La renta en los arrendamientos

Cuando se celebra un arrendamiento destinado a vivienda las partes implicadas, arrendador y arrendatario, pactan libremente la renta que se va a pagar por dicho contrato.

Respecto a esta renta, es importante conocer algunas estipulaciones que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos y que en muchas ocasiones se ignoran por desconocimiento. También es bueno saber cómo se debe actuar en determinadas situaciones, como cuando toca actualizar la misma por variaciones en el IPC o cuando se puede subir la renta por mejoras en la vivienda.

Por último, también quiero explicar cómo se deben aplicar, según esta ley, los gastos generales e individuales que se originen por el arrendamiento.

Pago de la renta

Como ya he dicho, la renta será la que libremente estipulen las partes y además, salvo que es pacte otra cosa, el pago de la misma será mensual y tendrá que hacerse en los 7 primeros días del mes. Siendo esto así, el arrendador en ningún caso podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

En cuanto a cómo se realiza el pago, este se hará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

Como nota especial, cabe destacar que en los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.

Recibo del pago de la renta

El arrendador tiene la obligación de entregar al arrendatario el recibo del pago, a menos que se haya pactado que el arrendatario realizará el pago mediante un procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligación de pago.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

Actualización de la renta

Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.

Si no hay un pacto expreso que explique como se debe actualizar, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo (IPC) en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

Esta renta actualizada se podrá exigir desde el mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si la otra parte lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Elevación de la renta por mejoras en la vivienda

La renta podrá ser elevada si se realizan mejoras en la vivienda. Concretamente dice la Ley de Arrendamientos Urbanos que la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos 3 años de duración del contrato, le darán derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquél en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Gastos generales y de servicios individuales

En cuanto a los gastos individuales, la ley indica que los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

Sobre los gastos generales, las partes podrán pactar que los gastos que sirvan para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

También señala la ley que durante los 3 primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por estos conceptos, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta.