El mercado financiero evoluciona y se mantiene en constante movimiento. Uno de esos cambios es la hipoteca multidivisa.
En este sentido, por parte de las entidades financieras es usual que se comercialicen y vendan instrumentos y productos bancarios que no siempre suelen ser del entendimiento de la población en general. De hecho, en muchas ocasiones se vende la idea de que, en la medida en que es más complejo, el instrumento es mejor o tiene una mayor rentabilidad.
Esto ha tenido como consecuencia que durante los experimentos propios de los instrumentos financieros, principalmente los de deuda y financiación, un grupo de personas que no dominan su funcionamiento queden atrapados en una red de términos técnicos, cláusulas y compromisos, que luego pueden salirles muy caros.
Y ese es el caso del tipo de hipotecas multidivisa. Un tipo de endeudamiento, que por su naturaleza, implica una serie de riesgos y características complejas que requieren ser manejados por manos expertas. Y cuando nos referimos a manos expertas, hacemos referencia no solamente al consumidor minorista que contrata el producto, sino también a quién lo comercializa; pues la realidad nos ha demostrado que en la mayoría de ocasiones, el "vendedor" -en este caso las entidades financieras- no conocía completamente las implicaciones que tenía la contratación de un préstamo en multidivisa. Y ello tiene consecuencias jurídicas, tales como la nulidad de la opción multidivisa que se está consiguiendo hoy en día en tribunales y juzgados de todo el país.
Es por esta razón que hoy vamos a hablar sobre cómo conseguir la nulidad de la hipoteca multidivisa. La forma en que puedes salir de esta situación sin el menor percance posible.
La hipoteca multidivisa es un instrumento de deuda que permite a quien se endeuda la capacidad de asumir un monto u obligación financiera en una moneda y pagarla en otra de menor valor con una tasa de interés acorde a la moneda de menor valor.
En otras palabras, es contraer un compromiso de deuda en euros haciendo el pago del interés y capital en una moneda diferente como el yen o franco suizo y sobre la tasa de interés de un préstamo de igual magnitud en la tasa extranjera.
Lo que sugiere es, a primera vista, una ventaja o beneficio, ya que se está asumiendo una deuda sobre la base de una moneda fuerte, pero se están efectuando los pagos en una moneda más débil y con una tasa más baja.
Para explicarlo de una manera sencilla, si se compra un casa que vale 1.000€ y la tasa de interés de dicho préstamo en su moneda original es de 4% por un período de 15 años la cuota mensual sería de 7,40€.
Con la hipoteca multidivisa, si se asume el mismo monto por el mismo período, pero tomando como referencia otra moneda de menor valor y a una tasa más blanda, digamos el 1%, pudiera estar pagando mensualmente el equivalente a 5,98€, lo que representa un descuento de un 20%, sin tomar en cuenta la disparidad que puede verse de una moneda a otra. Lo que pudiera ser mayor.
Es por esta razón que este tipo de préstamo era, aparentemente, tan atractivo. En primer lugar, porque se comercializó como un producto atractivo. Y en segundo lugar porque, a primer vista, representaba un ahorro importante para quien lo contraía. Sin embargo el problema está en que, por la manera en que se maneja dicho préstamo entra en la categoría de un derivado financiero del mercado de valores.
En otras palabras, es un producto que implica unos riesgos y manejos distintos a una hipoteca regular. Y no toma en cuenta que las hipotecas son préstamos a muy largo plazo (20-30 años) por lo tanto, no existen garantías de que, en primer lugar, la moneda fuerte se mantenga estable por tanto tiempo, y en segundo lugar, tampoco garantizaba la variabilidad de la tasa de interés.
¿Qué significa esto?
Que un préstamo hipotecario multidivisa podría pasar, tras varios años desde la suscripción, por la volatilidad natural de la moneda y la tasa de interés, de 1.000€ a 1.600€ o más; lo que significa que la deuda pendiente se podría multiplicar hasta por dos, y ello independientemente de que se vaya pagando mes a mes.
Hubo voces que ya habían expuesto la realidad de la hipoteca multidivisas, entre ellas el bufete de abogados Navas & Cusí, los cuales en febrero de 2015 habían avanzado que la hipoteca multidivisa no es un préstamo "normal" y corriente; sino que se estaba ante un verdadero derivado financiero. Siendo expuesto en la obra "hipoteca con opción multidivisa: como conseguir la nulidad parcial del préstamo" publicada por Aranzadi en el 2015.
Meses más tarde, el mismo Tribunal Supremo, en una revolucionaria y primera sentencia, de fecha 30 de junio de 2015, afirmaba no solo que se estaba delante de un producto complejo y con alto riesgo, sino que se trataba de un derivado financiero, lo que conlleva automáticamente la aplicación de las exigencias de la Ley de Mercado de Valores y lo establecido por la normativa MiFiD, de forma que los bancos deben dar al cliente toda la información referida a la hipoteca multidivisa que puedan entender, así como evaluar sus conocimientos y experiencia.
En un sentido parecido, el Tribunal de Luxemburgo, que en sentencia del 5 de diciembre de 2015, ha determinado que las hipotecas multidivisa, entran dentro de lo que se considera servicios de inversión y por tanto debe cumplirse con la normativa de protección del consumidor.[1]
Esto quiere decir que quienes hayan contraído este tipo de préstamos tiene, mediante una reclamación judicial, la opción de recuperar el diferencial generado por la variación de la moneda y de la tasa con la que se contrajo el empréstito; convirtiéndolo a Euros.
En ese sentido, para conseguir la nulidad debes hacer formal tu petición ante las autoridades judiciales; y la manera adecuada es a través de un bufete de abogados especializado en derecho bancario que maneje la dirección técnica del procedimiento de nulidad de la opción multidivisa ante los tribunales. Tomando en cuenta que cada caso es particular. Y que este tipo de acciones, al tratarse de cuestiones complejas, requieren de un previo estudio de viabilidad.
La hipoteca con opción multidivisa es un instrumento de deuda complejo y con altos riesgos, lo que implica que la entidad financiera debió extremar toda su diligencia para que el deudor que la suscribe. Que el consumidor minorista, conozca todas las implicaciones que supone la misma. De no ser así, se puede reclamar su nulidad ante los tribunales; consecuencia de ello será que se hará un recalculo total del préstamo, convirtiéndolo a euros con el diferencial asumido en la misma escritura.
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Y si te interesa profundizar en el tema de la hipoteca multidivisas te sugerimos adquirir el libro Hipoteca multidivisas: Cómo conseguir la nulidad parcial del préstamo escrito por Juan Ignacio Navas, haciendo clic en la imagen más abajo.
[1] Artículo Hipotecas multidivisa: Tribunal Supremo y Luxemburgo tumban a la Banca consultado 10/20/16
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