Modelo contrato arrendamiento de industria

¿En qué consiste un contrato de arrendamiento de industria?
El contrato de arrendamiento de industria, es acuerdo por el cual el titular del contrato cede su explotación o negocio a otra persona, por precio cierto y tiempo determinado. El objeto de la industria puede estar formado por un conjunto de bienes de toda índole, inmuebles como el local, muebles como mercaderías, maquinarias, bienes de equipo, y derechos como los de propiedad industrial o intelectual, además de situaciones de hecho como puede ser la organización de la industria, la clientela o el prestigio comercial.
¿Qué diferencias hay entre el contrato de arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio?
Si lo que se cede en el contrato es una variedad de elementos organizados y aptos para obtener inmediatamente una producción económica, estaríamos en presencia de una unidad patrimonial con vida propia tratándose por tanto de un contrato de arrendamiento de industria, y si lo arrendado es solamente el goce o uso de un edificio o local en el que el arrendatario va a instalar su propia industria, el contrato de arrendamiento será de local de negocio.
Hay ocasiones en las que con la intención de excluir el contrato efectuado del ámbito de la Ley de arrendamientos urbanos, se ha redactado un contrato de arrendamiento de industria, cuando realmente lo que se estaba haciendo era el arrendamiento de un local de negocio.
La jurisprudencia indica que lo esencial para calificar un contrato de arrendamiento de industria, es que la intención de las partes haya sido ceder, no un local vacio, ni tampoco un local con instalaciones, sino un todo organizado, una unidad patrimonial, de la que forman parte el local, las instalaciones y la organización.
¿Cuál es la ley que se debe aplicar a los contratos de arrendamiento de industria?
El Tribunal Supremo fija como doctrina jurisprudencial que la legislación aplicable a los arrendamientos de industria debe ser el Código Civil.
Plazo del contrato de arrendamiento de industria
La duración del contrato será el establecido por las partes. Si se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día fijado en el contrato sin necesidad de requerimiento.
Si al finalizar el contrato, el arrendatario continua disfrutando quince días de la cosa arrendada sin que el arrendador manifiesta su oposición, el contrato continuará al haberse producido la tácita reconducción.
Entendiéndose por tácita reconducción que el contrato seguirá en vigor y por tanto se prorroga por los siguientes plazos:
1.- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler anual, se prorrogará por años.
2.- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler mensual, se prorrogará por meses.
3.- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler diario, se prorroga diariamente.
Obligaciones fundamentales de arrendador y arrendatario
El arrendador está obligado:

• A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
• A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
• A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

El arrendatario está obligado:

• A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
• A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
• A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
¿Puede exitir desahucio en los arrendamientos de industria?
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

• Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos.
• Falta de pago en el precio convenido.
• Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
• Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA
Local sito en _____________, en el que se desarrolla ______________.
En _________, a _____________.
REUNIDOS
De una parte, D./D.ª _________________________________________.
Y de otra D./D.ª _____________________________________________.
AMBAS PARTES tienen suficiente capacidad legal para llevar a cabo este contrato, INTERVINIENDO en nombre y derecho propio, siendo responsables de la veracidad de sus manifestaciones. De mutuo acuerdo,
EXPONEN
1.Que D./D.ª ______________________________ , en lo sucesivo arrendador, en concepto de _______________ tiene facultades legales para el arrendamiento de industria arriba indicada. 2.Que el presente contrato tiene por objeto el arriendo de la industria que se desarrolla en el local sito en _______________, entendido la misma como una unidad patrimonial con vida propia susceptible de ser inmediatamente explotada. Los elementos integrantes de dicha industria son los siguientes:_______________________________________________________. 3.Que interesando a D./D.ª _________________________ , en lo sucesivo el arrendatario, el arriendo de dicha industria, llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA, en base a las siguientes:
CLAUSULAS
PRIMERA.- El presente contrato se otorga conforme a lo establecido en el presente contrato y supletoriamente a lo dispuesto en el Código Civil. SEGUNDA.- El arrendamiento tiene una duración de _____________________ , con efectos del __________________, por lo que dejará de tener vigencia el __________________. TERCERA.- La renta anual fijada es de _________________________________ EUROS ( ________ .- €), a pagar en plazos mensuales de ________________ EUROS ( _______ .- €) por adelantado en los siete primeros días de cada mes. El pago se hará mediante ingreso en la cuenta de la arrendadora núm. _____________. Dentro de este importe se incluyen los gastos generales, tributos, servicios y suministros del inmueble, a excepción de los consumos que tengan contador individual, que serán satisfechos por el arrendatario. La renta tendrá la revisión anual del IPC, de los doce meses anteriores, bastando la notificación en el propio recibo con efectos del mes siguiente. El recibo total de la renta llevará el incremento del 18 % del Impuesto del Valor Añadido, o el porcentaje que sea obligado en cada momento, de este o cualquier otro impuesto. CUARTA.- El arrendatario declara recibir el local, la industria con todos los elementos que la integran, en óptimo estado para continuar con la explotación de la misma. QUINTA.- Se prohíbe la cesión o subarriendo de la industria o de cualquiera de los elementos que la integran, salvo autorización expresa y por escrito del arrendador. SEXTA.- Respecto del derecho de adquisición preferente se acuerda que el arrendatario podrá hacer uso del mismo en el caso de que el arrendador transmita la industria objeto del presente contrato. SEPTIMA.- El arrendatario es responsable, no sólo de sus propios actos, sino de los que cometan las personas que se encuentren en el local, tanto a efectos de resolución contractual, como de una posible indemnización de daños y perjuicios. OCTAVA.- El contrato quedará resuelto, además de por las causas generales del art. 1.124 del Código Civil, por la explotación negligente del negocio que implique pérdida de la actual imagen del mismo. NOVENA.- En caso de que tenga lugar la resolución contractual con anterioridad a la expiración del término por causa imputable al arrendador, sin perjuicio de la indemnización por los daños y perjuicios sufridos por el arrendatario a que haya lugar, éste tendrá igualmente derecho a la indemnización por clientela calculada la misma de la forma que determina el art. 28 de la Ley 12/1992 de 27 de mayo reguladora del contrato de agencia. DECIMA.- Una vez resuelto el contrato por cualquier causa no imputable al arrendador, el arrendatario no podrá desarrollar en esta ciudad, una industria de análogas características a la que es objeto del presente contrato, durante el plazo de un año a contar desde la fecha del desalojo efectivo. UNDECIMA.- A la firma del presente contrato se hace entrega en metálico de _____________ EUROS ( _________ .- €), en concepto de dos meses de Fianza. DUODECIMA.- Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales de ______________. Y de plena conformidad firman y rubrican por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha al principio indicadas. Fdo: D./D.ª__________      Fdo: D./D.ª__________