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La llegada del trabajo remoto ha sido muy buena para los columnistas políticos, a quienes les gusta escribir sin camisa, en pantalones de pijama, y compartir demasiada información personal con sus lectores. Pero el fenómeno no ha sido tan genial para las ciudades de Estados Unidos.
Los edificios de oficinas del país no están tan vacíos como antes de que las vacunas contra el COVID estuvieran ampliamente disponibles en la primavera de 2021. Pero aún están mucho menos poblados que en 2019. Un análisis reciente de los datos de la Oficina del Censo del sitio financiero Lending Tree encontró que el 29% de los estadounidenses trabajaban desde casa en octubre de 2022. En la ciudad de Nueva York, las firmas financieras informaron que solo el 56% de sus empleados estaban en la oficina en un día típico en septiembre.
El trabajo remoto a tiempo completo se ha vuelto menos frecuente desde los peores días de la pandemia. Pero los arreglos de trabajo flexibles, en los que los empleados se presentan en la oficina un par de veces a la semana, están resultando más complicados. Un artículo reciente de la Oficina Nacional de Investigación Económica estimó que el 30% de todos los días laborales a tiempo completo se realizaron de forma remota hacia findes de 2022.
Como Emil Skandul, de Insider, ilustra en un excelente artículo, estas encuestas y proyecciones están respaldadas por datos de teléfonos móviles que muestran que, en prácticamente todas las principales ciudades de Estados Unidos, el tráfico peatonal en los distritos comerciales centrales se ha reducido sustancialmente desde 2019. Y el colapso de las tasas de asistencia a la oficina se está llevando consigo los ingresos fiscales de las ciudades.
Cuando solo el 50% del personal de una empresa sale de sus hogares por la mañana, el deseo de esa empresa por espacio de piso se desploma. Si aparecen nubes de tormenta en el horizonte económico, como por ejemplo un banco central empeñado en desacelerar la economía para acabar con la inflación, reducir el tamaño de su oficina se convierte en la forma más fácil de reducir los gastos. Por lo tanto, a medida que el aumento de las tasas ha debilitado la tecnología, las torres de oficinas emblemáticas de San Francisco se han vaciado. Mientras tanto, en Nueva York, Meta se deshizo casi 42.000 metros cuadrados de espacio para oficinas. En todo el país, solo alrededor del 47% de las oficinas están ocupadas.
Todo esto se traduce en una caída en picada de la demanda de bienes raíces comerciales, lo que a su vez conduce a una caída en picada del valor de las propiedades, y esto a una caída de los ingresos fiscales. Un estudio reciente de la Escuela de Negocios Stern de la Universidad de Nueva York encontró que los valores de las oficinas cayeron un 45% en 2020 y es probable que permanezcan un 39% por debajo de los niveles previos a la pandemia en el futuro previsible. Si esa proyección resulta cierta, borraría $453 mil millones en valores de propiedad de las ciudades estadounidenses, reduciendo así una fuente crítica de ingresos municipales.
En la ciudad de Nueva York, los impuestos a la propiedad son la fuente más grande de fondos públicos y proporcionan un tercio de los ingresos fiscales de la ciudad. Los edificios de oficinas representan una quinta parte de esa suma. Solo el valor de mercado decreciente de los principales distritos de oficinas de Manhattan le costó a la ciudad más de $5 mil millones en ingresos.
El costo del trabajo remoto en las ciudades no termina con sus implicaciones para los ingresos por impuestos a la propiedad. Permita que los viajeros suburbanos trabajen desde sus casas varios días a la semana y transfiera todo tipo de comercio de poca monta (pedidos para el almuerzo, bebidas después del trabajo, etc.) desde el centro urbano a su periferia. Y las transacciones perdidas significan impuestos sobre las ventas perdidos. Las ciudades de Estados Unidos vieron que sus ingresos por impuestos sobre las ventas disminuyeron en un promedio de 2,5% en 2022, según una encuesta de la Liga Nacional de Ciudades. El 2021, el contralor de la ciudad de Nueva York, Scott Stringer, estimó que el trabajo remoto le costaría a la ciudad 111 millones de dólares anuales en impuestos sobre las ventas.
Mientras tanto, las torres de oficinas más vacías también significan metros y autobuses más vacíos. Aunque la cantidad de pasajeros del transporte público se ha recuperado de sus mínimos de la era COVID, se ha estancado en aproximadamente el 70% de los niveles previos a la pandemia. Eso representa una amenaza existencial para los sistemas de tránsito municipal, muchos de los cuales luchaban por operar dentro del presupuesto incluso antes de la crisis de COVID. En Nueva York, la Autoridad de Tránsito Metropolitano está preparada para ver una brecha cada vez mayor entre sus ingresos y gastos operativos a medida que avanza esta década.
El gran peligro para las ciudades es que estas tendencias se refuercen a sí mismas. La caída de los ingresos podría traducirse en servicios públicos de menor calidad (por ejemplo, trenes subterráneos menos confiables, infraestructura con peor mantenimiento, escuelas públicas de menor rendimiento, redes de seguridad más tacañas), lo que hace que las ciudades sean menos atractivas para las personas con altos ingresos, que luego se mudan a los suburbios en mayor número (lo que deprime aún más los ingresos). Mientras tanto, los centros urbanos despoblados son menos propicios para pequeñas empresas exitosas y más propicios para el crimen. A medida que los distritos comerciales centrales se conviertan en el hogar de menos restaurantes y más actividad delictiva, más empresas los abandonarán, lo que conducirá a torres de oficinas aún más despobladas.
Por ahora, la abundante ayuda del American Rescue Plan a los estados y municipios mantiene a las ciudades fuera de este círculo vicioso. Pero esos fondos disminuirán en los próximos años. En la encuesta reciente de la Liga Nacional de Ciudades, casi un tercio de las ciudades refirió que enfrentarán desafíos financieros en 2023 a medida que los fondos de ayuda disminuyan.
Es posible que el trabajo desde casa simplemente pase de moda a medida que la pandemia pase a la historia. Pero dadas las innumerables ventajas que tienen los arreglos de trabajo flexibles, tanto para los empleados como para las empresas, las ciudades no deberían contar con ello. En cambio, las principales ciudades de Estados Unidos deberían capitalizar el único beneficio del colapso de los bienes raíces comerciales: el potencial recién descubierto para crear una tonelada de viviendas nuevas en edificios ya construidos y ubicados en el centro.
Durante mucho tiempo, las ciudades más exitosas de ese país no lograron expandir sus existencias de viviendas en línea con la demanda. El resultado ha sido una crisis perenne de asequibilidad que restringe el crecimiento urbano, transfiere grandes sumas de dinero de los trabajadores a los propietarios y desplaza a los residentes de larga data. Los códigos de zonificación restrictivos y la oposición de la comunidad a las nuevas construcciones que amenazan con generar más ruido, tráfico y competencia por los lugares de estacionamiento, han ayudado a afianzar este lamentable estado de cosas.
Pero las torres de oficinas desocupadas normalmente residen en distritos ya zonificados para actividades residenciales y comerciales. Y dado que los edificios ya están construidos, tienden a atraer menos oposición de la comunidad. Mientras tanto, su centralidad los convierte en residencias potencialmente atractivas para los urbanistas que desean caminar al trabajo y/o tener prácticamente todos los bienes o servicios que uno pueda desear a un paso, saltar y saltar.
Por desgracia, convertir edificios de oficinas en viviendas es más fácil decirlo que hacerlo. Los edificios comerciales tienden a tener muchos menos baños y cocinas de los que requieren los residenciales. Lo que significa que cualquier conversión exige la reconstrucción de los sistemas eléctricos y de plomería de una torre. Los gastos se suman rápidamente en un momento de elevados costos de construcción.
Mientras tanto, muchos edificios de oficinas no cumplen con todos los estándares que los códigos municipales de zonificación exigen a los edificios residenciales. Las oficinas tienden a tener mucho más espacio interior entre ventanas, lo que deja gran parte de sus planos de planta sin luz externa. Además, en la ciudad de Nueva York, los edificios residenciales generalmente deben tener patios traseros de 10 metros para garantizar un mínimo de luz y aire. Los edificios comerciales a menudo tienen patios traseros más pequeños, mientras que también están en conflicto con los mínimos de estacionamiento que muchas ciudades imponen en las torres residenciales.
Enfrentados a los altos costos y los dolores de cabeza regulatorios de intentar una conversión, muchos desarrolladores de bienes raíces se han resignado a reducir los ingresos de sus propiedades comerciales, mientras que los enfermeros esperan que el trabajo remoto resulte ser una mera moda pasajera.
Sin embargo, si las conversiones no apuntan a los desarrolladores privados, prometen grandes beneficios para las ciudades en su conjunto. Convertir torres de oficinas escasamente pobladas en edificios de apartamentos aliviaría la escasez de viviendas en las ciudades, al tiempo que impulsaría tanto el comercio en el centro como el valor de las propiedades y, por lo tanto, los ingresos fiscales. Entonces, los legisladores de la ciudad y el estado harían bien en ayudar a reducir los obstáculos regulatorios y de financiación para las conversiones masivas de oficinas a viviendas.
Las ciudades a menudo han buscado promover el desarrollo otorgando créditos fiscales y reducciones a nuevos proyectos. Sin embargo, uno de los principales objetivos de promover la conversión de oficinas en viviendas es aumentar los ingresos por impuestos a la propiedad. Por lo tanto, tratar de estimular tales desarrollos repartiendo exenciones de impuestos a la propiedad parece menos que ideal.
En cambio, las ciudades deberían ayudar a financiar nuevos proyectos con fondos rotatorios que aseguren al sector público una parte de los ingresos finales. El Fondo de Producción de Vivienda del Condado de Montgomery en Maryland ofrece un modelo para esta forma de desarrollo público-privado. En términos simples, el fondo del condado fomenta la inversión privada en vivienda al proporcionar financiamiento parcial para nuevos proyectos, lo que reduce el riesgo financiero que los desarrolladores deben asumir cuando buscan una nueva construcción. A cambio, los desarrolladores acuerdan imponer restricciones de ingresos al 30% de las unidades en un edificio determinado y compartir una parte de sus ganancias finales con el gobierno. A través de este mecanismo, el condado de Montgomery ha logrado catalizar la construcción de nuevas viviendas asequibles, a un costo neto insignificante para el sector público.
Mientras proporcionan capital para las conversiones de oficinas a viviendas, las ciudades también deberían eximir a dichos proyectos de los requisitos de zonificación más onerosos. Las torres residenciales en los distritos comerciales centrales repletos de opciones de tránsito no deberían tener que cumplir con los mínimos de estacionamiento. Y probablemente tampoco todos necesiten un espacio de 10 metros. Relajar tales estándares necesariamente significará que algunos desarrollos de vivienda nuevos ofrecerán residencias con poca luz inusual y ventanas limitadas. Pero también ofrecerán a los inquilinos y compradores las innumerables comodidades del centro de una ciudad y los beneficios de una nueva construcción.
Tener viviendas nuevas mal iluminadas no es lo ideal. Pero tener una escasez aguda de viviendas asequibles, y una superabundancia de espacio para oficinas en el centro, es aún peor. Nueva York, Los Ángeles y muchas otras ciudades han ofrecido exenciones reglamentarias a los proyectos de conversión en el pasado y rara vez se han arrepentido de cambiar normas estrictas por más unidades de vivienda. De hecho, los beneficios de las conversiones de oficinas a viviendas son tan significativos que las ciudades deberían considerar eximirlos incluso del requisito de que todas las habitaciones legales tengan ventanas.
Dadas las enormes profundidades del núcleo a la ventana de los edificios de oficinas contemporáneos, convertir muchas de estas torres en residencias requerirá tolerar algunos planos de planta profundamente extraños. El desarrollador de bienes raíces Bobby Fijan tuiteó este ejemplo de cómo una oficina moderna típica podría transformarse en una casa espaciosa pero extraña:
“No todos van a querer vivir en un apartamento de 230 metros cuadrados con un área común enorme y cuatro habitaciones sin ventanas. Pero como argumenta Matt Yglesias, algunas personas probablemente lo harían. Personalmente, tengo el sueño muy ligero y habitualmente me despierta el ruido de la ciudad y la luz de la mañana. Así que la idea de tener un dormitorio aislado de ambos por paredes sólidas tiene algo de atractivo. Si las ciudades se enfrentan a la elección entre dejar que las torres de oficinas permanezcan vacías o dejar que los cazadores de gangas con fotofobia vivan en habitaciones sin ventanas, deberían optar por lo último”.
La liberación de los trabajadores domésticos de cuello blanco de Estados Unidos no tiene por qué ser a expensas de las ciudades. La revolución del trabajo remoto podría devastar los centros y las finanzas de los municipios, o podría ayudar a resolver sus crisis de vivienda. Si pueden reunir la imaginación y la flexibilidad políticas necesarias, los funcionarios de la ciudad pueden hacer que el «trabajo desde casa» funcione para todos.
Fuente: https://nymag.com
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