estas plataformas dinámicas.

4. Customización extrema
¿Cómo se piensan los proyectos para adecuarse a la creciente diversidad de la demanda?
Existiendo una demanda por productos cada vez más específicos, enfocados a públicos diversos e hipersegmentados, el desafío radica en concebir el edificio como plataforma que organiza «productos habitables» diversos y particulares dando respuesta a todos los segmentos del mercado.
Las plataformas customizables y transformables generan experiencias diversas en un mismo sitio amplificando la oferta y haciéndolas más versátiles.

5. Plataforma de servicios
¿Cómo impactan estos nuevos requerimientos en el proceso comercial arquitectónico?
Las nuevas dinámicas nos llevan a ver el producto inmobiliario como un modelo en constante evolución. Se adapta permanentemente y se convierte en una plataforma que ofrece servicios y experiencias, integrando a diversas personas y actores.

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1  /  Producto y propiedad.
Hacia nuevos modelos de desarrollo: la transformación del negocio transaccional al negocio de flujos I Renta Tiempo
Entendemos que las nuevas tendencias en consumo de plataformas (como Spotify, Netflix o Airbnb) ya establecieron una transformación cultural subyacente que comenzó a tener un fuerte impacto en los modelos de inversión, propiedad y uso prevalentes.
En el modelo tradicional de relación horizontal, los roles del usuario, el propietario y el inversor están integrados de igual manera a la conversación, generando en muchos casos una superposición.
Los productos arquitectónicos deben adecuarse a la escala temporal y producir renta en todas las condiciones y para todos los actores. Pasando de modelos de renta «estáticos» por vía de la venta, a la renta por servicios, lifestyles o experiencias que se
extiendan y transformen en el tiempo.
Los usos mixtos permiten establecer dinámicas flexibles que habilitan su adaptación a lo largo del tiempo, hacia nuevos usos según la necesidad presente en el mercado.

2 /  Distrito y espacio público.
El lote se abre a la ciudad: objetos cerrados se convierten en plataformas abiertas.

Distrito

En un primer nivel de aproximación, para que un proyecto de usos mixtos tenga impacto debemos pasar conceptualmente de objetos cerrados a plataformas abiertas. La ciudad es en todo momento objeto del proyecto y por ello es necesario pensar en inversiones que «construyan ciudad» y generen distritos que, por su ubicación, escala y capacidad de absorber programas diversos, propongan plataformas diseñadas para adaptarse y perdurar en el tiempo.
Estos distritos serán el vehículo para generar identidad y para unir a múltiples actores bajo el mismo emprendimiento, yendo más allá del lote en el que se inserta para enmarcarse como una oportunidad de crear comunidad.

Identidad y patrimonio

Es importante que ampliemos la mirada más allá del lote extraordinario, trasladándola hacia los entornos urbanos y aportar valor al producto a través del diseño. La sinergia de la interconectividad de usos con el entorno inmediato y con la ciudad es clave.
En Latinoamérica, el crecimiento y desarrollo comercial de las nuevas centralidades han dejado vacantes territorios y soportes arquitectónicos de extraordinario valor para la ciudad, incluso muchos de ellos de valor patrimonial.
Por otro lado, la cultura contemporánea le da cada vez más valor a la localidad de las experiencias, a la globalidad de las interconexiones, y a la experiencia personal y presencial, donde la identidad de los sitios se vuelve cada vez más protagónica.
La identidad es una cuestión clave en un proyecto de usos mixtos. Cuando seleccionamos un lote con identidad propia por haber sido una estructura con valores referenciales, revelamos una condición cultural de sostenibilidad de la cultura misma, con lo
cual hace una profunda reverberación en los recursos que se ponen en juego: recuperar patrimonio es en cierta medida un activo que integrado a los proyectos aumenta su valor, sobre todo emocional y presencial. Hay así una transferencia de marca al desarrollo.

Espacio público relevante

Cada vez que hacemos un edificio generamos una nueva interrelación con la ciudad ¿Qué ciudad hacemos cada vez que construimos un edificio? En el futuro, los territorios operarán más como escenarios compartidos. Serán verdaderas plataformas de intensificación de experiencias disruptivas. Por ello, la creación de espacios públicos de calidad generan un impacto positivo en el Real Estate, ya que valoriza todo el emprendimiento, principalmente en proyectos donde la escala y singularidad permiten crear un espacio público relevante que genera un valor diferencial sobre el resto de la ciudad.
Frente al espacio público convencional, en un único nivel, donde se reconoce claramente el espacio de la calle y el que ocupan los edificios, proponemos espacios que se desdoblen infiltrándose mutuamente y evitando la extensión irracional de las
ciudades. Este pasaje del modelo monocapa al espacio público multicapa genera una sinergia entre lo público y lo privado, entre lo intensivo y lo extensivo, que tiene como resultante la creación de un espacio público de calidad que revaloriza el proyecto.

3 /  Áreas comunes. De los amenities a la amplificación de experiencias diversas.

Históricamente, el espacio público ha estado claramente diferenciado del espacio privado. Hoy estamos invitados a redescubrir que hay un gradiente mucho más amplio de articulación entre ambos.
El espacio común es hoy un espacio de intermediación, que ha migrado desde el núcleo de lo privado hacia la frontera de lo público, al tiempo que ha tenido un desarrollo incremental pasando de ser el mínimo funcional necesario a un conjunto extendido
de amenidades complementarias.
Entendemos que es en la cualidad articuladora de los espacios comunes donde se encuentra la oportunidad de diferenciación.
En los nuevos desarrollos la segmentación entre espacio privado y público será expandida, gradual y discrecional. Este gradiente relacional estará arbitrado por las cualidades y la naturaleza de los espacios comunes, expandiendo o replegando
estratégicamente los límites de aquellos.
Dentro de las áreas comunes concursan ciertos servicios que pueden ser usados por diferentes paquetes programáticos: hoteles, residencias, oficinas, pueden ceder parte de sus amenities a prestadores calificados que aporten su valor de marca al mix.
Estas posibilidades ya exploradas en el mercado integran áreas o programas comunes que dan servicio especializado a todos los destinos, incluso atraen usuarios externos al agrupamiento.

4 / Customización extrema. Hacia el modelo hipersegmentado

Podemos empezar a pensar plataformas que sean customizables, transformables y que generen experiencias diversas en un mismo sitio, así amplificando la oferta y haciendo más versátiles a los emprendimientos.
No son exploraciones nuevas, se ha practicado teóricamente desde hace muchísimo tiempo. Los avances tecnológicos, la capacidad y el protagonismo que tiene el comportamiento individual hoy en día hacen necesario o visible
la necesidad de nuevas resoluciones.
El creciente empoderamiento del individuo sostenido por la globalización y la accesibilidad tecnológica, las plataformas de comunicación y redes sociales han redefinido el concepto de distancia y tiempo, acercando mercados y
productos globales a precios razonables.

5 / Plataforma de servicios. De productos estáticos a servicios dinámicos.
El modelo de producción lineal y secuencial, donde la producción culmina en un objeto estático, cerrado, tiende a cambiar por un modelo dinámico, de ciclo continuo, de retroalimentación en cada vuelta.
En este ciclo de producción, el servicio de arquitectura acompaña las estrategias de adaptación de los soportes a la demanda, para sostener el nivel de la renta en el tiempo para todos los actores.
Estos servicios forman parte de la propuesta que nuestro Estudio brinda a algunos clientes. En estos casos, el servicio no se limita al edificio entregado, sino que operamos coordinando y gestionando el cambio, pasando de un modelo de servicios «lineal y secuencial» a un modelo multicapa, donde identificamos oportunidades y donde reconvertimos y expandimos la experiencia que se ofrece con cada ciclo de proyecto.

Por: Gómez Platero Arquitectura & Urbanismo.

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