Fin de los contratos de Renta antigua

No siempre llueve a gusto de todos y eso es precisamente lo que ha ocurrido el 1 de enero de 2015, ya que en virtud de la disposición transitoria tercera de la vigente ley de arrendamientos urbanos (LAU), han finalizado muchos contratos de arrendamiento de locales de negocios de renta antigua celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
Los inmuebles afectados no tendrán más de 2.500 metros cuadrados ya que los de mayor superficie ya fueron liberalizados. Además, el cambio normativo se refiere a los inmuebles donde se desarrolla alguna de las actividades recogidas en la división número seis del impuesto de actividades económicas (IAE), referidas sobre todo al comercio minorista, la restauración, la hostelería o los talleres de reparación de vehículos o electrodomésticos.
Sin embargo, la extinción de estos contratos solo afectará a los alquileres cuyo arrendatario sea una persona jurídica que no hayan sufrido traspaso durante los últimos 20 años. Es decir, las personas físicas quedan exentas de este cambio, si es una persona física, no le afectará para nada, el contrato continuará vigente, la ley le permite que pueda mantener las condiciones pactadas hasta su jubilación o fallecimiento
Pero como es posible que surjan muchas dudas vamos a dar respuesta a las principales preguntas y dudas que pueden surgir.

¿Qué es la renta antigua?

Los alquileres de renta antigua son contratos indefinidos creados con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que fijaba pagos bajos para proteger al inquilino o pequeño comerciante. Durante este tiempo, muchos comerciantes han podido disfrutar de unos precios ventajosos con incrementos de rentas moderados vinculados al IPC.
En 1985, el conocido como “Decreto Boyer” daba un primer paso en sentido contrario, al eliminar para los nuevos contratos la prórroga obligatoria vigente hasta entonces, y 9 años y después, en 1994, el segundo paso poniendo una fecha de caducidad a la renta antigua.
Lo más relevante de esta nueva Ley fue establecer una moratoria de 20 años para los “contratos baratos” de alquiler pactados antes de la entrada en vigor del “Decreto Boyer”; es decir, aquellos anteriores al 9 de mayo de 1985, que han perdido su vigencia desde el pasado 31 de diciembre de 2014.

¿Qué consecuencias tiene su supresión?

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos estableció un régimen transitorio para los contratos de arrendamientos de locales firmados antes de mayo de 1985 o que estuvieran en situación de prórroga legal, siempre que se tratara de inmuebles de menos de 2.500 metros cuadrados.
Ese régimen transitorio ha acabado el 1 de enero de 2015, lo que ha supuesto la extinción automática de los contratos de renta antigua de locales dedicados al comercio o a cualquier otra actividad comercial. Por tanto a estas alturas el arrendatario deberá haber acordado con el propietario un nuevo precio del alquiler o haber abandonado el local y haber buscado un nuevo destino, lo que, en muchos casos, haya significando el cierre definitivo.

¿A qué contratos afecta?

1. A todos los contratos que estén en situación de prórroga legal (forzosa para el arrendador según la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964) a la entrada en vigor de la normativa.
2. No sean grandes superficies (igual o superior a 2.500 m2) para quienes no rige la renta antigua.
3. Personas jurídicas que hayan suscrito sus contratos antes del 9 de mayo de 1985.

¿Qué sucede cuando el arrendatario del local es una persona física?

Cuando el arrendatario del local es una persona física el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a no ser que su cónyuge continúe la misma actividad. Si por el contrario, quien sucede al arrendatario es su descendiente, entonces el contrato habrá finalizado el día 1 de enero de 2015.

¿Qué ocurre cuando el arrendatario es una persona jurídica?

Cuando el arrendatario es una persona jurídica, el contrato de arrendamiento se deberá haber extinguido el día 1 de enero de 2015, exceptuando los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados o los que desarrollen actividades no comerciales.

¿Qué pasa cuando se ha existido un traspaso de local a un tercero?

Cuando el arrendatario traspasó el contrato en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, fecha que entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración del contrato de renta antigua se podrá alargar hasta el 1 de enero de 2020.

¿Cuales son los derechos del arrendatario?

La disposición transitoria tercera de la Ley 29/1194 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos indica que el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
También hay que tener en cuenta, que extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.
A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.
El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación.
Fuentes:  basquelawabogados.com idealista.com abogadosparatodos.net