Lo que permite el mercado del suelo: ni vivienda ni ciudad

por Ramón López de Lucio











Después de una década larga de burbuja inmobiliaria en España (1995‑2007), el mercado del suelo residencial consiguió fabricar un numero irracional de viviendas —hasta 800 000 al año— a unos precios hiperespeculados que no guardan relación alguna ni con los costes reales de producción ni con las posibilidades económicas de las familias, en unas localizaciones y con unas características urbanísticas que se alejan notablemente de lo que entendemos como ciudad (densidad, complejidad, equipamiento, transporte publico, etc.). Esas han sido las credenciales, en un sector tan básico como es el de la vivienda, que cada vez se aleja más de las necesidades de la población y de las posibilidades que ofrecen los conocimientos y técnicas contemporáneos.
De la misma manera que los mercados financieros se han alejado de la economía real y de sus necesidades —la producción de alimentos y bienes de primera necesidad y la generación de empleos dignos— para sumergirse en un espiral especulativa guiada por la consecución de beneficios a corto plazo, el mercado de suelo y vivienda ha conseguido, en una pirueta ciertamente cruel y paradójica, producir mucho pero a precios imposibles; estos, a su vez, han hipotecado gravemente a las familias y a los propios bancos, que han necesitado acudir a los mercados financieros internacionales para alimentar la exuberante expansión del sector.
Si se hubiera arbitrado un sistema más controlado por los poderes públicos (anatema para el ideario neoliberal), se podrían haber producido viviendas mucho más económicas en entornos urbanos de bastante mejor calidad. Los costes de construcción y urbanización para una vivienda de 90 m² no tienen por qué superar los 100 000 €, y en las grandes ciudades han llegado a costar entre 250 000 € y 450 000 €. Frente a la política urbanística del «todo vale» (cualquier lugar es susceptible de ser urbanizado), que ha generado anomalías construidas como Seseña, Valdeluz, Arroyomolinos y tantas otras, hay que reivindicar la ordenación del territorio.
Los precios inflados y los entornos lejanos, segregados y faltos de cualquier atisbo de vida urbana, no son una necesidad inmutable impuesta por los hados. Provienen de decisiones políticas y de la desconsideración de técnicas urbanísticas alternativas perfectamente conocidas. Es bien sabido que los precios del suelo son una ficción determinada únicamente por los precios que puede alcanzar la vivienda y por la intensidad de la edificación que se tolera en cada lugar. Para controlarlos existen distintas posibilidades: desde la expropiación del suelo por razones de interés público y la posterior promoción residencial a través de sociedades constructoras de titularidad pública o cooperativa, hasta la exigencia de porcentajes sustanciales —entre el 65 % y el 75 %— de viviendas sometidas a diferentes regímenes de protección.
Valdeluz (fuente: http://vecinosvaldeluz.wordpress.com/) 
Para producir desarrollos residenciales que merezcan el nombre de ciudad, en lugar de simples «pelotazos» urbanísticos en emplazamientos carentes de cualquier cualidad, se precisan técnicas de planificación territorial ligadas a la ordenación de los medios de transporte colectivo y de los equipamientos públicos y privados básicos, complementadas con técnicas de diseño urbano responsable. La concepción de un desarrollo urbano compacto, respetuoso con los valores del medio natural, razonablemente denso, complejo y continuo no tiene nada que ver con la irresponsable permisividad de desarrollos fragmentarios, inconexos, sin posibilidad alguna de conexión distinta al uso del automóvil y la construcción de nuevos ramales de autopista, sin comercio ni servicios de proximidad, porque la promoción concentrada de grandes hipermercados o centros comerciales sirvió para redondear el pelotazo.
La situación después del estallido de la crisis —cuyos tintes en España, como todo el mundo sabe, están íntimamente ligados a la burbuja inmobiliaria— es de difícil solución, aunque también presenta posibilidades. Los «activos tóxicos» de la banca española no son tanto las hipotecas subprime que efectivamente existen, sino las desconocidas cantidades de suelo desvalorizado que han incorporado a sus carteras, al producir bancarrota, las inmobiliarias cuyas imprudentes y masivas adquisiciones financiaron.
Los pisos construidos y no vendidos deberán salir al mercado a precios muy inferiores; las hipotecas concedidas a familias con problemas de paro deberían renegociarse con quitas significativas, ampliación de plazos (si es posible), mas allá de la «dación» en pago. La actual situación de desahucios generalizados es absolutamente injusta: estos suponen la pérdida de la vivienda y de decenas de miles de euros aportados para su compra; es decir, el ahorro de personas y familias, a menudo durante al menos 10 años. El desahucio pone en cuestión su vida entera y sus perspectivas de futuro, por no hablar de su posible papel como consumidores.
Los suelos urbanizados sin edificar se deberían reordenar de manera que fuera posible utilizar a medio plazo los sectores mejor emplazados de la forma más económica y compacta posible (desde luego, de cara a la promoción prioritaria de vivienda protegida y en alquiler). Por fin, las carteras de suelos vírgenes en manos de promotoras y bancos deberían ir incorporándose como pérdidas en los balances respectivos y, en todo caso, someterse a nuevos ciclos de planeamiento territorial y urbano de características completamente diferentes, en el sentido de lo que se apuntaba más arriba,
Otra ciudad es posible; una vivienda de una calidad urbana mucho mayor y a precios asequibles es posible. Solo hace falta voluntad política, responsabilidad empresarial y solvencia técnica para ir consiguiéndolo.
Ramón López de Lucio es Catedrático de Planeamiento Urbanístico en la E.T.S. de Arquitectura de Madrid
Revisión y corrección de estilo del texto a cargo de Sara Hernández Pozuelo