IRPF en la venta de inmuebles - Guía completa

Introducción #

La venta de un inmueble puede generar ganancias patrimoniales sujetas al IRPF que tributan en la base del ahorro con tipos del 19% al 28%. Sin embargo, existen exenciones importantes que pueden reducir o eliminar completamente este impuesto, especialmente cuando se trata de la vivienda habitual. Esta guía explica cómo calcular la ganancia patrimonial, qué gastos puedes deducir, y cuándo puedes beneficiarte de las exenciones fiscales disponibles.

Cálculo de la ganancia patrimonial #

La ganancia patrimonial es la diferencia entre lo que obtienes por la venta y lo que te costó adquirir el inmueble. Esta diferencia positiva es la que tributa en el IRPF como ganancia de patrimonio.

Fórmula básica del cálculo #

Para calcular la ganancia patrimonial necesitas restar al precio de venta el valor de adquisición actualizado. El precio de venta es el importe real que recibes, mientras que el valor de adquisición incluye tanto el precio que pagaste originalmente como los gastos asociados a la compra.

Gastos deducibles del precio de venta #

Del precio de venta puedes descontar todos los gastos necesarios para realizar la operación. Las comisiones de la inmobiliaria son completamente deducibles, así como los honorarios del abogado o gestor que te haya asesorado en la venta. Los gastos notariales para otorgar la escritura de venta también son deducibles, al igual que los gastos de registro si has tenido que inscribir algún documento.

Los gastos de publicidad para vender el inmueble, como anuncios en portales inmobiliarios o prensa, también pueden deducirse si están debidamente justificados. Si has tenido que pagar algún tributo como vendedor, este importe es deducible. Los gastos de reparación y conservación ordinaria no son deducibles del precio de venta, solo se pueden incluir en el valor de adquisición las mejoras y ampliaciones que aumenten el valor del inmueble.

Mejoras y ampliaciones en la vivienda #

Las mejoras y ampliaciones realizadas en el inmueble pueden incluirse en el valor de adquisición para reducir la ganancia patrimonial. Dado que la distinción entre qué gastos califican como mejoras deducibles versus gastos de mantenimiento no deducibles puede ser compleja y depende de cada caso específico, es recomendable consultar con un fiscalista para determinar correctamente qué inversiones pueden incluirse en el cálculo.

Demostración del valor de adquisición histórico #

Cuando compraste el inmueble hace muchos años, es fundamental conservar la escritura de compraventa original. Si no la tienes, puedes solicitar una copia al notario que autorizó la venta o al Colegio Notarial. En casos excepcionales donde no sea posible obtener la escritura, Hacienda puede aceptar otros documentos como el recibo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que pagaste en su momento, aunque esto es más complicado de gestionar.

Exenciones en el IRPF #

Tipos de exenciones disponibles #

Existen dos tipos principales de exenciones en la venta de vivienda habitual: la exención por reinversión (disponible para cualquier edad) y la exención por edad avanzada (para mayores de 65 años). Cada una tiene requisitos y características específicas.

Exención por reinversión en vivienda habitual #

La exención por reinversión en vivienda habitual sigue vigente y es una de las ventajas fiscales más importantes. Puedes beneficiarte de exención total sobre las ganancias patrimoniales si reinviertes el importe íntegro de la venta en la adquisición o rehabilitación de otra vivienda que se convierta en tu nueva vivienda habitual.

Si solo reinviertes una parte del dinero obtenido, la exención será proporcional. Es decir, estarás exento de tributar solo por el porcentaje correspondiente a la cantidad reinvertida. Por ejemplo, si reinviertes el 70% del dinero de la venta, estarás exento del 70% de la ganancia patrimonial.

Es fundamental que tanto la vivienda que vendes como la que adquieres sean viviendas habituales. La nueva vivienda debe convertirse en tu residencia habitual en un plazo máximo de dos años desde la compra. Puedes comprar la nueva vivienda hasta dos años antes de vender la anterior o hasta dos años después de la venta, disponiendo así de un plazo total de cuatro años para realizar la operación completa.

Requisitos para considerar vivienda habitual #

Para que una vivienda se considere habitual debe haber sido tu residencia efectiva durante al menos tres años. Hacienda considera que es tu residencia habitual cuando está empadronado en ella y puedes demostrar que has vivido allí de forma continuada. Si has tenido varias viviendas, será habitual aquella donde hayas residido más tiempo en los últimos años.

Exenciones especiales por edad #

Los mayores de 65 años tienen una exención total sobre las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de su vivienda habitual. Esta exención no requiere reinversión del dinero y se aplica automáticamente si cumples la edad y el requisito de vivienda habitual. Es importante que tengas 65 años cumplidos en el momento de la venta, no durante el año fiscal.

Procedimiento y obligaciones #

Cuándo y cómo declarar la venta #

Debes declarar la venta en la declaración de la renta del año en que se produjo la escrituración, no cuando firmaste el contrato de arras. Por ejemplo, si vendes en diciembre de 2024 pero la escritura se firma en enero de 2025, declararás la operación en la declaración de la renta de 2025 que presentarás entre abril y junio de 2026.

La ganancia se incluye en la casilla correspondiente a ganancias y pérdidas patrimoniales dentro de la base del ahorro. Si hay pérdidas, también debes declararlas, aunque su compensación tiene limitaciones específicas.

Cuándo y cómo realizar el pago #

El pago del IRPF sobre las ganancias patrimoniales se realiza junto con el resto de impuestos en la declaración anual de la renta. No existe un pago inmediato en el momento de la venta para residentes fiscales españoles.

Si la declaración resulta a pagar, tienes dos opciones: pago único hasta el 30 de junio del año de presentación, o pago fraccionado en dos plazos (60% hasta el 30 de junio y 40% hasta el 5 de noviembre). Si la declaración resulta a devolver por otros conceptos, Hacienda compensará automáticamente las cantidades.

En caso de aplicar exenciones por reinversión, el pago se aplaza hasta que se cumpla definitivamente el plazo de reinversión. Si finalmente no reinviertes lo comprometido, deberás pagar los impuestos correspondientes más los intereses de demora.

Base general versus base del ahorro #

Las ganancias patrimoniales por venta de inmuebles tributan en la base del ahorro del IRPF, no en la base general. Esto significa que tributan a tipos fijos más reducidos que van del 19% al 28%, dependiendo del importe de la ganancia. Esta tributación es independiente del resto de tus ingresos como salarios o pensiones.

Obligación de declarar aunque no hagas la renta #

Aunque normalmente no estés obligado a presentar declaración de la renta por tus bajos ingresos, la venta de un inmueble con ganancia patrimonial te obliga a presentar la declaración correspondiente al ejercicio en que se produzca la venta. Esta obligación existe independientemente del resto de tus ingresos anuales.

Documentación necesaria #

Debes conservar la escritura de compraventa original y la de venta, todas las facturas de gastos deducibles, y los justificantes de mejoras y ampliaciones realizadas. Cualquier documento que acredite el valor de adquisición actualizado debe mantenerse durante al menos cuatro años después de presentar la declaración.

Venta con hipoteca y otras deudas #

Cuando vendes un inmueble que tiene hipoteca, el precio de venta que se considera para calcular la ganancia patrimonial es el precio total pactado en la escritura, no el dinero neto que recibes después de cancelar la hipoteca. Si el inmueble se vende por 300.000 euros y tiene una hipoteca pendiente de 150.000 euros, el precio de venta para el cálculo fiscal es de 300.000 euros, aunque tú solo recibas 150.000 euros netos.

Las deudas asociadas al inmueble, como la hipoteca pendiente, no son deducibles del precio de venta para efectos fiscales. Tampoco son deducibles otras deudas personales que puedas tener, aunque las canceles con el dinero de la venta.

Cálculo con varios copropietarios #

Cuando varios copropietarios venden un inmueble en común, cada uno debe calcular su ganancia patrimonial individual según su porcentaje de participación. Si tres hermanos poseen un inmueble al 33,33% cada uno y lo venden por 300.000 euros, cada uno tendrá un precio de venta de 100.000 euros para su cálculo personal.

Cada copropietario debe calcular su ganancia patrimonial restando a sus 100.000 euros la parte proporcional del valor de adquisición actualizado, más la parte proporcional de las mejoras que haya financiado. Los gastos de venta también se reparten proporcionalmente entre todos los copropietarios, salvo que alguno haya asumido gastos específicos de forma individual.

Casos especiales #

Venta con pérdidas patrimoniales #

Cuando vendes por un precio inferior al coste de adquisición actualizado, generas una pérdida patrimonial. Esta pérdida se puede compensar con ganancias patrimoniales del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes, pero no con otro tipo de rentas como las del trabajo. Si no tienes ganancias patrimoniales suficientes, la pérdida puede quedar sin compensar.

Inmuebles destinados al alquiler #

Si el inmueble ha estado alquilado, la tributación es más compleja. Debes tener en cuenta las amortizaciones practicadas durante los años de alquiler, que minoran el valor de adquisición. Además, si has aplicado deducciones por alquiler en años anteriores, puede haber implicaciones fiscales adicionales en el momento de la venta.

Herencias y donaciones previas #

Si adquiriste el inmueble por herencia, el valor de adquisición será el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, actualizado desde la fecha del fallecimiento. En el caso de donaciones, se toma el valor declarado en el Impuesto de Donaciones. Estos casos requieren documentación específica y pueden tener particularidades en el cálculo.

Diferencias entre residentes y no residentes #

Los no residentes fiscales españoles tributan de forma diferente. Están sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes con tipos fijos del 19% para residentes en la UE y del 24% para el resto. No pueden aplicarse las exenciones previstas para residentes, y el procedimiento de declaración y pago es específico para este colectivo.

Venta como persona física versus persona jurídica #

Cuando vendes un inmueble como persona física, se aplican todas las normas del IRPF explicadas en esta guía, incluyendo las posibles exenciones por reinversión o edad. Sin embargo, si eres una persona jurídica (empresa, sociedad) que vende un inmueble, la tributación es completamente diferente. En este caso se aplica el Impuesto de Sociedades, con tipos fijos del 25% (o 15% para empresas de nueva creación en sus primeros años), y no existen las exenciones por reinversión en vivienda habitual que sí están disponibles para personas físicas.

Conclusión y recomendaciones #

La venta de inmuebles presenta múltiples aspectos fiscales complejos que requieren análisis personalizado según cada situación particular. Los cálculos de ganancias patrimoniales, la aplicación de exenciones, la determinación de qué gastos son deducibles y los plazos a cumplir pueden variar significativamente según las circunstancias específicas de cada contribuyente.

Dado que los errores en la tributación de estas operaciones pueden resultar en sanciones importantes o en la pérdida de beneficios fiscales sustanciales, es altamente recomendable consultar con un fiscalista o asesor fiscal especializado antes de realizar la venta. Un profesional podrá evaluar tu caso concreto, optimizar la estrategia fiscal, y asegurar el cumplimiento correcto de todas las obligaciones tributarias.

La planificación fiscal previa a la venta puede generar ahorros significativos y evitar problemas futuros con la Administración Tributaria.