Invertir en viviendas de costa: precios, rentabilidad o revalorización futura, algunos aspectos a valorar este 2023

La evolución positiva del turismo en los tres últimos años está suponiendo un gran aliciente para la economía española, a pesar de la coyuntura actual. Una tendencia que, tal y como muestran las últimas cifras oficiales, es previsible que se mantenga durante los próximos meses. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), los residentes españoles incrementaron sus viajes un 4,2% interanual durante el último trimestre de 2022. Así mismo, tal y como muestran otros datos recientes de este mismo organismo, solo durante el primer trimestre de 2023, España recibió la visita de 13,7 millones de turistas internacionales, lo que supone un 41,2% más que en el mismo periodo de 2022.

Estas cifras, unidas a otros factores como la llegada del verano y las buenas temperaturas o el auge del alquiler vacacional (el INE refleja que las viviendas en alquiler como opción de alojamiento acapararon el 8,1% de los viajes del cuarto trimestre de 2022, con un aumento del 7,9% interanual), están contribuyendo a que adquirir una segunda residencia cerca del mar sea ahora mismo una buena oportunidad de inversión.

Dado que este tipo de operaciones requieren tener varios factores en cuenta, los expertos de Solvia, firma de servicios inmobiliarios para particulares, empresas e inversores, identifican las principales cuestiones que hay que saber este 2023 antes de invertir en una segunda vivienda en la costa:

• Lugo, Almería y Murcia, provincias más asequibles para comprar. Según los datos del Colegio de Registradores, el valor promedio de la vivienda en las provincias costeras se situó en unos 1.790 €/m2 de media en el primer trimestre, aunque con variaciones según la ubicación. En este sentido, las zonas más asequibles para comprar serían Lugo (917 €/m2), Almería (1.072 €/m2) y Murcia (1.101 €/m2). Al otro extremo se situarían Guipúzcoa (3.366 €/m2), Islas Baleares (3.027 €/m2) y Vizcaya (2.862 €/m2), como los territorios con playa más caros para adquirir una vivienda.
• Destinarla al alquiler vacacional ofrece ingresos más altos, pero requiere mayor dedicación. Normalmente, la compra de una segunda vivienda como inversión se suele acometer con el objetivo de obtener una rentabilidad, ya sea alquilándola durante todo el año o solamente en periodos concretos. En este caso, conviene hacer un balance de los pros y contras de cada opción. El alquiler a largo plazo ofrece mayor estabilidad de ingresos, pero menor flexibilidad para utilizarla a nivel particular durante determinados periodos. Por su parte, el alquiler temporal o vacacional ofrece unos ingresos potencialmente más altos y es posible disfrutar del inmueble en los periodos en los que no esté alquilado. Sin embargo, requiere una mayor dedicación en términos de promoción, gestión de reservas, limpieza y mantenimiento de la propiedad.  
• Las desgravaciones fiscales cambian según el uso que se dé a la vivienda. En caso de no arrendarse, se tributaría por ella en la base general del IRPF por imputación de rentas inmobiliarias, mientras que, si se alquila, el propietario debe tributar el dinero recibido en la base general al tipo correspondiente como rendimientos del capital inmobiliario. Si se arrienda como vivienda habitual, habría una deducción del 60% de los beneficios, pero si se hace como alojamiento turístico, se tributa en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario los días que permanezca ocupada y por imputación de rentas los días que esté vacía.
• ¿Dónde será posible obtener mayor rentabilidad? Aunque prácticamente todas las zonas de costa suelen reportar rentabilidad en caso de que se opte por el alquiler, tanto residencial como vacacional, hay algunos puntos que podrían asegurar mayores rentabilidades, ya sea por contar mayor afluencia turística (por ejemplo, entre los municipios con mayor número de viajeros registrados en los primeros cuatro meses del año, según el INE, estarían: Barcelona, Palma- Islas Baleares-, Benidorm -Alicante-, Málaga o Valencia), o porque la relación entre el coste de la inversión y los beneficios que producen a partir del alquiler es muy positiva (este sería el caso de localidades como Gandía, La Manga del Mar Menor, Laredo o Torrelavega).
• La revalorización futura del inmueble también es importante. Además de la rentabilidad, si el objetivo es obtener un retorno de inversión a largo plazo es fundamental investigar el crecimiento económico y las perspectivas de desarrollo de la zona, así como las tendencias del mercado inmobiliario. Por ejemplo, según el Colegio de Registradores, el precio medio de los inmuebles se ha ajustado en torno a un 2% durante el primer trimestre en un gran número de provincias de costa, pero todavía hay provincias costeras que tienen recorrido al alza, como Vizcaya (+2,3%), Girona (+0,6%), Castellón (+0,2%) o Santa Cruz de Tenerife (+0,1%), lo que demuestra que el contexto inmobiliario de estas ubicaciones todavía es dinámico y presenta buena salud.
• La vivienda de obra nueva, una opción a valorar con gran demanda. Aunque la inversión en segundas viviendas siempre ha estado más enfocada a la segunda mano, la nueva construcción se ha posicionado como el producto que mejor responde a las prioridades residenciales de la demanda en alquiler por sus múltiples ventajas: grandes superficies, luz natural, espacios al aire libre, estancias para teletrabajar, eficiencia energética, zonas comunes, etc. Por este motivo, y a pesar de los desafíos que está afrontando la obra nueva (aumento de los costes de los materiales, escasez de mano de obra o complejidad regulatoria en la generación de suelo para la promoción), las ubicaciones cerca del mar están acogiendo varios proyectos que suponen una interesante oportunidad de inversión.

Además, hay zonas costeras que ya están experimentando descensos en el precio de este producto, lo que hace todavía más atractiva esta opción. Es el caso, tal y como muestran los últimos datos del Colegio de Registradores correspondientes al primer trimestre de 2023, de Islas Baleares (-24,9% trimestral), Barcelona (-7,7%), Málaga (-5,4%), Santa Cruz de Tenerife (-9%), Cantabria (-2,3%), Alicante (-2,9%), Pontevedra (-7,5%), Cádiz (-6,7%), A Coruña (-14,2%), Valencia (-6,4%), Huelva (-4,8%), Almería (20,6%) o Lugo (-25,2%).

Más de 5.000 viviendas en la costa
Conscientes de la importancia de la vivienda de costa como inversión, Solvia lanza un año más su campaña de verano con inmuebles a precios ajustados para destinar a segundas residencias o una selección de chalets independientes en su mayoría en zonas costeras. La cartera seleccionada está integrada por más de 7.500 viviendas, con un precio medio de 58.000 euros y una superficie media de 118 m2.

Aunque la promoción también incluye inmuebles en municipios de interior, la campaña incluye un total de 5.320 viviendas en zonas de playa, con un coste promedio de 58.000 euros y una superficie media de 108 m2. Las provincias costeras con mayor número de viviendas disponibles son Murcia (1.196), Alicante (1.147), Valencia (883), Tarragona (400), Almería (359), Barcelona (295), Castellón (239), Asturias (155), Girona (146) y Cádiz (119).