¿En que se parecen los concursos de #arquitectura a las hipotecas “subprime”?

autor | Javier Poveda

Publicado en expanxión con el título “Concursos subprime”

Subprime: (…) incorporan probabilidades de impago excesivas, como resultado de la indebida reducción de los estándares de aceptación de riesgo.

Es bien conocida en la profesión la mecánica de los concursos de arquitectura. Una práctica que se fomenta desde las Escuelas y que por lo general atiende a motivos muy diversos: prestigio profesional, investigación, portafolio, o simplemente una forma de conseguir trabajo. De ésta última lectura de los concursos discrepo abiertamente.

“Ahora hay que tirarle a todo” Ánimo, pero recuerda que tus balas están contadas.

En una época como la que vivimos los arquitectos, y con la ausencia de clientes, muchos estudios (y no sólo pequeños), como estrategia de desarrollo de negocio han decidido volcarse en hacer concursos. Hay muchas otras maneras, pero ésta parece que es la que más cuaja entre los arquitectos que como grupo, suelen despreciar otro tipo de planes de desarrollo de negocio. Perfecto, puede ser una vía.

Primera cuestión: ¿sabemos medir realmente qué significa dedicarnos a hacer concursos?

“Nosotros somos muy buenos, necesariamente terminará por caer alguno.” O no.

Muchos realmente no lo saben porque no lo han medido. El primer paso para medirlo es nuestro propio control de costes y para eso es imprescindible el artículo de Gonzalo García, sobre el coste de los concursos de arquitectura. Es un ejemplo cercano a pequeña escala.

Según el estudio del RIBA sobre licitaciones y concursos, El coste de medio de los concursos atiende a la siguiente tabla, y teniendo en cuenta que el coste de las fases es acumulativo, concluye en que un concurso (restringido o abierto cumpliendo las diferentes fases) cuestan de media unos 12.000€.

Éstas dos tablas nos dan dos datos muy importantes: lo que invertimos en concursar y el éxito de dicha inversión (o lo que es lo mismo, si al final es rentable o no). No hay que olvidar que concursar para conseguir trabajo, no deja de ser una inversión que hacemos en horas de trabajo para intentar rentabilizarlas obteniendo el encargo.

Haciendo los número fáciles, el RIBA nos dice que estadísticamente la media es: si hacemos 20 concursos al año, en un 23% pasaremos de la PQQ (en 4 o 5 de ellos), y que  de esos 4 o 5 (según el refrito estadístico) al final obtendremos un 15%, que se traduce en como mucho, y siendo generoso, 1.

A un coste medio de 3.000€ por fases iniciales (20), y unas fases posteriores del orden de 9.000€ (sólo 4 o 5), nos estima una inversión a número gordo de unos 100.000€ al año.

Esto es más o menos lo que arroja la estadística para firmas de alrededor de 30 personas, que son las que tienen suficiente capacidad de producción para acometer 20 concursos al año.

Concurso Hotel Radisson en Ucrania en dos fases. ¿Interesante o no?

Cuando digo concursos no me refiero a licitaciones amañadas y demás lindezas de las que los arquitectos españoles (mal que les pese) han sido partícipes, cómplices y también víctimas. Me refiero a los otros, a los que se ganan de acuerdo a otros criterios.

“Los concursos siempre los ganan los mismos.”

En España, hace unos años, se comentaba que los “buenos”, los que solían ganar esos concursos a los que me refiero, ganaban uno al año haciendo uno al mes: 8%. Aunque algunos de los que ganaban nunca los construían y por tanto se quedaban en honorarios de anteproyecto o proyecto básico.

El escaso éxito forma parte del modelo.

Elegir bien cómo uno configura esa cartera de proyectos es importante. Haciendo las cuentas al revés, para que la media nos salga rentable, lo primero que me preguntaría es:

¿En qué tipo de proyectos me interesa concursar?

Ya que vamos a invertir en concursos, habremos de medir el riesgo. La medición del riesgo, para no-financieros como nosotros, equivaldría a cuantificar en dinero los daños (gastos que nos genera cada concurso en caso de no ganar) y la probabilidad de que no ganemos.

Si tuviéramos ordenados los costes de los proyectos y la estructura de tiempos: por tipología, envergadura, público/privado, alcance o localización; es muy útil manejar una pequeña tabla de análisis de flujo de caja.

La TIR resultante nos ayudaría a vislumbrar la rentabilidad de hacer o no ese proyecto; nos permitiría compararlo con proyectos análogos anteriores y por ende nos ayudaría a establecer umbrales y límites para decidir estratégicamente qué nos interesa y qué no. Las rentabilidades (TIR) son dispares según dimensión del proyecto, tiempos, tipologías,etc…

El VAN que arroja la misma tabla nos ayuda a valorar, en euros, ése determinado proyecto. Nos da una idea del valor monetizado de dicha cartera de proyectos. De nuevo, tanto por valor absoluto como por comparación con otros análogos, nos ayuda a ver si el proyecto es interesante, genera valor o si por el contrario no merece la pena económicamente hablando.

Y quizá el más útil de todos los datos sería la evolución de los flujos de caja. Podríamos evaluar la cantidad de dinero que se mueve durante el proceso, ya que contemplando distintos escenarios de varianza de tiempos o impagos, podemos comprometer nuestra propia estabilidad financiera. Nos da información sobre el riesgo de hacer dicho proyecto de acuerdo a nuesta organización, estructura y estado financiero.

Coste de oportunidad.

Si disponemos de la base de datos suficiente y cruzamos la información, habríamos hecho un primer filtro para establecer nuestros objetivos: tipo de proyecto, mercados o lugares, alcance de los trabajos, dimensiones máximas y mínimas, e importes mínimos para dichos proyectos. Ayuda bastante a saber (no intuir) a qué concursos me interesa presentarme y a cuáles no.

Escenarios y probabilidad.

Como hemos localizado nuestro nicho, y somos especialistas, podemos aspirar a entrar en esa media de éxito que he citado anteriormente.Pero, las medias no dejan de ser medias, y si disponemos del histórico de dichas firmas en los últimos cinco años, veremos que hay años que se cumple la media con cierta aproximación (varianza), y hay otros que se sitúan en el extremo (por arriba o por abajo).

En éstos ultimos, que son menos frecuentes, tambien se puede establecer un límite de fracaso. Es muy poco probable que una firma especialista y competitiva, en el peor de sus ejercicios anuales no consiga ni alcanzar una precalificación.

Valor en Riesgo

Esto significa que si tenemos muestra estadística suficiente, podríamos estimar que:  para un horizonte determinado (un año) y  con un nivel de confianza establecido (el peor escenario que ocurra del 80% de los casos), la máxima pérdida sería (por ejemplo) de un 15% en PQQs (3) y 0% en fases posteriores.

Haciendo una versión sencilla del Valor en Riesgo (VaR)  saldría algo así como que ponemos en riesgo el 70% de lo que invertimos todos los años en concursar, y además existe un 20% de probabilidad de incluso perder más. Si fueramos financieros nos parecería un riesgo desorbitado.

Shanghai Tower. Concurso ganado por Gensler en 2008 y se preve su inagración en 2014. 565m y casi 600.000m2. Ganar éste concurso puede ser tu gloria o tu ruina.

Riesgo y rentabilidad.

Ya lo hemos medido y aceptamos concursar cómo práctica de riesgo. Ahora bien, somos conscientes del binomio riesgo-rentabilidad y tambien sabemos que no tienen una relación lineal sino exponencial. Por tanto nuestros umbrales para seleccionar a qué concurso nos presentamos suben, y asumiendo tales riesgos, sólo iremos a proyectos especialmente rentables y/o de una determinada envergadura.

¿Hacia donde nos dirigimos con todo ésto?

A que si lo que queremos es captar negocio dedicando recursos a hacer concursos, deberíamos construirnos unacartera de concursos razonable para nuestro estudio, ya que de lo contrario nuestro plan para concursar puede resultar:

- Éxito cero en la batería de concursos con el consiguiente gasto generado.

- Que obteniendo el encargo, un flujo de caja descontrolado (por cantidades o por tiempos) nos arruine financieramente en el proceso.

- Que las pérdidas que genera nuestra cartera de concursos desestabilice otras carteras de proyectos más seguras.

- Si no tenemos otras carteras y por tanto no hemos diversificado la actividad, el alto riesgo que llevan aparejados los concursos nos conduzca a la bancarrota.

- Que estemos asumiendo un coste de oportunidad demasiado alto al arriesgar muchos recursos para obtener muy poco beneficio. Por tanto ser menos competitvos que las demás firmas.

En definitiva, concursar sin medir primero la profundidad de la piscina, es garantía de fracaso. Precisamente por la simplicidad de los cálculos que tenemos que hacer para adaptar el análisis de inversión a nuestra práctica profesional, está al alcance de todos plantearnos la cuestión de concursar.

Un concurso de arquitectura, como práctica arquitectónica y  como investigación, es uno de los ejercicios más sanos que se pueden plantear. Y precisamente por eso, cuidando las herramientas de gestión, podremos hacer la actividad sostenible empresarialmente y por ende seguir trabajando en en esos concursos de arquitectura, de los que tanto hemos disfrutado y aprendido los arquitectos a lo largo de la historia de nuestra profesión.