- Arquitectura
- Gstión urbana
De un vistazo:
_ El trabajo híbrido llegó para quedarse.
Como resultado, la asistencia a la oficina se ha estabilizado en un 30 por ciento por debajo de las normas previas a la pandemia.
_ Los efectos dominó del trabajo híbrido son sustanciales.
Sin estar atados a sus oficinas, los residentes han dejado los núcleos urbanos y han trasladado sus compras a otros lugares. Por ejemplo, el núcleo urbano de la ciudad de Nueva York perdió el 5 % de su población desde mediados de 2020 hasta mediados de 2022, y San Francisco perdió el 6 %. Las tasas de vacancia urbana se han disparado. El tráfico peatonal cerca de las tiendas en las áreas metropolitanas permanece entre un 10 y un 20 por ciento por debajo de los niveles previos a la pandemia.
_ La demanda de oficinas y locales comerciales en ciudades superestrellas se mantendrá por debajo de los niveles previos a la pandemia.
En un escenario moderado que modelamos, la demanda de espacio de oficinas es un 13 % más baja en 2030 que en 2019 para la ciudad mediana de nuestro estudio. En un escenario severo, la demanda cae un 38 por ciento en la ciudad más afectada.
_ Los bienes raíces son locales y la demanda variará sustancialmente según el vecindario y la ciudad.
La demanda puede ser menor en vecindarios y ciudades caracterizados por un espacio de oficina denso, viviendas caras y grandes empleadores en la economía del conocimiento.
_ Las ciudades y los edificios pueden adaptarse y prosperar adoptando enfoques híbridos.
Las prioridades pueden incluir el desarrollo de vecindarios de uso mixto, la construcción de edificios más adaptables y el diseño de oficinas y espacios comerciales de usos múltiples.
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Cuando comenzó la pandemia de COVID-19, cambió drásticamente la forma en que las personas trabajaban, vivían y compraban en ciudades de todo el mundo. El cambio más marcado fue dónde y cómo trabajaban. Obedeciendo los bloqueos y el cierre de oficinas, cansados de máscaras incómodas y habilitados por la tecnología de trabajo remoto, muchos empleados se retiraron abruptamente de las oficinas tradicionales a las oficinas en el hogar. Muchos de esos empleados, recién liberados de sus desplazamientos diarios, optaron por mudarse fuera de los núcleos urbanos. Y ahora que menos de ellos trabajaban y vivían cerca de tiendas urbanas, menos de ellos compraban allí. En los últimos meses, algunos de esos cambios de comportamiento se han ralentizado. Otros persisten, particularmente entre los empleados de oficina que continúan realizando trabajos híbridos (es decir, una combinación de trabajo remoto y en la oficina).
Los cambios de comportamiento ya han tenido efectos importantes en el sector inmobiliario de las ciudades “superestrellas”, en términos generales, ciudades con una parte desproporcionada del PIB urbano y del crecimiento del PIB del mundo. En los núcleos urbanos de las ciudades superestrellas, el porcentaje de oficinas y espacios comerciales que están desocupados ha crecido considerablemente desde 2019, y los precios de las viviendas han aumentado más lentamente que en los suburbios y otras ciudades.
¿Hasta qué punto podrían seguir sufriendo las propiedades inmobiliarias en las ciudades superestrellas? En esta investigación, el McKinsey Global Institute ha modelado la demanda futura de espacio de oficinas, residencial y comercial en varios escenarios.1En esos escenarios, la demanda de espacio comercial y de oficinas es generalmente más baja en 2030 que en 2019, aunque las reducciones anticipadas en nuestro escenario moderado son menores que las proyectadas por muchos otros investigadores. Nuestro análisis también muestra que los efectos dominó serán complejos, por ejemplo, que ciertos tipos de ciudades y vecindarios se verán más afectados que otros. Consideramos una amplia variedad de factores, incluidas las tendencias demográficas a largo plazo; tendencias de empleo, como los efectos continuos de la automatización; patrones de asistencia a la oficina por industria; coordinación de empleados, definida como la proporción máxima de trabajadores en la oficina en un momento dado; edades e ingresos de los trabajadores; la proporción de la población de una ciudad que viaja desde otro lugar; variación del precio de la vivienda entre barrios; y tendencias de compra, como el continuo aumento de las compras en línea. Además de muchas fuentes secundarias, nuestro modelo incluye información de una gran encuesta global que realizamos para comprender los cambios de comportamiento causados por la pandemia.
Realizamos esta investigación en un momento de incertidumbre macroeconómica excepcional. La inflación y las tasas de interés son altas; aumentan los temores de recesión; El estrés en el sistema financiero ha estado en los titulares. Los resultados reales, por supuesto, dependerán de cómo se desarrollen esas variables y otras.
Lo que sí es seguro es que el sector inmobiliario urbano en ciudades superestrellas de todo el mundo se enfrenta a desafíos sustanciales. Y esos desafíos podrían poner en peligro la salud fiscal de las ciudades, muchas de las cuales ya se esfuerzan por abordar la falta de vivienda, las necesidades de tránsito y otros problemas apremiantes. Pero los desafíos también brindan la oportunidad de impulsar una transformación histórica de los espacios urbanos. Al volverse más flexibles y adaptables en todo, desde la composición de los vecindarios hasta el diseño de los edificios, en esencia, volviéndose más «híbridas» en sí mismas, las ciudades superestrella no solo pueden adaptarse sino prosperar.
Cómo el trabajo híbrido ha cambiado la forma en que las personas trabajan, viven y compran.
Durante la pandemia, la asistencia de los trabajadores a la oficina se desplomó. Sin ataduras a sus desplazamientos diarios, los urbanitas se alejaron de los núcleos urbanos en mayor número que antes de la pandemia (y se mudaron menos personas), y la gente gastó menos en las tiendas urbanas (consulte la barra lateral, «Cómo definimos las ciudades»). La tasa de emigración ahora ha vuelto a su tendencia previa a la pandemia, pero nuestra investigación sugiere que pocas de las personas que se fueron regresarán y que las compras urbanas no se recuperarán por completo.
El trabajo híbrido llegó para quedarse y la asistencia a la oficina se redujo en un 30 %
Los empleados aún pasan mucho menos tiempo trabajando en la oficina que antes de la pandemia, según nuestra encuesta. A principios de 2020, cuando adoptaron el trabajo remoto y el trabajo híbrido en respuesta a los cierres y problemas de salud, la asistencia a la oficina en las áreas metropolitanas que estudiamos se redujo hasta en un 90 por ciento. Desde entonces se ha recuperado sustancialmente, pero sigue bajando en un 30 por ciento, en promedio. En octubre de 2022, los trabajadores de oficina visitaban la oficina unos 3,5 días a la semana. Ese número varió entre ciudades, de 3,1 días en Londres a 3,9 en Beijing. (Para obtener más información sobre la encuesta, consulte el apéndice técnico).
La asistencia a la oficina también varía según la industria y el vecindario. En las grandes empresas de la economía del conocimiento, que definimos como las industrias de servicios profesionales, información y finanzas, los empleados tienden a ir a la oficina menos días a la semana (Anexo E1). Las características de las áreas con menor asistencia a la oficina incluyen viviendas caras, una proporción más alta de viajeros entrantes a residentes y una pequeña proporción de comercio minorista, según nuestra investigación en los condados de EE. UU. La cultura local también juega un papel.
Hay varias razones para creer que la tasa actual de asistencia a la oficina podría persistir. Primero, la tasa se ha mantenido bastante estable desde mediados de 2022. En segundo lugar, tres números clave: la cantidad de días a la semana que los encuestados van a la oficina (3,5), la cantidad de días que esperan ir a la oficina después de que termine la pandemia (3,7) y su número preferido (3,2)— no están muy separados. En tercer lugar, el 10 por ciento de las personas que encuestamos dijeron que era probable que renunciaran a sus trabajos si se les exigiera trabajar en la oficina todos los días y que estarían dispuestos a aceptar un recorte salarial sustancial si al hacerlo les permitieran trabajar desde casa cuando quisieran. Ese grupo contiene muchos empleados senior de altos ingresos, lo que sugiere que pueden ejercer influencia sobre las decisiones de las empresas. Sin embargo, no es seguro que la tasa actual de asistencia a la oficina se mantenga; podría cambiar,
Hasta el 7 por ciento de las personas en los núcleos urbanos se fueron para siempre
Durante la pandemia, una ola de hogares abandonó los núcleos urbanos de las ciudades superestrellas y se mudaron menos hogares. Por ejemplo, el núcleo urbano de la ciudad de Nueva York perdió el 5 por ciento de su población desde mediados de 2020 hasta mediados de 2022, San Francisco perdió el 6 por ciento. durante el mismo período, y Londres perdió un 7 por ciento desde mediados de 2020 hasta mediados de 2021.2La razón principal fue la emigración. En los suburbios, por el contrario, las poblaciones crecieron o se redujeron de manera menos dramática que las poblaciones de los núcleos urbanos. En Estados Unidos, la suburbanización ya venía ocurriendo antes de la pandemia, y el shock aceleró una tendencia existente; por el contrario, en la mayoría de las ciudades europeas y japonesas que estudiamos, la urbanización dio paso a la suburbanización (Anexo E2).
Los núcleos urbanos donde el crecimiento de la población fue menor en relación con sus suburbios tendían a ser aquellos con casas caras, alta densidad de oficinas, una alta proporción de trabajadores en la economía del conocimiento y presencia minorista limitada, algunas de las mismas características que dieron forma a la asistencia a la oficina. Londres, Dallas, Nueva York, San Francisco y Boston fueron los más afectados. En general, los núcleos urbanos de EE. UU. se vieron más afectados que los de Europa y Japón, que tienden a tener un desarrollo de uso más mixto, en el que coexisten espacios de oficinas, residenciales y comerciales. Las tendencias migratorias en Beijing fueron moldeadas principalmente por los esfuerzos previos a la pandemia para controlar el tamaño de la población en los núcleos urbanos fomentando la emigración, esfuerzos que se detuvieron durante la pandemia.
El trabajo híbrido parece haber contribuido significativamente a la emigración. En nuestra encuesta, entre los encuestados que se mudaron después de marzo de 2020, el 20 por ciento dijo que su mudanza fue posible solo porque ahora podían trabajar desde casa con más frecuencia. En el Reino Unido y los Estados Unidos, las personas que se habían mudado de los núcleos urbanos a los suburbios, y que dijeron que su mudanza solo era posible porque ahora podían trabajar desde casa, dijeron que les atraían las condiciones de vivienda: mejores barrios, la perspectiva de propiedad de vivienda y espacio al aire libre. En Japón y China, el deseo de ser dueño de una casa fue, de lejos, el factor más importante que motivó a las personas a mudarse a los suburbios.
La emigración de los núcleos urbanos de las ciudades superestrellas parece haberse ralentizado, pero todavía está por encima de los niveles previos a la pandemia. De 2019 a 2021, la emigración neta de los núcleos de ciudades superestrella de EE. UU. se duplicó; luego cayó en 2022, aunque se mantuvo por encima de tasas de 2019. En otras palabras, las personas que se mudaron durante la pandemia no se están mudando y otras siguen saliendo.
Las compras siguen deprimidas, especialmente en los núcleos urbanos
A medida que las personas se quedaron en casa durante la pandemia, cambiaron radicalmente la forma en que compraban. El tráfico peatonal se desplomó cerca de las tiendas en las ciudades que estudiamos, y el gasto en línea como parte del gasto minorista se disparó.
Más recientemente, el tráfico peatonal cerca de las tiendas en las áreas metropolitanas ha aumentado nuevamente, pero aún es entre un 10 y un 20 por ciento más bajo que antes de la pandemia. Una de las principales razones de la disminución es que el gasto en línea como porcentaje del gasto minorista, que sin duda creció más lentamente después del pico inicial, sigue siendo más alto que en 2019.
Los minoristas en los núcleos urbanos se enfrentan a desafíos particularmente agudos para atraer clientes. A partir de octubre de 2022, el tráfico peatonal se había recuperado notablemente menos cerca de esas tiendas que cerca de las suburbanas (Anexo E3). En Nueva York, por ejemplo, el tráfico peatonal cerca de las tiendas suburbanas fue un 16 % más bajo que en enero de 2020, pero el tráfico peatonal cerca de las tiendas urbanas fue un 36 % más bajo. Y los vecindarios con una gran densidad de oficinas en los núcleos urbanos enfrentan aún más desafíos. La razón parece ser que cuando las personas vienen a la oficina con menos frecuencia, compran con menos frecuencia cerca de la oficina. En nuestra encuesta, los encuestados en los Estados Unidos que trabajaban en la oficina no más de un día a la semana informaron que hacían mucho menos de su gasto minorista total cerca de la oficina que aquellos que trabajaban en la oficina de dos a cinco días a la semana.
El impacto en los bienes raíces
Los cambios de comportamiento causados por la pandemia (menor asistencia a la oficina, emigración acelerada de las ciudades y menos compras en vecindarios llenos de oficinas) reducirán la demanda de bienes raíces en la mayoría de las ciudades superestrellas. Para 2030, en los escenarios que modelamos, la demanda de oficinas y locales comerciales es generalmente más baja que en 2019 (Anexo E4). El espacio residencial se ve menos afectado, aunque las diferencias de precios entre los núcleos urbanos y los suburbios son más estrechas de lo que solían ser. (Tenga en cuenta que nuestro modelo no tiene en cuenta la elasticidad de los precios; es decir, no tiene en cuenta el hecho de que cuando la demanda disminuye, los precios caen, lo que hace que la demanda vuelva a subir parcialmente. Para obtener más información sobre el modelo, consulte el apéndice técnico).
Habrá un 13 por ciento menos de demanda de espacio de oficinas en la ciudad mediana que estudiamos
La demanda de espacio de oficina ya ha disminuido, en parte debido al aumento del trabajo remoto y en parte debido a un entorno macroeconómico desafiante. Las tasas de vacantes han aumentado en todas las ciudades que estudiamos. En las ciudades de EE. UU., el volumen de transacciones (el valor total en dólares de todas las ventas) cayó un 57 %, el precio de venta promedio por pie cuadrado cayó un 20 % y las rentas solicitadas cayeron casi un 22 % (todo en términos reales) de 2019 a 2022 En San Francisco, la ciudad más afectada de los Estados Unidos, la proporción de espacio de oficinas que estaba vacante fue diez puntos porcentuales más alta en 2022 que en 2019, el volumen de transacciones fue un 79 por ciento menor, los precios de venta por pie cuadrado fueron 24 por ciento más bajo, y los alquileres solicitados fueron 28 por ciento más bajos (también en términos reales). La disminución de la demanda ha llevado a los inquilinos, cautelosos acerca de las condiciones macroeconómicas actuales, inseguros acerca de cuánto acudirán sus trabajadores a la oficina y, por lo tanto, inseguros de cuánto espacio necesitarán, a negociar contratos de arrendamiento más cortos con los propietarios. Los arrendamientos más cortos, a su vez, pueden dificultar que los propietarios obtengan financiamiento o pueden hacer que los bancos ajusten los modelos de valoración, que dependen en parte de la duración de los arrendamientos existentes.
En los escenarios que modelamos, la cantidad de espacio de oficina demandado en la mayoría de las ciudades no vuelve a los niveles previos a la pandemia durante décadas. Para 2030, la demanda será hasta un 20 por ciento más baja que en 2019, según la ciudad.3Esa estimación es lo que arroja nuestro modelo en un escenario moderado, uno en el que, para 2025, la asistencia a la oficina es más alta que ahora pero aún más baja que antes de la pandemia, y esa recuperación parcial continúa indefinidamente.4En un escenario más severo, en el que la asistencia de todos los trabajadores de oficina en 2030 cae a la tasa ya observada en las grandes empresas de la economía del conocimiento, la demanda es hasta un 38 por ciento más baja que en 2019, nuevamente dependiendo de la ciudad.
La caída de la demanda reducirá el valor. En las nueve ciudades que estudiamos, está en juego un valor total de $ 800 mil millones (en términos reales) para 2030 en el escenario moderado. En promedio, el valor total del espacio de oficinas se reduce en un 26 por ciento de 2019 a 2030 en el escenario moderado y en un 42 por ciento en el severo. El impacto en el valor podría ser aún mayor si las tasas de interés en aumento lo agravan. De manera similar, el impacto podría ser más fuerte si las instituciones financieras en problemas deciden reducir más rápidamente el precio de la propiedad que financian o poseen.
La caída de la demanda también dará como resultado un excedente de espacio para oficinas, particularmente en los edificios más antiguos y de menor calidad que la industria de bienes raíces llama Clase B y Clase C. De 2020 a 2022, los alquileres, la demanda y, a veces, los precios en general crecieron más rápidamente ( o cayó menos bruscamente) para los edificios de Clase A que para los edificios de Clase B en las ciudades superestrellas de EE. UU. Por ejemplo, en la ciudad de Nueva York durante ese período, el precio de venta promedio por pie cuadrado aumentó un 3 por ciento para los edificios de Clase A, pero cayó un 8 por ciento para los edificios de Clase B.5Hay una serie de razones para este “vuelo hacia la calidad”. Una es que muchos empleadores ven el espacio de alta calidad como una forma de fomentar la asistencia a la oficina entre sus empleados. Otra es que el espacio de oficina de Clase B y Clase C a menudo no es adecuado para el trabajo híbrido; por ejemplo, puede tener equipos audiovisuales menos sofisticados. Además, ahora que el trabajo híbrido ha reducido la cantidad total de espacio que necesitan los empleadores, pueden gastar sus presupuestos en cantidades más pequeñas de espacio de mayor calidad en lugar de cantidades más grandes de espacio de menor calidad.
El crecimiento de la demanda de residencias será moderado, especialmente en los núcleos urbanos
Durante la pandemia, en parte debido a la emigración, la demanda de residencias creció menos rápidamente en los núcleos urbanos superestrellas que en los suburbios y otras ciudades. Las tasas de vacantes residenciales aumentaron de 2019 a 2022 en cada núcleo urbano superestrella que estudiamos, desde un aumento de 0,8 puntos porcentuales en Tokio hasta un aumento de 9,9 puntos porcentuales en Londres; mientras tanto, en los suburbios, las tasas de desocupación crecieron mucho menos o incluso disminuyeron.6Los precios siguieron su ejemplo, aumentando ocho puntos porcentuales más lentamente en los núcleos urbanos superestrellas de EE. UU. que en sus suburbios y 13 puntos porcentuales más lentamente que en los núcleos urbanos no superestrellas. En San Francisco, los precios nominales en algunos vecindarios cayeron un 12 por ciento desde fines de 2019 hasta 2022. Las residencias en el núcleo urbano de San Francisco ahora valen $750 mil millones menos de lo que habrían sido si los precios hubieran aumentado a la tasa promedio nacional. El efecto parece ser un fenómeno global.
Antes de que se tengan en cuenta los ajustes de precios, la demanda de residencias en los núcleos urbanos superestrella que modelamos es hasta un 10 % más baja para 2030 de lo que hubiera sido si no fuera por la pandemia. Sin embargo, es más alto que en 2019 en todas las ciudades que estudiamos, excepto San Francisco y París. Esa estimación se basa en el supuesto de que la ola de residentes que abandonaron los núcleos urbanos no volverá, pero que el crecimiento de la población en cada ciudad volverá a su tasa anterior a la pandemia para 2024. Si el crecimiento de la población se mantuviera deprimido por más tiempo, el impacto en la demanda sería aún mayor. .
Sin embargo, los precios probablemente se ajustarán, al igual que los alquileres. Nuevamente, nuestro modelo no tiene en cuenta dichos ajustes de precios, por lo que no pudimos crear escenarios de demanda que los incorporaran. Pero podemos decir que es poco probable que las casas en los núcleos urbanos permanezcan vacías. El espacio residencial difiere del espacio de oficinas en ese sentido: una vez que los precios y los alquileres caen, cualquier espacio disponible suele ocuparse rápidamente. De hecho, las tasas de vacantes en los núcleos urbanos ya han aumentado de forma menos pronunciada de lo que sugeriría la emigración urbana. Desafortunadamente, es poco probable que la presión a la baja sobre los precios y los alquileres haga que las residencias en ciudades superestrellas, muchas de las cuales sufren de viviendas caras y personas sin hogar, sean mucho más asequibles.
Habrá un 9 por ciento menos de demanda de espacio comercial en la ciudad mediana que estudiamos
Debido a la reducción del tráfico peatonal cerca de las tiendas urbanas durante la pandemia, la vacante en el espacio comercial ha aumentado y los alquileres han disminuido, particularmente en lugares con gran densidad de oficinas. Al igual que con el espacio residencial y de oficinas, las tasas de vacantes aumentaron de 2019 a 2022 en todos los núcleos urbanos superestrella que estudiamos, desde un aumento de 1,8 puntos porcentuales en San Francisco hasta un aumento de 6,2 puntos porcentuales en Londres. De 2019 a 2022, los alquileres minoristas solicitados disminuyeron un promedio de 5.4 por ciento (en términos reales) en las ciudades que estudiamos. Los alquileres que realmente se pagaron pueden haber caído aún más.
Antes de que se tengan en cuenta los ajustes de precios, la demanda de espacio comercial en los núcleos urbanos superestrella que modelamos es más baja en 2030 que en 2019, lo que ejerce una presión a la baja sobre los alquileres.7En el núcleo urbano de San Francisco, por ejemplo, la demanda será un 17 por ciento menor. Esa estimación es lo que arroja nuestro modelo en un escenario en el que hay un regreso parcial a la oficina (y, por lo tanto, una recuperación parcial del gasto minorista cerca de la oficina), la adopción de compras en línea por parte de las personas vuelve a su tasa de crecimiento anterior a la pandemia para 2025, y las personas los que se mudaron durante la pandemia no se mudan para atrás. En un escenario más severo, la disminución de la demanda en el núcleo urbano de San Francisco llegaría al 42 por ciento. En la mayoría de los núcleos urbanos superestrella, se prevé que la demanda disminuya incluso si la pandemia no hubiera ocurrido; las razones son las tendencias de la población y el creciente movimiento hacia las compras en línea. Sin embargo, al igual que con los bienes raíces residenciales, es probable que los precios se ajusten.
Lo que tienen en común los barrios y ciudades fuertemente afectados
Una revisión de varios componentes de esta investigación (análisis de regresión, respuestas a encuestas y revisiones de literatura) sugiere que las ciudades donde la pandemia ha afectado fuertemente la demanda de bienes raíces tienden a tener ciertas características. (No pudimos determinar cuál de esas características se correlacionó más fuertemente con el impacto en la demanda).
Algunas de las características están relacionadas con la combinación de negocios en una ciudad. Específicamente, las ciudades con una mayor proporción de trabajadores en la economía del conocimiento, una mayor cantidad de grandes empresas, una mayor proporción de viajeros a residentes y una mayor aceptación cultural del trabajo remoto han tendido a experimentar un mayor impacto en la demanda. Esos factores conducen a tasas más bajas de asistencia a la oficina, lo que reduce directamente la demanda de espacio de oficina, reduce la demanda de espacio comercial al disminuir la cantidad de oficinistas que compran en las tiendas urbanas y reduce la demanda de espacio residencial al incitar a las personas a mudarse fuera de las ciudades. núcleos urbanos.
Cuanto mayor era la proporción de bienes inmuebles en un barrio que estaba ocupado por oficinas, mayor era la emigración de ese barrio.
Otras características que se correlacionan con el impacto sobre la demanda están relacionadas con la estructura urbana de una ciudad. Específicamente, las ciudades con muchos inmuebles de oficinas y poco desarrollo de uso mixto, así como viviendas caras y pocos espacios verdes, han tendido a experimentar un mayor impacto en la demanda. Tales características hacen que los lugares sean menos deseables para trabajar, vivir y comprar.
Dos de esas características también parecen correlacionarse con el impacto en la demanda a nivel de vecindario. Examinamos vecindarios definidos por códigos postales en Manhattan y el condado de San Francisco (Anexo E5). Según nuestro análisis, cuanto mayor sea la proporción de bienes inmuebles en un barrio que estaba ocupado por oficinas, mayor será la emigración de ese barrio. De manera similar, los precios de las viviendas se correlacionaron con la emigración: los vecindarios más caros experimentaron más emigración. (Las limitaciones de datos nos impidieron averiguar si las otras características también se correlacionaban con la demanda a nivel de vecindario).
La mezcla de negocios y la estructura urbana marcan la diferencia a nivel de barrio
Dos barrios muy diferentes de Manhattan muestran que la combinación de negocios y la estructura urbana se correlacionan con la demanda a nivel de barrio. La combinación de negocios del primer vecindario, el distrito financiero, está fuertemente sesgada hacia la economía del conocimiento; El 50 por ciento de todo el espacio de oficinas está ocupado por inquilinos de la economía del conocimiento. La estructura urbana del Distrito Financiero es densa en oficinas: el 80 por ciento de los bienes inmuebles están dedicados a oficinas. Y el precio promedio de una casa es de aproximadamente $1.5 millones. Ahora considere el cercano Lower East Side, donde solo el 22 por ciento del espacio de oficinas está dedicado a la economía del conocimiento, el 7 por ciento de todo el espacio está dedicado a oficinas y el precio promedio de una vivienda es de aproximadamente $ 1.0 millón.
Esos factores nos ayudan a comprender por qué la pandemia ha generado resultados tan diferentes en los dos vecindarios. La tasa de emigración nacional desde principios de 2020 hasta principios de 2022 fue 2,2 veces mayor en el distrito financiero que en el Lower East Side, por ejemplo. Es lógico que los residentes del Distrito Financiero pudieran trabajar fácilmente desde casa, como sugiere la prevalencia de la economía del conocimiento allí, y por lo tanto, era más probable que se mudaran a casas más grandes lejos de sus oficinas; mientras tanto, la vivienda costosa puede haberles dado otra razón para irse.
También a nivel de ciudad, la combinación de negocios y la estructura urbana generan diferencias
La combinación de negocios de San Francisco ayuda a explicar el fuerte impacto de la pandemia allí. La ciudad ha cultivado durante mucho tiempo una economía centrada en la tecnología con una gran población de trabajadores de oficina, especialmente trabajadores de la economía del conocimiento. Tiene muchos viajeros entrantes, como muestra la relación empleo-población: esa relación, un indicador de la prevalencia de los viajeros, es 0,87 en San Francisco, marcadamente más alta que el promedio nacional de 0,48. Y es más probable que los empleadores de la ciudad, muchos de los cuales están en la industria de la tecnología, estén al tanto y adopten la tecnología de trabajo remoto cuando comenzó la pandemia. La estructura urbana de San Francisco también ayuda a explicar por qué la pandemia afectó tan fuertemente la demanda allí. Los precios de las viviendas en el condado de San Francisco son cinco veces más altos que el promedio nacional y casi el doble que los precios en los suburbios. Además,
La pandemia ha afectado a la demanda con menos fuerza en París que en San Francisco. La combinación de negocios de París ayuda a mostrar por qué: a diferencia de San Francisco, que depende en gran medida de las empresas de tecnología y la economía del conocimiento, París alberga empresas que son líderes mundiales en una amplia variedad de industrias, como la belleza, la hospitalidad y el comercio minorista. Pero la estructura urbana de la ciudad tiene características que alejan a los residentes y también las que los atraen. Por un lado, los precios de las viviendas son dos veces más altos en el centro urbano de París que en sus suburbios y cuatro veces más altos que el promedio nacional. Por otro lado, París tiene una gran cantidad de desarrollo de uso mixto.
Finalmente, considere Tokio, donde la demanda de bienes raíces se ha visto menos afectada que en la mayoría de las ciudades que estudiamos. La mayoría de los trabajadores de Tokio se dedican al comercio mayorista y minorista, en contraste con San Francisco, que depende de la tecnología. Al igual que París, Japón tiene una cultura que valora estar presente en la oficina, en particular entre los empleados de las pequeñas y medianas empresas; En nuestra encuesta, los encuestados en Tokio dijeron que esperaban estar obligados a estar en la oficina 3,7 días a la semana, una respuesta notablemente superior a los 3,3 de París. La lealtad a los empleadores también es común en Japón, al igual que las tasas más bajas de adopción de tecnología que en San Francisco. Además, el gasto en línea como porcentaje del gasto minorista fue menor en Japón que en cualquier otro país que estudiamos; eso puede haber contribuido a una mayor asistencia a la oficina y a la continuación de las compras minoristas en persona. Y en Tokio,
Prosperando en lugares híbridos
Las ciudades superestrella se enfrentan a una nueva realidad en la que el trabajo híbrido empeora las tasas de vacantes, amenaza la vitalidad de los vecindarios y, por lo tanto, hace que los núcleos urbanos sean menos atractivos para los empleadores, empleados y residentes. Para adaptarse a esa nueva realidad, las partes interesadas urbanas podrían considerar la adopción de enfoques más híbridos. A nivel de vecindario y edificio, e incluso en el diseño de los pisos de los edificios, elegir la diversidad, la adaptabilidad y la flexibilidad en lugar de la homogeneidad puede ayudar a que las ciudades prosperen.
A nivel de vecindario, considere el desarrollo de uso mixto
Una forma en que las ciudades podrían adaptarse es a través de vecindarios de uso mixto, es decir, vecindarios que no están dominados por un solo tipo de bienes raíces (especialmente oficinas), sino que incorporan una combinación diversa de espacios de oficinas, residenciales y comerciales. Tales vecindarios híbridos se estaban volviendo más populares incluso antes de la pandemia. Y ahora que la pandemia ha reducido la demanda de oficinas, las ciudades se han quedado con espacio vacante que podría convertirse para otros usos. Además, nuestra investigación muestra que los vecindarios de uso mixto han sufrido menos durante la pandemia que los vecindarios con una gran densidad de oficinas. Esa resiliencia les da a los inversores, desarrolladores y ciudades aún más razones para participar en la creación de lugares.
La remodelación de los vecindarios es una empresa enorme, por supuesto, por lo que es importante movilizar a las muchas partes interesadas. Los gobiernos pueden ser particularmente útiles para reformar las políticas de zonificación restrictivas. Se necesitarían inversores para financiar la remodelación. Y los desarrolladores serían los que convertirían las visiones de uso mixto en realidades.
Los suburbios también pueden beneficiarse de la hibridez. Los habitantes de las ciudades, libres de sus desplazamientos diarios y, por lo tanto, menos preocupados por vivir lejos de los núcleos urbanos, buscan cada vez más casas más grandes en áreas más verdes. Más viviendas y tiendas en los suburbios podrían ayudar a satisfacer sus preferencias. Más viviendas multifamiliares podrían ser particularmente beneficiosas porque acomodarían a más personas que las viviendas unifamiliares. Siempre que los apartamentos sean más grandes y cómodos que los apartamentos en los núcleos urbanos, podrían atraer a los urbanitas que buscan espacio. Los legisladores suburbanos podrían considerar fomentar el desarrollo multifamiliar ajustando la zonificación, ofreciendo incentivos a los desarrolladores y reexaminando las regulaciones que impiden la construcción de viviendas, como las que rigen los tamaños mínimos de vivienda y los requisitos de ventanas.
Además, las viviendas multifamiliares son más eficientes energéticamente que las viviendas unifamiliares, por lo que podrían ayudar a reducir las emisiones de carbono. Y debido a que acomoda a muchas personas, podría ayudar a aliviar la escasez de viviendas que sufren muchas áreas metropolitanas, haciendo que vivir en esas áreas sea más asequible.
A nivel de edificio, construya un espacio que sea adaptable y flexible
Para adaptarse a la demanda decreciente de oficinas tradicionales y espacios comerciales, los desarrolladores podrían crear edificios híbridos. La visión más ambiciosa es un edificio universal de «uso neutral» cuyo diseño, infraestructura y tecnología podrían modificarse fácilmente para servir a diferentes usos. Imagine un edificio médico que podría convertirse fácilmente en, por ejemplo, un hotel o un edificio de apartamentos si cambiaran las preferencias de los clientes. Más modestamente, los edificios podrían diseñarse para acomodar diferentes grados de trabajo colaborativo e individual o diferentes arreglos de oficinas abiertas y cerradas. También podrían incluir tecnología que promueva la flexibilidad, como sensores para rastrear patrones de uso que podrían informar el enfoque de un empleador para el trabajo híbrido.
Los edificios híbridos traerían al menos dos ventajas. Una es que protegerían a los propietarios de cambios en las preferencias que ahora son imposibles de predecir. El segundo se relaciona con una tendencia actual hacia arrendamientos más cortos en el sector de oficinas. Debido a que los inquilinos ahora entrarán y saldrán con más frecuencia, los edificios podrían volverse más valiosos si se vuelven más adaptables.
Los desarrolladores también podrían tratar de convertir las oficinas en los tipos de espacio para los que hay más demanda, como apartamentos, hoteles y escuelas. Sin embargo, las conversiones son muy difíciles. Los obstáculos incluyen la rezonificación, la renegociación de compromisos de arrendamiento existentes para permitir renovaciones y el manejo de limitaciones físicas. Además, en las ciudades que estudiamos, incluso si todo el exceso de espacio de oficinas se convirtiera en vivienda, la cantidad de espacio residencial en cada ciudad crecería menos del 3 por ciento.8Aún así, para los propietarios que enfrentan la perspectiva de una ocupación más baja y alquileres más bajos en sus edificios de oficinas, el costo de oportunidad de la conversión ha disminuido y la cantidad de conversiones exitosas puede crecer.
Los desarrolladores de espacios comerciales también podrían tener en cuenta la adaptabilidad. Últimamente, los inquilinos minoristas han estado evaluando sus huellas con un ojo más estricto, cerrando tiendas o mudándose a espacios más pequeños. Si los desarrolladores construyeran espacios más adaptables, sería más probable que siguieran siendo relevantes para las necesidades cambiantes de los inquilinos. Los desarrolladores también pueden ofrecer nuevos formatos de tienda, como espacios destinados a la entrega y el cumplimiento o para la logística en lugar del comercio minorista tradicional. O pueden diseñar edificios que estén más integrados con sus entornos, por ejemplo, con espacios para comer que se extienden hasta las aceras.
A nivel de suelo, espacio de diseño modular y polivalente
Los inquilinos en los núcleos urbanos, tanto los empleadores que alquilan espacios de oficinas como los comerciantes que alquilan espacios comerciales, pueden tener que comenzar a “ganarse el viaje” de los oficinistas y compradores que de otro modo visitarían con menos frecuencia. Aquí también, pensar de manera flexible y adaptable puede ayudar. Por ejemplo, la oficina no tiene por qué ser solo un lugar para trabajar; también puede ser un lugar donde los empleados realmente disfruten pasar el tiempo o donde puedan participar en eventos y actividades interesantes. Los inquilinos de oficinas podrían intentar atraerlos construyendo lugares de trabajo magnéticos y orientados a la hospitalidad. Los inquilinos de oficinas también pueden diseñar espacios más modulares que puedan adaptarse a los cambios en los patrones de trabajo de una semana a otra. Y los inquilinos con más visión de futuro proporcionarán una forma digital eficiente de organizar patrones y preferencias de trabajo híbrido.
Convertir espacios vacíos en lugares híbridos podría ser una forma de transformar ciudades superestrellas y prepararlas para un futuro dinámico y próspero.
Los minoristas también pueden tener que «ganarse el viaje» diseñando espacios que se adapten a muchos usos diferentes. Un buen ejemplo son las tiendas que se adaptan fácilmente al comercio minorista omnicanal: una experiencia única y perfecta para los clientes, ya sea que compren en línea o en persona. Del mismo modo, las tiendas pueden ofrecer una venta minorista experiencial. Por ejemplo, una marca de tiendas departamentales está lanzando tiendas más pequeñas donde los clientes pueden recoger productos comprados en línea, cambiar su ropa, encontrar consejos de estilo y frecuentar un salón de belleza.
De hecho, no es difícil imaginar más “pisos híbridos” en los que coexistan oficinas, residencias y tiendas. Para pisos, como para edificios y vecindarios, convertir espacios vacíos en lugares híbridos puede no ser simplemente una forma de contrarrestar el daño causado por la pandemia. Podría ser una forma de transformar ciudades superestrellas y prepararlas para un futuro dinámico y próspero.
[email protected]">Instituto Global McKinsey | 13 de julio de 2023 | Informe
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