La ciudad del capital: el modelo urbano de la renta del suelo

Por Jennifer de Jesús

La ciudad del capital rompe con la ciudad del Antiguo Régimen, teniendo como modelo urbano la renta del suelo. Ya no funcionará según necesidades sociales o locales, sino según las necesidades del sistema económico bajo el que se organiza: el capitalismo. La ciudad se estructura para producir beneficios económicos y se racionaliza y teoriza su ordenación para crear un modelo global, capaz de exportarse a todo el mundo. Le Corbusier, y en general todo el movimiento moderno, supusieron un punto de inflexión en el diseño de la ciudad, diseñando modelos urbanos que podían ser aplicados en cualquier localización y tiempo, tratando de controlar y ordenar el territorio de forma mecánica, eliminando la complejidad y sectorizándolo según los usos del suelo. Es el capital el que exige para su realización una ciudad segregada, no compleja e ilimitada, surgiendo así la «ciudad capitalista» como alternativa a la complejidad propia de la «ciudad tradicional». No es novedosa la intervención en la ciudad para producir beneficios económicos, el matiz reside en que ya no se realiza de modo puntual, si no que la lógica del beneficio y el modelo urbano de la renta del suelo se aplica a toda la ciudad y nada escapa de él. 
Este nuevo modelo urbano se basa en la máxima de la propiedad privada, en el desarrollo del capital, en el constante crecimiento demográfico y en el crecimiento espacial. Las contracciones propias del sistema capitalista se ven también reflejadas en la ciudad, conformada como una compleja representación de la ley del máximo beneficio y de la coexistencia de dos clases sociales opuestas: la burguesía y el proletariado. La segregación social existente en la ciudad es consecuencia directa del valor del suelo. La clase dominante no se reivindica como tal solo económicamente sino que exige también su representación espacial: tengo el poder porque vivo en el mejor espacio, vivo en el mejor espacio porque tengo el poder. La forma de apropiarse de espacios propios es mediante el aumento de la renta del suelo, proporcionándole un valor añadido. Toda transformación en la ciudad tiene una repercusión en el valor del suelo, al mismo tiempo que social, tanto ya sea de extensión, de crecimiento espacial, como de intervención en el espacio ya existente (apertura de nuevas vías, dotación de equipamientos,…). La zona sobre la que se actúa se revaloriza, crea una plusvalía, se produce una ganancia económica. Esto permite una nueva inversión, el suelo sigue produciendo. De esto modo la ciudad es producto, se vende y para lo cual se transformaba, se hace atractiva para los inversores; y al mismo tiempo productiva, pues sigue produciendo nuevo suelo. 
Esta plusvalía generada por la sociedad misma, por un proceso de transformación de la ciudad (reforma o extensión) se la apropian directamente los promotores, convirtiendo las operaciones urbanísticas en una transacción capitalista donde la ciudad es al mismo tiempo mercancía y productora, y la ganancia que genera no repercute en los que la producen sino en los propietarios «pasivos» de ese suelo. El urbanismo es una función pública y por lo tanto el Estado debe recuperar las plusvalías generadas por las transformaciones urbanísticas que lleva a cabo. Esto implica distribuir las ganancias del enriquecimiento del suelo en toda la ciudadanía y no permitir que se la apropien los agentes urbanos no productivos. 

Morfología de la ciudad del capital
Dentro de la estructura de las urbes podemos distinguir varios sectores con funciones diferentes y que dan cabida a una población determinada. Se encuentra zonificada por actividades y segregada según las clases sociales. Podemos hablar de: 
Área central o centro comercial de negocios
Término anglosajón (Central Business District) para designar al espacio urbano que realiza una función representativa y de prestigio, especialmente del poder político y económico; una función de intercambio y coordinación de las actividades del resto de la ciudad y una función de esparcimiento u ocio. En la mayoría de las grandes urbes este espacio corresponde a la ciudad heredada, al centro histórico, y se combinan en él procesos de sustitución de uso residencia por actividades del sector terciario (oficinas, bancos, edificios administrativos, hostelería y comercio, etc.) y demanda de vivienda para las clases altas. Al mismo tiempo, por su historia, convive con sectores de rentas bajas, incluso en forma de guettos, en las zonas del centro histórico en las que aun no se ha intervenido. Aunque tienden a desaparecer mediante un proceso de abandono que permite un posterior derribo y la obtención así de suelo central para una función terciaria o renta alta, donde el propietario obtendrá el máximo beneficio y que conlleva la expulsión de lo población con menores recursos que habitaba en la zona. En Oviedo este proceso ha sido fácilmente observable en los últimos años, produciéndose en estos meses y tras varios años de abandono de las viviendas por parte de los arrendatarios, el último cambio de catalogación de los inmuebles que ha permitido el anuncio de derribo inminente de los edificios ocupados por las clases sociales más bajas, que serán expulsadas del centro histórico quedando este plenamente transformado en un espacio al servicio de la representación del capital y rentas altas. 
Este espacio tiene unas características determinadas que nos permiten identificarlo dentro de la trama urbana: está ocupado principalmente por usos no residenciales, especialmente del sector terciario, pero en él coexisten numerosos usos y funciones (museos y monumentos, hostelería, pensiones, residencia de baja calidad y renta antigua; junto con vivienda de alta calidad, sedes bancarias, oficinas, estacionamientos subterráneos, edificios administrativos, locales de ocio, alojamientos turísticos de lujo, tiendas comerciales); sufre una progresiva despoblación, con un gran número de ciudadanos que trabajan en él pero no residen y una población envejecida en las zonas más degradadas con rentas antiguas. 

Área de transición
Se trata de una zona de delimitación difusa por su carácter intermedio entre las funciones del centro y la periferia. Soporta gran presión social y urbanística por la coexistencia de una gran diversidad de usos del suelo. Se sitúan en este área las actividades complementarias al resto de la ciudad: comercio mayorista, almacenes, pequeñas industrias, transporte, administraciones y organismos públicos; y también se le da un uso residencial destinado a rentas medias y bajas. 
Dentro de esta diversidad de usos podemos encontrar cierta segregación, digamos que en el área de transición podemos diferenciar, funcional y espacialmente, tres zonas. 

• Los ensanches, la zona próxima al centro que sufre su expansión y en la que se produce una intensa remodelación urbana. En ella se encuentra vivienda de calidad. 

• Suelo para las actividades no centrales pero si vinculadas directamente al centro, como son los almacenes, los aparcamientos, talleres… y para la residencia de media y baja calidad. En esta zona se producen pocos cambios funcionales. 

• Zona en proceso de deterioro, estancada sin invertir en ella. Una parte dedicada a la industria, otra a la residencia de baja calidad. 

Área suburbana 
Pertenecen al continuo urbano pero están situadas en la periferia. Su formación es del siglo XIX y su extensión depende del dinamismo del núcleo. Es recíprocamente dependiente del centro de la ciudad. 
En su suelo coexisten usos especializados en actividades productivas con áreas residenciales de varios tipos, pero sin mezclarse. Existen suburbios de vivienda de muy baja calidad, sin equipamientos y en continua degradación, polígonos residenciales de baja y media calidad y viviendas unifamiliares de alta calidad. 
Dinámica de la ciudad 
Entre la ciudad heredada y su crecimiento mediante ensanches o suburbios existe una relación dialéctica que se refleja en una intensa transformación en el núcleo y en un crecimiento a saltos de la ciudad. 
El crecimiento demográfico sufrido por las ciudades en el siglo XIX colapsó la ciudad heredada, degradándola y siendo incapaz de alojar a toda la población. La burguesía pronto reclama su propio espacio que refleje su poder social y económico, surgiendo así los ensanches. Una forma de crecimiento de la ciudad nueva y ordenada. Este crecimiento convertirá a la ciudad heredada en el centro de la nueva ciudad y sufrirá tensiones por esta nueva condición de núcleo. Se ha de transformar para dar cabida a los nuevos usos propios del área central. Esta transformación se realiza mediante aperturas de avenidas, derribos y creación de nuevas calles. Conllevan una serie de expropiaciones que son posibles bajo la «excusa» de la mejora de la salubridad del degradado centro histórico. Estas transformaciones traen consigo una expulsión de la clase social baja mediante el derribo y el aumento de los precios del suelo. Toda transformación tiene repercusión en el valor del suelo, revalorizando la zona. La ciudad es un producto que tiende a revalorizarse constantemente. 

Las transformaciones en el centro tienen el efecto de una piedra en una charca, producen cambios en el resto de la ciudad. La población expulsada ha de ser realojada y esta se produce a las afueras, en la periferia urbana, no en el ensanche que sería lo más continuo al centro. Este realojo constituyó los suburbios, que experimentaron un gran crecimiento durante el siglo XX pero no se le dotó de equipamiento urbano hasta los años sesenta-ochenta, lo que le dio un carácter marginal. La única organización que seguían era en virtud de la especulación del suelo, que buscaba su máximo aprovechamientos mediantes parcelas con calles muy estrechas. Un ejemplo de esta periferia marginal son las casas molineras en el barrio de Pajarillos de Valladolid, viviendas unifamiliares de una sola planta. 
Este nuevo crecimiento periférico hace aumentar la extensión de la ciudad, por lo que nuevas áreas adquieren centralidad, produciéndose de nuevo la dinámica transformación-extensión. 
En muchas ciudades el suelo se ha revalorizado tanto (transformaciones urbanas, equipamientos, eliminación de barreras de rechazo…) que el nivel de renta no es asumible por la población con menores recursos, que es expulsada del continuo de la ciudad hacia nuevos núcleos periféricos, las llamadas ciudades-dormitorio. 
La especulación inmobiliaria aprovecha la dinámica de la ciudad capitalista transformación-extensión. Los propietarios del suelo lo son al mismo tiempo en el ensanche y en la periferia. Ponen en marcha procesos de construcción en la periferia para la vivienda obrera expulsada por la transformación urbana, mientras que en el ensanche lo retienen con conocimiento de que la extensión de la ciudad le dará centralidad y aumentará su valor en el mercado. 
No obstante, y a pesar de la globalidad del modelo de la renta del suelo, cada ciudad de modifica y transforma de acuerdo a su memoria histórica. Las tres principales formas de intervenir en la ciudad han sido: sectorizándola, reformándola y dispersándola. 

Problemas en los centros históricos. Su relación con el modelo urbano 
Todas las políticas urbanas y los procesos comentados anteriormente tienen su reflejo en el casco histórico de la ciudad, siendo las complicaciones que le acusan directamente creadas por estos. Realizando un análisis de los centros históricos de varias ciudades podemos citar varios: 
Pérdida de vitalidad funcional
Cito este en primer lugar por tres razones: determina las actuaciones que se han efectuado en el centro histórico desde los años 90, desencadena el resto de handicaps y afecta al concepto en sí de centro histórico, que ha de aportar riqueza vital a la ciudad y ser multifuncional, frente a la monofuncionalidad de los nuevos barrios promovidos por el capitalismo. La función que se le quiere asignar es únicamente turística, representativa. Convertirlo en un espacio museo que sirve de marco para la representación del capital y el sector terciario. Con ese propósito, el centro histórico ha sido completamente peatonalizado y se ha procedido al vaciado interior de los inmuebles, reutilizándolos como hostelería de lujo u oficinas. 
Deterioro de la edificación y precarias condiciones de vida
Con el fin de sacar el máximo beneficio, los propietarios de solares dejan de invertir en las viviendas manteniéndolas en unas condiciones pésimas e inseguras, hasta conseguir la catalogación como «ruina» que les permita demolerlos y reconstruirlos como edificios de uso terciario o viviendas de rentas altas. El problema no es la demolición de los edificios en sí, sino el cambio social que conlleva. Literalmente se expulsa del centro histórico a las clases populares. Este proceso ha sido comentado ya anteriormente. 

Pérdida de población
Consecuencia principalmente de todo lo anterior y por el constante aumento en extensión de la ciudad. Ayuda a que el centro histórico se conforme como un «museo sin vida al aire libre». 
Precario nivel de equipamientos y servicios básicos
Al centro histórico no se le da un tratamiento de barrio, ni es integrado en la ciudad. Por ello no dispone ni de equipamientos ni de servicios que satisfagan las necesidades primarias del ser humano, como son un centro sanitario o una escuela. 
Peligrosidad nocturna /dificultad de transporte 
La peatonalización que se realiza en la mayoría de los centros históricos, favoreciendo su disfrute como «museo», conlleva por un lado la dificultad de movimiento entre este y por otro una cuestión aún más importante: la peligrosidad. Especialmente por la noche, las calles se vuelven peligrosas y se convierten en un punto fácil para la delincuencia. Numerosos atracos son cometidos en esta zona poco después del atardecer. 
Para tratar de solucionar estos problemas y «regenerar» o «proteger» el centro histórico, el urbanismo actual realiza planes parciales en los que intervienen en la zona aisladamente del resto la ciudad. Pero para regenerarlo es necesario actuar en toda la extensión del municipio y no tratarlo aisladamente, ya que sus problemas son provocados por las políticas llevadas a cabo en toda la ciudad. 
Es necesario dotar a los núcleos periféricos de todo lo necesario para satisfacer sus necesidades, acabando así con las ciudades-dormitorio y evitando que tengan que desplazarse diariamente al centro, colapsándolo. También es necesario un plan regulador que afecte a toda la ciudad, parar el crecimiento en extensión y detener la especulación inmobiliaria. Una vez conseguido esto, es necesario dotar a todos los barrios de equipamiento y servicios básicos, así como promover vivienda social en todos los barrios acabando con la segregación de clases. En el centro histórico podemos intervenir particularmente recuperando la vivienda popular; es el pueblo quien le aporta vitalidad, por lo tanto ha de ser un lugar en el que todo tipo de habitantes convivan, tanto clases altas como bajas. Como al resto de barrios, hay que dotarle de los servicios básicos (centro de salud, escuela) para que sus vecinos satisfagan sus necesidades primarias. Es necesario conservar y mantener el patrimonio histórico, el cual debe ser siempre público y no utilizado por el sector terciario, por lo que hay que darse un contenido social. Puede aprovecharse para situar en él equipamientos de ciudad, barrio, municipio… 
El casco antiguo de una ciudad debe ser reflejo de su historia, de sus costumbres, de su gente. Es necesario conservarlos estética y socialmente, para que mantengan su imagen única y exclusiva. Debemos luchar por parar los continuos derribos que entierran bajo los escombros las historias de toda una vida. Me duele cada vez que leo una noticia sobre una parcela declarada «ruina», cuando vuelvo a mi ciudad y encuentro solares o fachadas vacías.
Jennifer de Jesús es es estudiante de urbanismo y psicología que escribe sobre la psicología ambiental en http://ciudadennuncajamas.blogspot.com.es/

Créditos de las imágenes:
Imagen 1: Plan Voisin de Le Corbusier (Fuente: margatecaag.files.wordpress.com)
Imagen 2: PAH (Fuente: periodismohumano.com)
Imagen 3: 22@ en Poblenou (Fuente: upload.wikimedia.org)
Imagen 4: Bellvitge, Hospitalet de Llobregat (www.50x7.com)
Imagen 5: Barrio Pajarillos de Valladolid (Fuente: 3.bp.blogspot.com)
Imagen 6: Madrid City tour (www.madridactual.es)
Imagen 7: (Fuente: www.alandar.org)