Los precios reales en tu mercado inmobiliario

Los medios de comunicación publican cada mes datos del precio de la vivienda en España, así como de la tendencia en la compraventa de viviendas, con informes procedentes de diferentes fuentes, que no coinciden en las conclusiones.

Si comparamos datos del precio de la vivienda, nos encontramos con datos que difieren según las fuentes consultadas:

• El Índice IPV del INE, con datos de compraventas firmadas ante notario, en principio fiables, pero que llegan con retraso y sin demasiada segmentación.

• Fomento publica índices de precios que no coinciden, en el mismo periodo, con los del INE. Tomando como referencia el segundo trimestre de 2014, para unos los precios de la vivienda siguen bajando, para otros se detectan incrementos de casi un punto por trimestre.

• En el caso de los Registradores, aseguran que ya suben los precios de la vivienda

• Las tasadoras, con muestreos propios, ofrecen un descenso en el mismo periodo (IMIE – Tinsa).

• Los portales inmobiliarios extraen informes del precio de la vivienda, con la ventaja de la inmediatez y de tener un volumen muy grande de propiedades, pero sólo de oferta, no vendidos; además cuentan con precios fuera de mercado, de propietarios en estado de prospección, además de viviendas duplicadas.

• Las agencias de calificación, como el caso de Fitch, augura el del descenso de los precios, al igual que Standars&Poors. Para 2015 preveen estabilización y un incremento del 2% para el año siguiente. Moody’s prolonga la bajada de precios por un año más.

En definitiva, muchos datos pero sin un criterio uniforme ni tendencia clara en los resultados.

La situación se agrava cuando se calculan datos de ubicaciones concretas, con menor número de testigos y por lo tanto mayor dispersión en los resultados.

Los datos no están segmentados más allá de la provincia y la capital, por lo que si te interesa conocer precios medios por metro cuadrado y la tendencia de esos precios en una población concreta o en un barrio concreto, esa información se revela escasa o desfasada.

Si te interesa vender una vivienda, la ubicación del inmueble determina factores relevantes para su valoración, como los servicios cercanos en la zona.

Si te interesa comprar una vivienda, seguro que tienes claro la zona en la que deseas vivir.

En ambos casos, quien conoce realmente la situación del mercado, de lo que se vende y de lo que no se vende, es el profesional inmobiliario, que además de conocer de primera mano las operaciones en las que ha participado, dispone de información agregada, fruto de la colaboración con otros agentes de la misma zona, con los que se comparten datos de propiedades gestionadas.

En el caso de los portales inmobiliarios, toman datos de viviendas en venta sin cualificar, publicadas por personas que colocan un precio que estiman oportuno, por lo que el precio medio es siempre superior al precio real en el que se venden las viviendas.

En cambio, la información que gestionan asociaciones inmobiliarias locales y regionales, con el sistema MLS*, son propiedades captadas mediante valoraciones de expertos inmobiliarios, con un precio de mercado real.

 Extracto revista AINA 28: “¿Cuales son los datos reales del mercado inmobiliario en Navarra?”

Otro aspecto importante es que esa información  es segmentable por zonas, tipologías, superficie, habitaciones y baños,… ya que las agencias disponen de datos concretos de cada una de las propiedades gestionadas. Por ejemplo, se puede extraer el precio de mercado de un piso de 3 habitaciones y 90 metros en el barrio de Rochapea en Pamplona.

Desde la Asociación pueden responder a cuestiones concretas como

- ¿qué barrio es el más económico?

- ¿en cual hay una mayor oferta?

- ¿y demanda de compradores?

En el caso de AINA, gestionan datos de más de 1000 viviendas vendidas en Navarra en los últimos 3 años y de 800 alquileres gestionados en los últimos 2, la Asociación maneja datos fiables y actualizados al momento, para poder realizar valoraciones adecuadas de las viviendas.

Las agencias asociadas comparten los datos para tener la mayor bolsa de propiedades de la región y la mayor base de información de inmuebles vendidos y alquilados de los últimos años.

Todas las propiedades que gestionan y publican en su web, disponen del contrato de exclusiva compartida y del certificado de eficiencia energética en vigor. Todas las propiedades han sido captadas con el consentimiento expreso del propietario y valoradas usando métodos profesionales, estableciendo un precio acorde a lo que el mercado demanda.

*SISTEMA MLS

Es un sistema de gestión compartida de propiedades inmobiliarias, por el cual la agencia que asesora al propietario, comparte la información para que otras agencias asociadas la ofrezcan a sus clientes compradores. Siguen una normativa común que organiza y controla la actividad.

Los asesores que trabajan con un sistema MLS, comparten información del mercado inmobiliario local y disponen de una visión real de los precios en los que se venden las viviendas en cada calle.

Pueden crear informes detallados en cualquier momento mediante la herramienta de gestión compartida, que utiliza datos actualizados  de todas las operaciones realizadas.

Por eso saben

- cuánto tiempo se tarda en vender,

• qué zona es la más demandada,

• dónde se vende más y

• el importe al que llegan a un acuerdo propietario y comprador.

Si necesitas vender o comprar y no quieres tropezar con el precio, confía en un asesor inmobiliario que valore con criterios objetivos la vivienda, te ahorrarás tiempo y ajustarás el importe de compra o venta a la realidad del mercado inmobiliario local.