La tecnología permite que el proceso de compraventa inmobiliaria se pueda realizar online, la cuestión es ¿al 100%?, ¿desde el momento inicial de búsqueda hasta la entrada en la vivienda en propiedad?
Y como forma de pago, ¿es posible utilizar criptomonedas? ¿Hay propietarios que vendan su vivienda a cambio de bitcoins?
Veamos cómo es el proceso de compraventa inmobiliario digitalizado y las propuestas de inmobiliarias y proptech, para la compraventa de viviendas con criptomonedas:
Contenidos
- 1 Compra de vivienda en un proceso 100% online
- 1.1 1. Pre-cualificación hipotecaria
- 1.2 2. Búsqueda de propiedades
- 1.3 3. Agendar la visita
- 1.4 3. Reserva
- 1.5 4. Auditoría – Due Diligence
- 1.6 5. Documentación
- 1.7 6. Escritura de compraventa y Registro de la Propiedad
- 2 Criptomonedas en las transacciones inmobiliarias
- 3 La primera inmobiliaria que acepta bitcoin para la compraventa de vivienda
- 4 La Proptech que ofrece viviendas a través de criptomonedas
- 4.1 Artículos sobre Marketing y Tecnología Inmobiliaria
Compra de vivienda en un proceso 100% online
El proceso online de compra de vivienda, se puede resumir en estos pasos, cada uno de ellos factible de realizarse de manera telemática:
1. Pre-cualificación hipotecaria
Para conocer qué vivienda se puede permitir y agilizar el proceso de financiación, en caso de que sea necesario.
El nivel de ahorro disponible y de crédito alcanzable, marca el precio máximo al que se debería apuntar al comprar una propiedad inmobiliaria.
2. Búsqueda de propiedades
Es la fase más conocida y utilizada: acceder a webs de información inmobiliaria, como agregadores inmobiliarios, portales inmobiliarios o webs inmobiliarias, para consultar la oferta disponible.
Internet ha democratizado la información y se dispone de muchos datos sobre las zonas en las que se sitúan los inmuebles, así como el detalle de cada propiedad, ofrecida por la parte vendedora (o su agencia inmobiliaria) o por información pública, como la que ofrece el Catastro, los servicios de la zona a través de proveedores de Mapas y diversos índices (paseabilidad, criminalidad,…).
Algunas webs ofrecen también tiempos de tránsito desde la propiedad a puntos de interés, como el trabajo o el colegio, lo que ayuda delimitar las propiedades que más interesan por ubicación geográfica y tiempos de desplazamiento, además de las habituales características de precio, superficie, número de habitaciones, baños, existencia de terraza, jardín, ascensor o garaje.
3. Agendar la visita
Mediante una Integración con el calendario de trabajo de comerciales inmobiliarios se puede mandar una solicitud para realizar visitas online o presenciales.
Los usuarios disponen de reportajes fotográficos, videos y hasta realidad virtual para pasear desde sus monitores por la vivienda, pero se mejora la experiencia con visitas guiadas, a modo de Tour virtual en tiempo real, para que el usuario y el inmobiliario interactúen.
Cada visita solicitada queda registrada, lo que permite acceder a un histórico de viviendas visitadas y a una valoración por parte de la parte compradora y la vendedora.
3. Reserva
Dentro de un apartado del área privada de la web inmobiliaria, se puede establecer un sistema para reservar una vivienda.
Mediante métodos de pago como tarjeta de crédito o Paypal, se realiza el pago de una cantidad, a modo de señal (algunas empresas piden de 600 a 1500 euros), quedando la vivienda reservada a nombre del interesado.
Una vez confirmada la reserva, el interesado dispone de un plazo de tiempo para seguir adelante con las visitas, auditoriías y documentación; mientras tanto, la propiedad queda bloqueada en su beneficio.
4. Auditoría – Due Diligence
Es una actuación obligatoria en otros países, que en España se realiza cada vez más a menudo; el proceso de Due Diligence sirve para averiguar el estado jurídico y técnico del inmueble, es decir, si todo está en orden, más allá de lo que se pueda ver en una visita (más si es online).
La investigación de los vicios ocultos y demás cuestiones, se puede contratar, para que el técnico realice las tareas, como analizar la Situación registral, si hay cargos pendientes en el inmueble, la Situación catastral, urbanística, asi como la elaboración de un informe técnico detallado.
5. Documentación
El comprador, en su espacio seguro online, puede ir incorporando documentación según se le vaya solicitando, tanto los que son necesarios para pedir la visita, formalizar la reserva, como los que preparan la escritura de compraventa.
El sistema puede mostrar un porcentaje de lo que le queda por aportar; los documentos y el registro de entrada, se firman digitalmente.
En el proceso, se pueden establecer mecanismos que ayuden a realizar el seguimiento, como notificaciones para que el comprador reciba alertas sobre el estado de las visitas solicitadas, la reserva, la documentación faltante o ya completada, la firma digital de contratos, la fecha prevista de las escrituras,…
6. Escritura de compraventa y Registro de la Propiedad
Es el momento crítico, en el que se necesita la colaboración de Notarios y Registradores para poder realizar la operación de forma no presencial.
La firma electrónica avanzada es tan válida como la firma de documentos en persona. En todo caso, los notarios requieren de firmas presenciales, por lo que el agente del comprador puede acudir a la Notaría con los documentos que certifiquen la conformidad del comprador y acrediten la forma de pago.
Esa firma digital deberá ser certificada por el Registro de la Propiedad, mediante presentación telemática.
El otorgamiento de la escritura de compraventa equivale a la entrega del inmueble reservado.
Criptomonedas en las transacciones inmobiliarias
Ya se han producido intercambios de propiedades con bitcoins, en operaciones plenamente legales, utilizando la fórmula de permuta.
“En vez de vender el bien a cambio de dinero en efectivo, se cambiaría por los bitcoins. El comprador debe abonar en euros los impuestos correspondientes sobre el valor comprobado de Hacienda”, indica Enrique Mier, pionero inmobiliario que en 2013 anunció la posibilidad de operar con Bitcoins para la compra de viviendas que gestiona su agencia.
En la Notaría, basta con disponer de un smartphone con una aplicación Blockchain instalada, para hacer la transferencia mediante el código QR.
En esa época, el bitcoin valía 1.000 euros; en 2021, 8 años después, su valor llega a los 50.000 euros.
Es decir, que con un bitcoin llega para adquirir una o varias propiedades inmobiliarias y reformarlas, como inversión para ahorradores e inversores (ver ejemplo de casa adquirida por 20000 euros, como inversión).
La escalada de la valoración del Bitcoin se ha visto reforzada por la inversión realizada por una compañía como Tesla. Hay quien opina que su valor puede acercarse al millón de dólares en los próximos años.
Varias compañías inmobiliarias de Estados Unidos han realizado operaciones con criptomonedas; en España tenemos el caso de Mister Piso, que gestionó la primera transacción inmobiliaria con criptomonedas en España, un piso que en euros ascendía a 550.000€.
En webs inmobiliarias, podemos ver cómo se aceptan esas monedas para avalar la transacción:
Ficha de propiedad que se puede adquirir con Bitcoin, USDC o Ethereum
Bitcoin es la criptomoneda más extendida, como moneda virtual aceptada por instancias reguladoras, lo que ayuda a que se realicen transacciones en entornos domésticos.
Cualquier propiedad inmobiliaria podría ser adquirida con Bitcoins, pero es necesario que las partes intervinientes, lo conozcan y acepten. Las partes involucradas en una transacción deben tener en cuenta, entre otros factores, las complicaciones fiscales y de depósito en garantía para aceptar pagos en Bitcoin.
Este tipo de operaciones pueden gestionarse y cerrarse de manera eficiente, a menudo más rápido que las transacciones en moneda convencional, especialmente si en la transacción inmobiliaria interviene un comprador extranjero.
La primera inmobiliaria que acepta bitcoin para la compraventa de vivienda
Enrique Mier, de Altamira21, fue el primer profesional inmobiliario en ofrecer bitcoin como forma de pago de compra de vivienda, en 2013.
Enrique Mier, de Altamira21, donde ‘Se aceptan bitcoins’Inmoblog: ¿Qué fue lo que te decidieras a indicar que aceptas Bitcoin?
E.M.: Se inició buscando nuevos nichos de mercado, entre los tenedores de bitcoin como mineros y/o early adopters. Surgió de una Idea, en plena crisis inmobiliaria, como forma de que los compradores y mineros, pudieran invertir sus bitcoins, ya que en aquel momento había pocas opciones de usarlos como moneda de pago.
Las ventajas, para Enrique son que las transacciones son gratuitas, aunque sean de altas cantidades. Se puede llegar a ahorrar 200 euros de comisión que cobra el banco.
Hay que tener en cuenta que la moneda virtual, está aún sin regular en la Unión Europea.
Inmoblog: ¿Qué crees que hace falta para que se normalicen las criptomonedas para las operaciones inmobiliarias?
E.M.: Todavía hay pocas personas con criptomonedas, quizás por desconocimiento y porque no es todavía cómodo, requiere de un monedero y no son procesos habituales.
Un problema es que no es una moneda oficial, se deben hacer las operaciones como un trueque o permuta.
Sin embargo, ya hay Bancos que ya operan con blockchain, fondos de inversión que están comprando e invirtiendo, como el caso de Tesla (adquirió 1.500 millones de dólares en Bitcoin y los acepta como método de pago).
Entre sus ventajas, está que ofrece gran rentabilidad y es viable su liquidez para convertirla a euros, mediante exchange digitales de compraventa, siguiendo el modelo de la Bolsa.
Una vez que se use de forma habitual por las entidades financieras, las administraciones, notarios y registradores, se conseguirá que el proceso sea más conocido y fácil para los compradores particulares.
La Proptech que ofrece viviendas a través de criptomonedas
Rebeca Pérez es la CEO y fundadora de Inviertis, plataforma de inversión inmobiliaria, explica su visión de las transacciones inmobiliarias y el uso de la tecnología y las criptomonedas:
Rebeca Perez:, InviertisInmoblog: Ya falta menos para poder realizar una compraventa inmobiliaria totalmente online; se hacen reservas y visitas en remoto, documentación y firmas digitales. Falta salvar la exigencia presencial en el acto notarial.
¿Por qué crees que las Administraciones, Notarios y Registradores son los últimos en permitir operaciones online y el uso de las criptomonedas como método de pago?
R.P.:Desde Inviertis llevamos vendiendo propiedades por internet desde hace casi dos años; visita online, firma de documentos digital, kyc biométrico… pero sí, con el notario hemos topado.
Si bien el registro de la propiedad, aunque difícil y tedioso, ya está trabajando con algunos de sus procesos online (por ejemplo; solicitud de notas simples o conexión telemática con notariado), aún se requieren adaptaciones legislativas que, en el fondo, amenazan su propia razón de ser. Es decir, ¿qué falta haría el registro como tal si pudiésemos al realizar una operación y quedase registrada a todos los efectos y en todas las administraciones?
El método de pago, mejor dicho, moneda de pago, es otra cuestión… en este punto y a falta de legislación y ley tributaria que lo regule sería como si quisiéramos pagar en cajas de limones. Es necesario que existan cambios que permitan regular el pago en cryptomoneda.
Inmoblog: Si el blockchain agiliza las transacciones con eficiencia y seguridad, con smart contracts, ¿por qué no se está utilizando ya en las transacciones de inmuebles?
R.P.: Primero porque para ello hay todavía que hacer desarrollos que permitan al usuario finalista hacer uso y todavía más importante, conocer lo que implica.
Además, como apuntábamos antes, es necesario.
Y en segundo lugar, pero no menos importante, la posibilidad de no tener que visitar al notario porque se puedan llevar a cabo operaciones que vengan supervisadas y gestionadas desde un entorno blockchain que nos permita agilizar trámites… tiene un alcance administrativo enorme que no solo impacta sobre la firma de unas arras o la escritura pública.
Si bien el Colegio de Notariado hace años que trabaja en ello, ya no es solo un tema operacional, sino también se precisa un cambio legislativo para ello.
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Inmoblog: ¿Quién es más incrédulo sobre el uso de cryptomonedas: el usuario final o el profesional del sector inmobiliario?
R.P.:No me parece que sea incredulidad, pero es que para pagar en cryptomoneda, hay que tenerla… y ese grupo sigue siendo una minoría. El profesional, con toda su aversión al cambio, aceptará lo que el cliente le demande y si demanda pagar y vender en cryptomoneda, lo hará.
El cambio es más social que económico; llegados a este punto y como todo, requiere de un tema de aceptación y normalización. Estamos aún en momentos de “early adopters”.
Inmoblog: La tecnología existe, pero la sensación es que falta la voluntad de usarla por completo. Que no se quiere dar demasiada información al particular y que no despega porque se está reteniendo. ¿Tienes esa sensación?
El particular, en realidad, tiene siempre mucha información, pero poca capacidad para hacer algo con ella.
Si bien las start ups y empresas están continuamente innovando para dar respuesta a las necesidades del usuario y, éste las recoge muy bien, la sensación que tengo es que queremos correr, pero vamos con un lastre que no nos deja avanzar.
Regular después o ir a la cola de los cambios es una cualidad cuasi inherente a la administración pública. Por suerte, algunas iniciativas europeas que acaban de aterrizar en España como el SANDBOX financiero va a permitir que esto se agilice.
Inmoblog: Háblame de cómo ha sido vuestro recorrido hasta hoy y vuestros objetivos de crecimiento y de escalar vuestro negocio
R.P.: Inviertis es una plataforma de inversión que está demostrando bien toda la necesidad de profesionalización e información que tiene el inversor inmobiliario.
Ofrecemos activos que tienen inquilinos para flujos de caja positivos desde el primer día, pero, sobre todo, ofrecemos información financiera que hasta ahora no estaba estructurada y menos dentro de una plataforma 100% online y transaccional.
Inviertis tiene dos vías de escalabilidad este año, la primera es a través de la nueva área de inversor que va a permitir a todo inversor registrado (compre una propiedad en Inviertis o no) subir su cartera de activos y monitorizar su inversión desde ahí y luego,l en dar entrada a inversor extranjero a la plataforma para seguir dinamizando el mercado español.
Tenemos casi 400 activos en venta y más de 12000 inversores, vamos creciendo en número de usuarios y de ventas y tenemos grandes hitos que cumplir este 2021 que siempre están enfocados en ventas.
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