Si te interesa una vivienda o inmueble, y te piden firmar un arras, este artículo te será muy útil. Y si esas vendiendo una propiedad, también.
El contrato de arras es un documento clave, y se utiliza como paso previo a la venta de la propiedad en notaría.
Lo que hace es pactar las condiciones de la venta. Y definir las responsabilidades que cada parte (comprador y vendedor) debe cumplir. Esto se redacta en un contrato entre ambas partes, llamado contrato de arras, o directamente arras.
Hay 3 tipos de arras: penitenciales, penales, y confirmatorias, Sin embargo recomiendo usar arras penitenciales. Y en este artículo me centraré solamente en este tipo de arras.
¿Por qué recomiendo arras penitenciales?
Porque cualquiera de las partes puede desistir. Y en este caso las consecuencias están determinadas.
Los arras penitenciales están reguladas por el artículo 1.454 del Código Civil. Lo que dice es lo siguiente.
Se parte de la base que el comprador entrega un dinero, o deposito de arras, o señal, al firmar el contrato.
Si el comprador desiste, pierde el monto depositado como arras. Pero si el vendedor desiste, debe devolver al comprador el doble del monto depositado.
En otras palabras, el que desiste, termina perdiendo un dinero equivalente al monto de erras.
Y el arras suele ser del 10% del valor de la compra. Aunque pueden acordarse valores diferentes.
Vamos con un ejemplo
Un piso cuesta 300.000€. El comprador firma el arras, entregando 30.000 € al vendedor.
Si el comprador se arrepiente, o no puede concretar la compra, entonces pierde los 30.000 €.
Ahora, si vendedor se arrepiente, debe devolver 60.000€ al comprador. O sea, le devuelve los 30.000€ recibidos, más otros 30.000 € adicionales. Y termina perdiendo 30.000€ en total.
Pero, ¿es necesario firmar un arras?
Realmente no es necesario. Sobre todo si el comprador y vendedor están en condiciones de formalizar la compra en notaría, la venta se puede concretar rápido. Quizás en 1 o 2 semanas. Entonces hay que analizar si vale la pena firmar un contrato de arras. O con una reserva pequeña es suficiente.
Ahora, en muchos casos el comprador necesita financiación bancaria para la operación. Por lo cual necesita quizás 2 o 3 meses para conseguir el dinero. Esto lleva tiempo. Para que otro comprador interesado no se quede con la vivienda, este hace un compromiso de compra. La reserva, y entrega un dinero a cambio.
Además del dinero depositado, el otro punto importante es el plazo. En el arras se fija un tiempo máximo para que cada parte cumpla con sus obligaciones, y se pueda transmitir (o sea, vender) el inmueble.
Veamos otros puntos a considerar en el contrato de arras.
El contrato debe ser firmado por comprador y propietario actual. En caso que lo firme una agencia, debe estar autorizada por el propietario.
Para averiguar quien es el propietario, puedes obtener una nota simple. Puedes ver el artículo cómo pedir la nota simple.
Uno de los puntos críticos del contrato de arras son las deudas y cargas. En general se indica que la propiedad o vivienda se transmiten libre de cargas, impuestos o deudas. Nadie quiere comprar una propiedad con deudas o cargas, excepto que llegue a un acuerdo de pago.
Por esto los contratos de arras pueden mencionar una serie de documentos que el vendedor debe entregar. Tales como el certificado de deuda de comunidad de propietarios (si existe), y pagos de IBI de últimos años. Hay muchos mas. Con estos documentos el comprador puede asegurarse que no hay cargas o deudas pendientes.
Otro punto importante es el inventario. Si el inmueble se vende con muebles, electrodomésticos, u otros artículos, puedes describirlos en el arras.
Puede pasar que el comprador ve un piso completo y amoblado. Y asume que, todo lo que está allí, va de regalo con la compra. Pero al final lo recibe vacío.
No hay nada incorrecto en esto. Porque la venta en principio se trata del piso. No de lo que lleva dentro.
Esto se soluciona aclarando las condiciones inicialmente. Y mejor aun creando un inventario dentro del contrato de arras.
En el contrato de arras se suele indicar también una prohibición de publicación o nuevas visitas. Si la vivienda esta reservada, el comprador no quiere que se siga comercializando la vivienda, o mostrándola a otros interesados.
No sea cosa que aparezca otro potencial comprador, y ofrezca mucho más por el ella. Por eso se pide dar de baja la publicación de venta de todos los portales.
Otro punto importante son los impuestos y gastos. Si bien los impuestos que paga el comprador y vendedor están regulados por ley, no esta demás aclarar que debe pagar cada parte. Sobre todo para evitar malentendidos, u olvidos.
No queremos que quede algún impuesto o gasto impago, y que su pago quede atado a la vivienda. O no permita realizar la operación.
Por ejemplo, es bueno definir en el arras quien paga los gastos de notaría.
Pero también recomiendo definir los honorarios de la agencia inmobiliaria (si es el caso). ¿Los paga el comprador, el vendedor, o entre ambos? Siempre es mejor aclararlo y dejarlo por escrito.
Te recomiendo también aclarar en que momento la agencia inmobiliaria recibe sus honorarios. Este es un punto que da problemas si se cancela la venta.
En muchos casos la agencia inmobiliaria cobra sus honorarios al firmar el arras. Porque es cuando ya ha hecho gran parte de su trabajo. Entonces, si cualquiera de las partes desiste de la operación, los honorarios ya han sido pagados. Y no corresponde reclamarlos.
También otro punto de problemas es la hipoteca. Hay muchos casos en el cual el comprador requiere financiación. Después de ir su banco, y varios mas, se da cuenta que no le dan su crédito. Y no puede concretar la compra.
Por lo tanto, no solo perderá la posibilidad de comprar la vivienda, sino que también el arras.
Y por último quiero mencionar las reparaciones, u otros compromisos. Muchas veces el vendedor, al momento de mostrar la vivienda, hace promesas.
Por ejemplo, dice que va a dejar el piso pintado como nuevo. O que va a cambiar la caldera que no funciona bien. O quitar todas sus cosas del trastero. O obtener alguna licencia o cédula que falta. Etc etc.
Estos compromisos recomiendo dejarlos siempre escritos en el contrato de arras. No son temas menores. Y las palabras muchas veces se las lleva el viento. Tu sabes de lo que te estoy hablando :)
Recomendaciones para el comprador
Si estas por comprar una propiedad, te recomiendo tener certeza antes de firmar el arras.
En otras palabras,
Estar seguro que es la propiedad que quieres comprar
Estar seguro que podrás obtener financiación bancaria si la necesitas
Estar seguro que no tiene problemas administrativos (cargas u otros), u de mantenimiento.
Porque, una vez que se firma el arras, desistir tiene un costo alto.
Recomendaciones para el vendedor
Si estas por vender tu inmueble, recomiendo antes de firmar el arras:
Asegurarte que puedes entregar el inmueble en las condiciones pactadas. Por ejemplo, pagando alguna deuda, liberando una carga, o reparando algo que no funciona.
Entender que la venta no esta 100% asegurada. El comprador puede desistir.
Entender que, si vives en la propiedad, ya tienes fecha fija para mudarte.
Entender que si desistes, el costo será alto.
En resumen, lo mas importante es que ambas partes entiendan sus compromisos, y las consecuencias de no cumplirlos.
Y si no esta del todo claro, o tienes dudas, puedes consultar a un abogado, agencia inmobiliaria de confianza, o a mí.
Una vez más, espero te sea útil. Y que me dejes un mensaje de contacto si te ha servido.
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