¿Incluyes la amortización del inmueble en la declaración del alquiler?

Cuando empecé a alquilar mi piso y tuve que declarar el alquiler por primera vez cometí un error de novato. No entendía uno de los gastos deducibles, los correspondientes a la amortización del inmueble, y por miedo a equivocarme decidí no incluirlo. Esto me supuso una diferencia considerable en el resultado neto del alquiler de ese año fiscal y tú no deberías cometer el mismo fallo.

El gasto correspondiente a la amortización del inmueble es, en muchos casos, el mayor gasto que puede deducirse en la declaración de la renta de un piso alquilado.

¿Qué es el gasto de amortización?

Para que lo entiendas se trata de un gasto que corresponde a la perdida de valor por deterioro del inmueble. Es decir, se supone que cada año que pasa tu piso se deteriora y para seguir recibiendo tus ingresos por alquiler deberías ir apartando una cantidad para mantener el piso en buenas condiciones o para reconstruirlo una vez que el piso se haya deteriorado totalmente.

No se trata de un gasto real cada año, no tienes que desembolsar esa cantidad anualmente. Aún así, es cierto que el piso se deteriorará con el paso del tiempo y puede que en algún momento tengas que realizar alguna reforma o pagar una derrama a la comunidad para conservar el valor del inmueble.

¿Cómo se calcula el gasto de amortización?

El gasto de amortización sólo afecta al valor del edificio y no al valor del suelo sobre el que se ha construido el edificio. Si lo piensas tiene sentido, el suelo no se deteriora mientras que el edificio sí lo hace.

A menos que compraras un solar y posteriormente realizaras una obra para construir el edificio, no sabrás directamente cuánto es el coste del edificio.

Cantidad de referencia.

Para calcular la cantidad de referencia debes conocer los siguientes datos:

• Coste de adquisición del inmueble, es decir el precio que pagaste en la compra del piso.
• Valor catastral, que puedes consultar en cualquier oficina del catastro o a través de la sede electrónica del catastro si tienes certificado digital.

Para el cálculo de la amortización debes tomar el mayor de los dos valores, esa será tu cantidad de referencia.

Normalmente, en los pisos de reciente adquisición será mayor el coste de adquisición, y en los pisos adquiridos hace mucho tiempo será de más cuantía el valor catastral.

Valor correspondiente al edificio.

A menos que hayas comprado un solar y posteriormente hayas construido el edificio, no tendrás claro el valor del edificio.

Una vez hayas obtenido el valor catastral tendrás algo similar a la siguiente información:

Como puedes ver se detalla perfectamente el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción.

Si tu mayor cantidad es el valor catastral, tendrás claro a partir de esta información cual es el valor del edificio o valor de construcción.

Si tu mayor valor es el precio de compra, sigue los siguientes pasos:

• Calcula el porcentaje del valor de construcción sobre el valor total usando los datos obtenidos del catastro.
• Aplica ese porcentaje al precio de compra.

Gasto de amortización.

Para obtener el gasto de amortización solo tienes que aplicar el 3% al valor correspondiente al edificio calculado en el apartado anterior.

Este gasto será el correspondiente a la depreciación del piso durante un año y puedes incluirlo en la declaración de la renta como gasto deducible.

Veamos un ejemplo.

Supongamos tienes un piso alquilado por el que has pagado 100.000 € (cien mil euros) y que al consultar los datos del catastro obtienes la siguiente información:

• Valor construcción: 10.000 €
• Valor suelo: 20.000 €
• Valor castastral (total): 30.000 €

Al ser mayor el precio de compra utilizaremos este como cantidad de referencia (100.000 €).

Como no conoces el valor del edificio eliminando el suelo, tienes que calcular el porcentaje de valor de construcción sobre el valor catastral.

En este caso, 10.000 € / 30.000 € = 33,33%.

Por lo tanto, el valor correspondiente al edificio será el resultado de aplicar este porcentaje a la cantidad de referencia.

Por tanto, 100.000 € x 33,33%= 33.330 €.

Y el gasto de amortización para un año será el 3% de ese valor.

Luego, 33.330 € x 3% = 999,99 €.

Este sería tu gasto deducible de amortización para incluir en la declaración de la renta.

Calculadora de amortización para el alquiler.

Para facilitarte el trabajo he creado una calculadora.

Y tú, ¿sueles incluir el gasto de amortización en tu declaración del alquiler?

¿Qué te parece nuestra calculadora?

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