Optimizando la selección de inquilinos

La semana próxima uno de mis inquilinos esta dejando el piso. Mi objetivo es buscar un nuevo inquilino, y que ingrese lo antes posible. Así que estaré empezando con las cuestiones de siempre: contactos, llamados, preguntas, documentaron, visitas, etc, etc.

Esto lleva tiempo y esfuerzo. Y es un proceso que me gusta simplificar al máximo.

Por eso hoy estaré revisando mis aprendizajes de mi último cambio de inquilinos. Y planteándome como mejorar.

Tengo decenas de gente que se postula para alquilar mis pisos. Candidatos nunca faltan. Lo que lleva tiempo es decidir el candidato correcto.

Entre los perfiles que aplican, la gran mayoría no cumple con los requisitos. El más importante es pasar el seguro de impago.

El seguro de impago es una garantía para el propietario. Le garantiza que el inquilino pague la renta. O sea, si no paga el inquilino, la paga el seguro. Pero a cambio, el seguro debe aprobar el inquilino. A esto le llamamos pasar el seguro de impagos.

Aquí van algunas situaciones, muy frecuentes, en la que el inquilino no reúne todos los requisitos.

Por ejemplo, gente sin permiso de residencia. Son personas extranjeras que recién han llegado. O viven aquí pero en alguna situación irregular, y no tienen permiso de residencia. Lo cual les impide trabajar legalmente. En este caso directamente no pasan el seguro de impagos.

También hay gente que tiene trabajo. Pero no lo tiene declarado. Trabajan en negro. Al no tener empleo registrado, tampoco pasa el seguro de impagos.

Esta también el que trabaja en el extranjero. Cada vez hay mas gente trabajando remotamente desde España para una empresa en el extranjero. Si trabaja fuera de la Unión Europea, el seguro directamente no lo acepta. Si trabaja en la Union Europea, lo puede considerar. Pero varia mucho dependiendo del caso. Por eso suelo evitar este perfil también.

Además esta la persona con ingresos bajos. Se suele recomendar que el inquilino destine máximo 35% de sus ingresos al alquiler. Por ejemplo, si cobra 1500€ mensuales, no debería pagar mas de 525€ de alquiler. Es un alquiler difícil de encontrar en la mayoría de ciudades de España. Ahora, si son dos personas, es mucho mas fácil llegar. Porque se suman los valores de las 2 nóminas.

Este ratio da un margen de seguridad. Así, descontando el costo del alquiler, al inquilino le queda un dinero razonable para sus gastos. Hay gente que cobra unos 1000€ y busca un alquiler de 600-700€. Aunque quieran, no es razonable que gasten la mayor parte de sus ingresos en alquiler. Y al llegar justo a fin de mes, lo mas lógico que deje de pagar la renta, y no sus gastos básicos.

También esta la persona que se quedó sin trabajo. Dice que tiene trabajo, pero no puede demostrar ingresos los últimos meses. Es un caso que tampoco pasa el seguro de impagos. Porque pide las nóminas actualizadas.

Esta también el que quiere pagar en efectivo. Tiene nominas, y todo. Pero tiene algún ingreso sin declarar. Por mi parte no acepto pagos en efectivo. Porque tengo que coordinar el pago, juntarme personalmente, hacer un recibo, y después depositarlo en mi cuenta cada mes. Prefiero transferencias bancarias.

Hay otra gente que cumple con todo. Pero el seguro de impagos la rechaza. Y tampoco me dice el motivo del rechazo. Esto es por protección de datos personales. Puede ser por ejemplo por tener alguna deuda, o impago en el pasado. Nunca lo sabré. De todas formas, no es algo frecuente.

Esta también, la persona que no asiste a la visita. Suele pasar esto. Quedas en un día y horario en el piso. Te asegura que ira. Pero después no aparece.

Yo por mi parte trato de juntar algunas visitas juntas. Y soy consiente que a último momento siempre alguno falla.

Esta también el que no tiene suficientes ahorros. Al ingresar tiene que pagar el mes de renta, mas 1 de fianza, mas otro de garantía. Total 3 meses. Saben que están justos de dinero. Y van pensando que lo consiguen. De un familiar, préstamo, o cobran pronto. Pero al final les falta el dinero. Y no pueden alquilar.

Esta también el grupo de personas que no pueden quedar registradas en el contrato. Por ejemplo, son varios amigos algunos quieren quedarse solo un tiempo. O no tienen residencia en España, y piden firmar contrato a nombre de otra persona de confianza. No me siento cómodo con esta situación tampoco.

Estas son las condiciones básicas que yo pido para alquiler. Hay algunas más. Pero también el inquilino elije si alquilar o no el piso de acuerdo a lo que busca.

Es normal que al llamarlos, ya no estén interesados. Quizás han encontrado otro piso. O tienen 5 visitas más agendadas. O no recuerdan la publicación porque ya han contactado decenas. O no nos cuadran los horarios de la visita.

En fin. Como habrás visto, hay muchos puntos que tiene que darse para avanzar. De ambos partes.

Y yo soy fanático de optimizar el tiempo. Sobre todo para tareas repetitivas. Esto es algo que tengo que repetirlo. Y repetirlo. Hasta que salga bien. Entonces, ¿cómo optimizo la búsqueda de inquilinos?

Lo que me ha sucedido en mi ultima búsqueda, es lo siguiente. Visitan el piso. Les interesa. Pero después no cumplen con los requisitos. O dicen que los cumplen, pero no pueden presentar documentación acorde.

En estos casos, ambos hemos perdido el tiempo. No solo yo. Ellos también. No es bueno para ninguno.

Entonces, puedo mejorar el proceso.

Mi próxima búsqueda tendrá estos cambios.

Voy a escribir los requisitos en forma muy clara. Y los enviaré antes de la visita. Junto con la explicación del proceso para ingresar. Incluyendo la visita, reserva, firma, etc.

Además, pediré la nómina antes de la visita. Esto me permite validar que tenga ingresos actuales, y suficientes para pasar el seguro. Es el requisito mas difícil. Por eso pediré demostrarlo.

Además de las fotos, incluiré un vídeo a modo de visita virtual. Es para que conozcan bien el piso, qué incluye, y la distribución.

Esto 3 puntos me permitirán llegar a un acuerdo en forma rápida y prolija. ¡Como a mi me gusta!.

Mas adelante te cuento como funcionó.