¿Está tensionado el mercado de la vivienda? ¿y la construcción de edificios?

Hace unos meses empezamos a escuchar el término «mercado residencial tensionado», esto es, incremento desproporcionado del valor de la vivienda comparado con el poder adquisitivo, hasta el punto de que exista una ley que permite crear instrumentos para controlarlo.

Más allá de esto, y reconociendo el problema del acceso a una vivienda digna, hasta donde pueden llegar los proyectos de arquitectura en Marbella, sabiendo que es uno de los destinos más famosos a la hora de establecer una segunda vivienda por la gente más privilegiada?

Analizamos el caso con datos y sacaremos algunas conclusiones, pero a la vista de los datos, cada cual también puede aportar su opinión en los comentarios del artículo y podemos enriquecer el debate, que da para mucho…

Vamos a comparar de manera efectiva los datos de construcción y el mercado inmobiliario entre España y Marbella, utilizando indicadores comparables, como el número de licencias, viviendas nuevas o trabajadores por cada 1,000 habitantes. Los datos de población de España (2023): 47,617,000 habitantes (INE) y de Marbella (2023): 150,725 habitantes (INE).

Indicadores a estudiar a la hora de analizar el mercado de la construcción y su «tensionamiento»

Licencias de edificación por cada 1,000 habitantes

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Licencias de edificación105,000 licencias (2023)1,200-1,500 licencias

Licencias por cada 1,000 hab.2.21 licencias8-9.95 licenciasMarbella concede muchas más licencias por habitante debido a la alta demanda inmobiliaria y a la especialización en viviendas de lujo.

Viviendas nuevas por cada 1,000 habitantes

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Viviendas nuevas construidas100,733 viviendas (2023)1,500-1,800 viviendas

Viviendas por cada 1,000 hab.2.11 viviendas9.95-11.94 viviendasMarbella tiene un ratio mucho mayor de viviendas nuevas por habitante debido al dinamismo de su mercado de lujo y turístico.

Por un lado ya tenemos los datos relativos al número de licencias de construcción. Vemos que hay mucha demanda de vivienda. ¿Cómo responde el mercado laboral a esta situación? ¿Cuál debería de ser el ratio apropiado de trabajadores en construcción con respecto al número de habitantes?

Trabajadores en la construcción por cada 1,000 habitantes

IndicadorEspañaMarbella y Costa del SolComentarios

Total trabajadores en construcción1,279,000 trabajadores10,000-12,000 trabajadores

Trabajadores por cada 1,000 hab.26.9 trabajadores66.35-79.66 trabajadoresMarbella tiene más del doble de trabajadores por cada 1,000 habitantes que España, reflejando la importancia de la construcción en la economía local.

Rehabilitaciones por cada 1,000 habitantes

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Proyectos de rehabilitación45,000 proyectos (2023)400-600 proyectos

Rehabilitaciones por cada 1,000 hab.0.94 proyectos2.65-3.98 proyectosMarbella tiene un ratio de rehabilitaciones mayor, ya que la demanda de reformas en propiedades de lujo es alta.

Foto de Mikael Blomkvist en pexels.com

El mercado inmobiliario tensionado y el sector de la construcción

Al comparar los indicadores en relación con la población, queda claro que Marbella presenta una actividad mucho más intensa en el sector de la construcción que España en general. Marbella no solo tiene más licencias de edificación y viviendas nuevas por cada 1,000 habitantes, sino también un mayor número de trabajadores en el sector y una actividad de rehabilitación más elevada.

Estos datos refuerzan la idea de que el mercado inmobiliario y de la construcción en Marbella está altamente tensionado, con una gran demanda de viviendas y servicios relacionados. La falta de suelo urbanizable, la presión de la demanda internacional, y la especialización en proyectos de lujo aumentan aún más esta tensión, lo que explica por qué Marbella presenta cifras mucho más elevadas que la media nacional en todos los indicadores.

Existen dos organismos que proprocionan una referencia sobre el número de trabajadores estimados para el sector de la construcción:

• Fondo Monetario Internacional (FMI) y OCDE: Estos organismos realizan estudios sobre el equilibrio entre oferta y demanda en los mercados laborales. Los informes sobre la industria de la construcción en Europa sugieren que un mercado equilibrado debería tener un ratio de 20-30 trabajadores por cada 1,000 habitantes en mercados desarrollados para poder responder a la demanda habitual de viviendas nuevas, rehabilitaciones, y mantenimiento.
• Eurostat: Proporciona estadísticas comparativas de empleo en la construcción en los países de la UE. Los países europeos con mercados más dinámicos tienen ratios de empleo en construcción que oscilan entre 20 y 35 trabajadores por cada 1,000 habitantes, dependiendo de la región y la demanda local.

Estos datos nos permiten entender que el sector necesita este nivel de empleo para poder equilibrar la oferta y la demanda en momentos de actividad normal, pero en mercados altamente especializados, como el de Marbella (entre 66 y 80 trabajadores por cada 1,000 habitantes), estos ratios pueden ser significativamente mayores debido a la especialización en viviendas de lujo y el alto dinamismo turístico.