Recomendaciones a la hora de comprar una vivienda en el País Vasco

Al comprar nuestra vivienda tendremos que recurrir, por lo general, a una Entidad Financiera para que nos preste la mayor parte del capital necesario para poder pagarla en el mismo momento de la compra.
 

 
Aunque existen otras posibles fórmulas de financiación (préstamos personales, etc.), la más habitual, dado el alto importe solicitado normalmente y el largo plazo que necesitaremos para poder devolverlo, es el préstamo hipotecario, a través del cual nos comprometemos al pago periódico de una cantidad elevada y durante un largo periodo de tiempo.

•  La elección del préstamo hipotecario
•  Documentación solicitada por las entidades bancarias
•  La oferta vinculante
•  Importes no cubiertos por el préstamo hipotecario
•  Posibilidades de cambio y renovación
•  Cuenta Ahorro Vivienda
•  Convenio del Gobierno Vasco con Entidades Financieras para la compra de vpo
•  Efectos-Beneficios fiscales por la compra de una vivienda

La elección del préstamo hipotecario

La elección de una oferta u otra puede abrumarnos a primera vista, con términos y cifras que inicialmente nos pueden resultar desconocidos y complejos. Tras visitar este espacio, esperamos que hayas logrado familiarizarte con ellos y te permitan tomar la decisión más acertada.

Necesidad de informarse y comparar:

El movernos entre Entidades Financieras (Bancos o Cajas) puede que nos resulte un poco incómodo, pues es un medio que no nos es familiar y nos vemos en la obligación de movernos entre términos y cifras que quizá no nos controlemos demasiado.

Sin embargo, merece la pena realizar el esfuerzo y no limitarnos a la Caja o Banco “de toda la vida”, pues la diferencia de condiciones entre unas entidades y otras puede ser realmente importante y nos estamos jugando mucho dinero en una operación que va a condicionar nuestra economía doméstica durante muchos años.

Así pues, no conviene que nos limitemos a una oferta, sino que es recomendable que podamos comparar entre varias (2 ó 3 parece lo razonable). Accede a la calculadora de cuotas hipotecarias.

Diferencia entre crédito y préstamo:

El concepto de crédito y préstamo se utilizan muchas veces de manera indistinta; sin embargo, contienen matices diferenciales importantes que conviene conocer. De forma que, según nuestras circunstancias particulares y previsiones a futuro, nos puede resultar más conveniente elegir una u otra modalidad.

Documentación solicitada por la entidades Bancarias

A la hora de acudir a las Entidades Financieras a solicitar el préstamo, conviene saber que nos van a pedir una serie de documentos, en ocasiones muy personales, pero que nos veremos en la obligación de presentarlos, si queremos que estudien nuestra petición y nos hagan una propuesta en firme.

Lo habitual es que tengamos que presentar por cada solicitante:

Documentación Personal:

• Fotocopia del NIF o del CIF, si se está en ?regimen de autónomo?.
• Estado civil. Si sois pareja, deberéis informar sobre el régimen económico de la pareja (Gananciales o Separación de Bienes). En caso de que tu situación sea separación o divorcio, deberás aportar la certificación correspondiente.

Documentación de tipo Económico:

Quienes trabajen por cuenta ajena:

• Las tres últimas nóminas de cada persona solicitante.
• Las dos últimas Declaraciones de la Renta.
• Justificantes de otros ingresos, si es que se obtienen regularmente.
• En el caso que nuestra antigüedad en la empresa en que estamos sea inferior al año, es probable que nos soliciten también fotocopia del contrato laboral.

Quienes trabajen por cuenta propia (profesionales, autónomos, autónomas etc.):

• Dos últimas declaraciones de la Renta.
• Justificación de ingresos.
• Última declaración anual del IVA y últimos pagos fraccionados de IRPF e IVA.

Documentación sobre la Vivienda:

• Fotocopia de las Escrituras.
• Valor de tasación realizada por una Entidad de tasación homologada, que, o bien la aportamos desde aquí o, si no, la encarga la Entidad Financiera, previo consentimiento nuestro.

En base a toda esta documentación, lo habitual es que la Entidad Financiera solicite directamente una Certificación Registral, para comprobar la titularidad y posibles cargas que haya sobre la vivienda.

La oferta vinculante

En nuestra primera visita, lo normal es que la Entidad Financiera nos entregue un folleto o, en otro caso, que lo podamos ver a través de Internet, en que nos explicará cuáles son las condiciones generales de sus préstamos hipotecarios.

Si, en principio, nos parecen interesantes, el siguiente paso será plantear en firme nuestra solicitud y, si, tras la entrega de la documentación que se nos haya solicitado, la Entidad considera de su interés la operación financiera, deberá presentarnos una Oferta Vinculante, en que queden claramente reflejados todos los términos del préstamo que nos está ofreciendo.

Este documento tendrá una validez mínima de diez días, a fin de que podamos tomar la decisión en ese plazo y habrá Entidades que nos cobrarán un dinero por la preparación de dicha Oferta, lo cual se suele conocer como “Gastos de estudio.”

Criterios seguidos habitualmente por las entidades bancarias:

A la hora de estudiar nuestra operación y de presentarnos o no su oferta, las Entidades Financieras tendrán en cuenta dos variables decisivas:

• El valor de Tasación de la vivienda.
• La solvencia económica y capacidad de endeudamiento a futuro de las y los solicitantes o, en su caso, de las terceras partes que avalen y garanticen la operación (familiares, etc.).

Elementos a comparar en una oferta vinculante:

La Oferta Vinculante debe recoger con claridad todos los aspectos financieros de la operación, tales como:

• Importe (% sobre el valor de tasación) y plazo de devolución.
• Amortización: número de cuotas; periodicidad de los plazos (mensual, trimestral, etc.); importe y fecha de pago de la primera y última cuota; etc.
• Interés: nominal; su equivalencia en T.A.E.; si es interés fijo o a interés variable y, en el segundo caso, cómo, cuándo y en función de qué Índice de Referencia se va a revisar y qué % de Diferencial se aplicará.
• Comisiones: Comisión de apertura y Comisión de Cancelación Anticipada -total o parcial-, en el caso en que ésta se produzca, así como otras Comisiones que pueda haber.
• Resto de gastos que van a correr a cargo de la clientela: tasación, gastos de Notaría y de Registro, etc.
• Exigencias adicionales (garantías complementarias (avales, etc.); Seguros obligatorios; Domiciliación de Nómina, etc.

Así pues, conviene revisar con calma cada una de las ofertas vinculantes que hayamos recibido; solicitar las aclaraciones que haga falta y pensárselo bien antes de decidirse por una u otra Entidad.

Importes no cubiertos por el préstamo hipotecario

Pagos previos al préstamo:

Lo habitual es que, si, una vez hechas todas las comprobaciones y aclaraciones, ya nos hemos decidido por la compra de una vivienda y estamos listos para firmar el contrato privado que nos comprometa tanto a la parte compradora como a la que vende, deberemos entregar un anticipo o señal, denominado arras.

Este importe será descontado después del precio de la vivienda y se suele aportar antes de la firma de escrituras y de recibir el préstamo, en el momento de formalizar el contrato privado.

Esta cantidad se suele situar de torno al 10% del precio total de la vivienda.

Cantidades no cubiertas por el préstamo:

Debemos calcular que la Entidad Financiera nos ofrecerá un préstamo que se situará en torno al 80% del valor de tasación de la vivienda; no más.

Si queremos que nos financien el 100%, es posible que nos exijan una serie de condiciones y garantías, que quizá no nos resulte nada fácil el poder cumplirlas.

Por eso, hemos de pensar que nos quedará un descubierto del oren del 20% del precio de compra del piso.

Además de esto, existen otros gastos (Notaría, Impuestos, Registro, mobiliario, etc.), que tampoco nos serán financiados y que también deberemos afrontar por nuestros propios medios, los cuales hemos de calcular que supondrán del orden de un 15% – 20% del valor de la vivienda.

Posibilidades de cambio y renovación

Si no te contenta tu Entidad Financiera o entiendes que las condiciones de tu crédito se han quedado muy desfasadas con respecto a otras ofertas existentes en el mercado en un momento dado, no te resignes ni tengas ningún problema en cambiar de Entidad Financiera.

La legislación actual permite realizar el cambio de una Entidad a otra sin demasiadas dificultades y a unos costos mínimos, que los compensarás a poco que mejores las condiciones en tu nuevo préstamo.

El cambiar el préstamo hipotecario de una entidad financiera a otra se conoce como Subrogación de Entidad Financiera y la nueva Entidad debe ofrecerte una mejora en el tipo de interés, respetando el resto de condiciones (plazo, sistema de amortización, etc.) y te deberá presentar una oferta vinculante con las condiciones que proponga.
Si al final decides no cambiarte de entidad y consigues de la misma con la que tienes suscrito ahora el préstamo unas mejoras condiciones, estarías realizando una “novación”, lo cual es cada vez más frecuente.

Cuenta Ahorro Vivienda

Si no tenemos urgencia por comprar la vivienda y es algo que nos lo planteamos a un plazo de varios años, es muy interesante el pensar en la apertura de una Cuenta de Ahorro Vivienda, que nos permitiría ir acumulando unas cantidades que nos vendrán muy bien en su momento.

Hay que tener presente que, como hemos dicho anteriormente, las Entidades Financieras normalmente nos concederán no más del 80% del precio de la vivienda y que además existen otros gastos (Notaría, Impuestos, Registro, mobiliario, etc.) que no nos serán financiados y que también deberemos afrontar.

Además, la Cuenta de Ahorro Vivienda nos permite ir desgravando año a año de nuestra cuota del IRPF el 18% de los incrementos netos de saldo que hayamos logrado en la Cuenta Vivienda durante cada ejercicio, con tal de que la inversión en vivienda la realicemos en un plazo no superior a 6 años.

Es una cuenta que se puede abrir en cualquier Entidad de Crédito que tenga operativa esta modalidad de ahorro y su finalidad no es otra sino la de ir acumulando recursos cara a la compra o rehabilitación de la primera vivienda habitual.

Son cuentas normalmente mejor remuneradas que el ahorro normal (nos abonarán intereses más altos) y muy flexibles, en el sentido que no hay que realizar una aportación o cuota fija, sino que podremos ir metiendo las cantidades que en cada momento nos venga bien y, además, podremos volver a sacar una parte o la totalidad de las aportaciones realizadas cuando queramos.

Convenio del Gobierno Vasco con Entidades Financieras para la compra de VPO

Si has tenido suerte y te han adjudicado una VPO, te interesará conocer el Convenio de Colaboración Financiera que se suscribe entre el Gobierno Vasco y diferentes Entidades Financieras y que se renueva anualmente.

Su objetivo es el definir los términos de colaboración entre las Instituciones Financieras que lo firman y arbitrar las líneas de financiación cara a las actuaciones protegibles en materia de vivienda y suelo en el ámbito de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Es muy posible que te interese acogerte a este Convenio (addenda) y beneficiarte de las ventajas y garantías que te pueden ofrecer los Tipos de interes iniciales y revisados de cada uno de los convenios, actualizado a noviembre de 2016. Relación de entidades financieras de crédito firmantes.

Efectos-Beneficios fiscales por la compra de una vivienda

La compra o la rehabilitación de una vivienda que vaya a ser destinada a residencia habitual de las personas contribuyentes, da derecho a importantes deducciones fiscales por adquisición de vivienda (IRPF), siempre que se presente la consiguiente declaración anual del IRPF.

La cifra sobre la que se puede aplicar la deducción no se limita tan sólo al precio pagado por la compra al transmisor de la vivienda, también se pueden incluir otros gastos originados en la adquisición y financiación, tales como: notaría, registro, gestoría, impuestos, etc…

Estas deducciones pueden derivarse de dos conceptos:

Deducciones por Inversión:

En el País Vasco, quien compra vivienda destinada a residencia habitual, ya sea VPP o vivienda libre, dispondrá de un crédito fiscal individual de un máximo 36.000 euros por contribuyente en concepto de la adquisición de vivienda habitual, que es la cantidad límite que se podrá ir deduciendo en su Declaración de la Renta para el conjunto de períodos impositivos.

En base a este crédito fiscal, anualmente, en cada Declaración de la Renta, el contribuyente se podrá deducir el 18% de las cantidades invertidas en la compra.

Si el contribuyente es menor de 30 años o titular de familia numerosa, el porcentaje de deducción sube al 23%.

Asimismo, tienen derecho a la deducción del 18% de las cantidades que se depositen en las denominadas Cuentas de Ahorro Vivienda. El plazo máximo para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual es de 6 años.

Deducciones por financiación:

Cuando la persona contribuyente recurra al crédito para pagar su vivienda, también tiene derecho a una deducción del 18% de los intereses que vaya pagando cada año (esta deducción es del 23% cuando aquélla sea menor de 30 años o titular de familia numerosa).

Límites de la deducción: