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Facility management. análisis del coste del ciclo de vida (accv)

Publicado el 12 mayo 2018 por Nortiz @nor7992

FACILITY MANAGEMENT. ANÁLISIS DEL COSTE DEL CICLO DE VIDA (ACCV)

INTRODUCCIÓN

En el Facility Management y el Project Management, es vital tener en cuenta el concepto de gestión y análisis del coste del ciclo de vida (ACCV) de los proyectos conocido en inglés como Life-cycle cost analysis (LCCA). 
El análisis de costes del ciclo de vida (ACCV) de los activos muebles e inmuebles es una metodología para evaluar el coste total de propiedad y uso de la infraestructura. Esta metodología, tiene en cuenta todos los costes de adquisición / alquiler, propiedad y enajenación de los bienes inmuebles. Quremos resaltar ACCV es una metodología especialmente útil cuando existen diferentes alternativas de proyectos que cumplen con los requisitos funcionales, pero difieren con respecto a los costes iniciales y de operación. Estas alternativas deben ser comparadas para seleccionar la que maximiza el ahorro neto. 
Un ejemplo: ACCV ayudará a determinar si la incorporación de un sistema de climatización de alto rendimiento o un sistema de acristalamiento a pesar de aumentar el coste inicial, aporta una reducción de los costes de operación y mantenimiento, que justifican su inversión. 

ANÁLISIS DE COSTE DEL CICLO DE VIDA

El coste más bajo del ciclo de vida (CCV) Lowest life-cycle cost (LCC) en inglés, es la métrica más sencilla y fácil de interpretar en una evaluación económica. Otras métricas de uso, como el Ahorro Neto (o Beneficios Netos), el retorno de la inversión (ROI) son perfectamente compatibles con el LCC más bajo si usan los mismos parámetros y duración en el período sobre el que se realiza el análisis. 

MÉTODO DE ANÁLISIS DE COSTES DEL CICLO DE VIDA (LCCA)

El propósito de una LCCA es estimar los costes generales de las diferentes alternativas de un proyecto y seleccionar el diseño que asegure que la inversión en activos y servicios de construcción y puesta en marcha proporcionará el menor coste total de propiedad acorde a las calidades y funcionalidades requeridas. El LCCA debe realizarse en las primeras etapas, durante el diseño de la solución final, mientras que todavía existe la posibilidad de mejorar dicho diseño para asegurar una reducción en los costes del ciclo de vida (LCCV).
El objetivo es determinar los efectos económicos según diferentes los diseños alternativos de los activos muebles e inmuebles: medir el impacto funcional y económico de los posibles diseños haciéndolos tangibles y cuantificables, económicamente hablando.
No es tarea fácil. Existen numerosos costes asociados a la adquisición, operación, mantenimiento de un edificio o activo inmueble. En un período de 30 años, los costes iniciales de construcción representan aproximadamente sólo el 2% del total, mientras que los costes de operación y mantenimiento equivalen al 6% (Fuente: Sustainable Building Technical Manual / Joseph J. Romm, Lean and Clean Managemen, 1994. )
Los costes de inmuebles pueden clasificarse en las siguientes categorías:
  • Costes iniciales: Compra, adquisición, costes de construcción.
  • Costes de Operación, Mantenimiento y Reparación, así como costes de reposición.
  • Costes energéticos y de otras utilities: telecomunicaciones, agua, electricidad y gas.
  • Valores residuales como los costes de eliminación de la situación generada y vuelta al estado inicial del inmueble.
  • Costes financieros: Por ejemplo los intereses de posibles préstamos necesarios

COSTES INICIALES

Los costes iniciales incluyen los costes de inversión para la adquisición de terrenos, la construcción o renovación y todo el equipamiento necesario.
Costes de construcción: Las estimaciones detalladas de los costes de construcción no son necesarias para los análisis económicos preliminares de los diseños o sistemas de construcción alternativos. Se pueden hacer estimaciones hasta que el diseño esté bastante avanzado sobre costes históricos de instalaciones similares. Otra alternativa es estimarlos a partir de guías y bases de datos de estimación de costes 

COSTES ENERGÉTICOS Y DE OTRAS UTILITIES

FACILITY MANAGEMENT. ANÁLISIS DEL COSTE DEL CICLO DE VIDA (ACCV)Los gastos operativos de energía, agua y otros servicios públicos se basan en el consumo, las tarifas actuales y las proyecciones de precios. Los costes energéticos son a menudo difíciles de predecir con precisión en la fase de diseño de un proyecto. Se deben hacer suposiciones acerca del uso, la ocupación y los horarios, todos los cuales tienen un impacto en el consumo de energía. 
En la fase inicial de diseño, los datos sobre el consumo de energía de un edificio pueden provenir de análisis de ingeniería o de software de simulación energética como eQuest http://doe2.com/equest/index.html  EnergyPlus http://energy-models.com/tools/energyplus-portal o  DOE-2 http://doe2.com 
Precios de la energía: Las evaluaciones de los precios actuales de la energía deben tener en cuenta el tipo de tarifa, la estructura tarifaria y los diferenciales de verano e invierno etc. para obtener una estimación lo más cercana posible al coste real de la energía.
Proyecciones de los precios de la energía: Se supone que los precios de la energía aumentan (al menos en España) de forma diferente a la inflación general de precios. Esta escalada diferencial de los precios de la energía debe tenerse en cuenta a la hora de estimar los costes energéticos futuros. 

COSTES DE OPERACIÓN, MANTENIMIENTO Y REPARACIÓN

Los costes de operación y los costes de mantenimiento y reparación (OM&R) son a menudo más difíciles de estimar que los de otros gastos de los edificios. Los horarios de funcionamiento y las normas de mantenimiento varían de un edificio a otro incluso para edificios del mismo tipo y antigüedad. Por lo tanto, es especialmente importante analizar estos costes de forma detallada y particularizada para cada inmueble e instalación. 
Hay guías de estimación que a veces proporcionan información sobre los costes de mantenimiento y reparación como por ejemplo Means http://www.rsmeans.com o BOMA http://www.boma.org que aporta costes de mantenimiento y operación por metro cuadrado, por edad del edificio, ubicación geográfica, número de pisos etc.

COSTES DE REPOSICIÓN

El número y el calendario de los reemplazos depende de la vida útil estimada del sistema y de la duración del período de estudio. Se pueden utilizar las mismas fuentes que proporcionan las estimaciones de costes en las inversiones iniciales para obtener las estimaciones de los costes de reposición y de las vidas útiles esperadas.

VALORES RESIDUALES

El valor residual de un sistema (o componentes del mismo) es su valor a mercado en el momento de su sustitución. Como regla general, el valor residual de un sistema con vida útil restante puede calcularse prorrateando linealmente sus costes iniciales. Además, es necesario anticiparse a los marcos técnicos normativos al respecto y cómo este afecta los estados de resultados al momento de la depreciación y enajenación del bien. Otras variables como la obsolescencia tecnológica también deben de ser contempladas.
Por ejemplo, para un sistema con una vida útil prevista de 15 años, que se instaló 5 años antes el valor residual sería aproximadamente (15-10) /15 de su coste inicial es decir un 33% aproximadamenteFACILITY MANAGEMENT. ANÁLISIS DEL COSTE DEL CICLO DE VIDA (ACCV)

OTROS COSTES

Aquí se incluyen los gastos de financiación e impuestos y beneficios o costes no monetarios. Los beneficios o costes no monetarios son efectos relacionados con el proyecto para los cuales no existe una forma objetiva de asignar un valor en dólares. Ejemplos de efectos no monetarios pueden ser los beneficios derivados de un sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado particularmente silencioso o de un aumento de productividad esperado pero difícil de cuantificar debido a la mejora de la iluminación. Por su naturaleza, estos efectos son externos a la LCCA, pero si son significativos deben ser considerados en la decisión final de inversión.

CÁLCULO DEL COSTE DEL CICLO DE VIDA LCC

LCC = I + Repl - Res + E + W + OM&R + OI Costes de inversiónRepl = costes de reposición Res = valor residual, descontando los costes sustitución desmontaje etc.E = costes de energía y otras utilities OM&R = de los costes de explotación, mantenimiento y reparación O = de otros gastos

CONCLUSIONES FINALES 

FACILITY MANAGEMENT. ANÁLISIS DEL COSTE DEL CICLO DE VIDA (ACCV)El LCCA debería aplicarse a cualquier decisión de inversión de capital en la que sea necesario estudiar unos costes iniciales relativamente altos enfocados a reducir significativamente costes futuros de explotación de la infraestructura. Es particularmente adecuado para la evaluación de alternativas de diseño de activos inmuebles que pueden tener diferentes costes de inversión inicial, diferentes costes de operación, mantenimiento y reparación, y posiblemente diferentes vidas útiles.
LCCA es una metodología que proporciona una evaluación significativamente mejor de la rentabilidad a largo plazo de un proyecto que los métodos económicos alternativos que se centran sólo en los primeros costes o en los costes relacionados con la explotación a corto plazo.
El uso de programas informáticos puede reducir considerablemente el tiempo y el esfuerzo invertidos en la formulación de la LCCA, la realización de los cálculos y la documentación del estudio. Un ejemplo es el Economic analysis tool desarrollado por el National Institute of Standards and Technology para el  U.S. Department of Energy Federal Energy Management Program (FEMP)
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