Nueva York atraviesa una transformación inédita de su plaza inmobiliaria: un volumen récord de oficinas vacías, una demanda creciente de vivienda y un parque corporativo envejecido que quedó desalineado de las nuevas dinámicas laborales. El teletrabajo, que se consolidó tras la pandemia y modificó patrones de ocupación en toda la ciudad, generó un impacto directo en la rentabilidad de los edificios de oficinas. Para 2022, cerca del 29 % de los estadounidenses trabajaba desde casa.
La consecuencia implicó tasas de desocupación superiores al 20%, pisos completos sin uso y torres que perdieron valor con una velocidad inédita. La ciudad quedó con un stock inmobiliario sobredimensionado para un modelo de trabajo que ya no existe, al mismo tiempo que enfrenta una crisis habitacional crónica. Esa doble presión impulsó lo que hoy es uno de los procesos de reconversión más grandes del país: la transformación de oficinas en viviendas.
Durante dos décadas, Nueva York convirtió cerca de 2,8 millones de m² de oficinas en residencias. Pero el quiebre se produce después de 2020, cuando la caída en la demanda corporativa se volvió estructural. Actualmente hay más de 25 proyectos de reconversión activos, que suman alrededor de 820.000 m². La zona con mayor actividad es Midtown, históricamente un distrito de oficinas premium, donde muchas torres construidas en los años 80 y 90 perdieron inquilinos y valor de mercado.
El interés de los desarrolladores está sostenido por regulaciones que se ajustaron para que más edificios sean elegibles para este tipo de obra. La ciudad amplió zonas permitidas, habilitó incentivos fiscales y flexibilizó ciertos requisitos de densidad. Aun así, el proceso presenta desafíos financieros, ya que las reconversiones son costosas y no todos los edificios resultan viables desde el punto de vista estructural.
Los arquitectos que trabajan en estas operaciones coinciden en una misma dificultad: la mayoría de las torres corporativas de finales del siglo XX fueron diseñadas con plantas profundas, núcleos centrales rígidos y sistemas técnicos sobredimensionados. Eran estructuras pensadas para cientos de escritorios, no para departamentos que requieren luz natural, ventilación adecuada, baños distribuidos y circulaciones distintas.
Por eso, la reconversión implica intervenciones complejas como la apertura de ventanas en las fachadas para permitir entradas de luz, la reconfiguración completa de las plantas, la reubicación de baños y cocinas, una reorganización de circulaciones internas, y una adecuación a códigos residenciales que exigen condiciones de habitabilidad imposibles de cumplir sin modificaciones estructurales mayores. Este tipo de cirugía edilicia explica por qué muchas torres quedan descartadas.
Uno de los ejemplos más citados es el de 750 Third Avenue, una torre de 35 pisos y aproximadamente 76.000 m², donde la ocupación cayó al 1 7%. La consultora Gensler lideró la reconversión aplicando una estrategia agresiva por la que se eliminaron más de 2.250 m² a lo largo de 11 pisos para generar una gran abertura vertical que permitiera la entrada de luz. La obra también incorporó un winter garden, rediseñó niveles completos y logró alojar 38 unidades residenciales solo en el sexto piso.
La intervención mostró que, si bien la reconversión es técnicamente posible, se trata de un proceso de obra intensivo y de alta inversión. Para muchos propietarios, adaptar una torre es hoy más viable que enfrentar años de desocupación o el costo prohibitivo de una demolición.
Lo cierto es que la ciudad está reutilizando edificios que, sin esta estrategia, permanecerían vacíos durante años. Al mismo tiempo, la administración local busca que estas reconversiones contribuyan a aliviar la crisis habitacional. Parte de los incentivos fiscales exigen que los desarrolladores destinen un porcentaje de unidades a vivienda asequible.
ueva York opera bajo la premisa pragmática de que mantener torres vacías no es sostenible para la economía urbana. Las reconversiones aparecieron como la herramienta más inmediata para absorber metros cuadrados improductivos y transformarlos en un recurso de vivienda sin depender exclusivamente de nuevas construcciones.
El escenario final aún no está definido. Si bien la ciudad lidera el proceso en Estados Unidos, no todos los edificios son convertibles y no todas las conversiones logran resolver las necesidades sociales. Pero la tendencia es clara y el mercado de oficinas ya no volverá al punto anterior. La transformación de oficinas vacías a apartamentos se consolida como una política urbana que redefinirá qué edificios sobrevivirán y bajo qué parámetros.
Fuente: The Property Report | Forbes
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