Precios inmobiliarios y cuotas mensuales.

Precios por metro cuadrado de las viviendas en diversos años. Fuente: Wikipedia.

Un concepto que se usa en Economía para intentar explicar el comportamiento de la demanda de un bien concreto con respecto a las variaciones en sus precios es la elasticidad. La elasticidad se podría definir como las variaciones en la demanda de un bien producidas por una variación en los precios de éste; en pocas palabras, a cómo afecta una bajada o subida repentina de los precios a la demanda del bien estudiado, si le afecta mucho diremos que la demanda de este bien es elástica y si es al contrario, inelástica. A modo de ejemplo, y retomando la actualidad, respecto a las visitas de turistas rusos a nuestro país, la demanda de viajes de los turistas de origen ruso se podría considerar muy elástica, la prueba es que, actualmente y debido a la gran bajada del rublo, el número de visitantes ha bajado mucho, ya que el mismo precio en euros se les ha encarecido mucho al pagar en sus rublos; un ejemplo contrario sería la demanda de pan, que como bien de primera necesidad, es muy inelástica ya que, en caso de subida de precios, la gente no dejará inmediatamente de comer pan.

En estos últimos años todos hemos oído hablar de la burbuja inmobiliaria y de su súbito pinchazo. Una burbuja especulativa es un fenómeno que en Economía consiste en una sobrevaloración en desmedida del valor de un conjunto de bienes, de tal manera que tal bien o bienes pasen a ser vistos por el mercado como bienes donde es muy interesante invertir, ya que su posterior venta siempre producirá beneficios,  esto genera una gran especulación y un gran flujo de transacciones de compra y venta, más allá de la oferta y demanda “naturales” de este bien. Este fenómeno no es nuevo en la Historia, ha pasado más veces, pero esta vez pasó en un tipo de bien cuya demanda se considera muy inelástica, y de ahí lo interesante del fenómeno, esta vez sucedió en el mercado inmobiliario, concretamente, en el mercado de viviendas y, más concretamente, en el mercado de viviendas residenciales.

Dentro del mercado inmobiliario, la primera residencia es un bien de alto valor que, de hecho, en nuestro país, y con la gran cultura de ser propietario que hay, se podría considerar que es un bien muy necesario y, como todo bien de necesidad y tiene una demanda inelástica, al menos, en teoría. Asimismo, todos recordaremos la fuerte alza que se produjo en los precios de las viviendas, especialmente en los años anteriores a la actual crisis, estamos hablando de alzas de precios espectaculares, ya que entre 1998 y 2007 los precios por metro cuadrado simplemente se triplicaron. Alzas de precios tan importantes deberían haber hecho descender la demanda de viviendas residenciales fuera como fuera la elasticidad de la demanda inmobiliaria, pero este efecto no se produjo, sino que lo que se observó fue un aumento en la demanda de estos bienes. Parece un contrasentido, pero no lo es, hay muchos factores que influyeron, pero en este caso, me gustaría comentar dos en concreto:

1-En primer lugar, toda burbuja lleva consigo un gran incremento de la transaccionalidad y un fenómeno especulativo atraído por las ganancias a corto plazo; esta especulación llegó en este caso hasta el extremo de que ciertos especuladores llegaron a comprar viviendas sobre plano, no construidas todavía, entregando la correspondiente paga y señal para, posteriormente, cuando los precios subieran, vender el contrato y el derecho a comprar la vivienda a precio “antiguo” a una tercera persona a cambio de una fuerte comisión. Estamos hablando de una demanda hinchada, falsa, y que no se correspondía con la necesidad real de viviendas nuevas del país.

2-En segundo lugar, porque en esos años se produjo un fenómeno expansivo del crédito debido a multitud de factores, entre ellos la entrada del euro y el abaratamiento que el uso de tal moneda produjo en los intereses de los préstamos. Al bajar los tipos de interés, las cuotas mensuales de los mismos también deberían haber bajado, pero ello no fue así debido a la subida en los precios de las viviendas, que compensaba la posible bajada en la cuota mensual a pagar. Esto es, que el nuevo precio más alto de la vivienda provocaba que, quien la compraba, tuviera que pagar una cuota más alta, ya que solicitaba un préstamo más alto pero, como el tipo de interés era más bajo, al pagar menos intereses, al final la cuota aparentemente se mantenía casi constante .

No obstante, los precios continuaron subiendo y, para compensar las subidas de precios de las viviendas, se empezó a alargar los plazos de concesión de los préstamos hipotecarios. Como ya se ha indicado antes, la demanda de bienes inmobiliarios residenciales es inelástica por lo que la gran alza de precios no se traduciría inmediatamente en un parón en la demanda de pisos, pero sí que se hubiera parado a medio plazo, pues la subida era intolerable, ¿por qué, entonces, no frenó? Pues muy sencillo, porque en ese momento, para el gran público, el precio del inmueble no era su valor de compra sino la cuota mensual a pagar y, en esos momentos, su cuota mensual no variaba aunque el precio subiera, porque al alargar el plazo de los préstamos la cuota mensual resultante se mantenía constante, y ahí estuvo parte del error.

El precio de cualquier bien lo fija el mercado, de tal manera que este bien simplemente valdrá lo que alguien esté dispuesto a pagar por él. En el caso relatado, la percepción de tales precios inmobiliarios absurdamente altos se mantuvo en un límite de normalidad, a mucha gente le parecía normal que una vivienda siempre subiera de precio y precios indecentes parecían normales, y el país dio por descontada la continuidad; se dio por supuesto una continuidad laboral, una continuidad económica, una continuidad en el alza de los precios, unas continuidad en las ganancias por las ventas, en resumidas cuentas, que el país dio por descontado que nunca, incluso en los plazos de cuarenta o cincuenta años a los que se llegaron a firmar hipotecas, se detendría tal continuidad. Craso error, la burbuja corrigió, y todo cayó bruscamente y llevándose consigo a todo aquél que tuvo la mala suerte de verse arrastrado por tal fenómeno.

La burbuja pinchó por lo de Lehman Brothers pero ahora este hecho, para el tema que nos ocupa, no deja de ser anecdótico; hubiera sido por Lehman o por cualquier otra causa, ya que en el momento del pinchazo, el efecto en la cuota mensual si se alargaba todavía más el plazo final de los nuevos préstamos era irrisorio; es decir, se había llegado al límite y no se podía compensar más las subidas de precios con alargamientos en el plazo de devolución, no olvidemos que la función matemática que calcula los intereses a pagar no es lineal y, por ello, al alargar el plazo cada vez la bajada en la cuota mensual es menor.

En consecuencia, a veces es necesario que, en un entorno de mercado libre, exista un regulador que funcione y que marque unas reglas mínimas del juego. En este caso, en mi opinión quizá un plazo máximo de financiación hipotecaria hubiera detenido la espiral antes y hubiera minimizado los efectos del parón. No deja de ser una opinión y ya sabemos que las decisiones difíciles a veces no se toman por diversidad de factores, muchos desconocidos para el gran público, y que, a toro pasado, es muy fácil criticar las decisiones de los demás. Sea como sea, espero y deseo que un fenómeno como éste no se vuelva a producir vista la experiencia.