Rehabilitación de edificios: dónde es necesario invertir y dónde puedo ahorrar?

Una de las reflexiones después del 2025 en España es que la rehabilitación de edificios, tanto por el envejecimiento del parque inmobiliario, como por la necesidad de actualizar las viviendas actuales a las nuevas necesidades, cambio del tipo de familia, nuevas instalaciones, y por qué no decirlo, nuevas modas…

fotografía Luis Santalla (obra de Flu-or en Cedeira)

Qué limita una intervención en un edificio antiguo (materiales, humedad, estructura y normativa)

A la hora de afrontar una obra de rehabilitación hay que tener en cuenta el presupuesto. Es así, una decisión difícil, una pregunta incómoda, pero es la clave para que los trabajos avancen. En este pequeño artículo verás puntos clave, reflexiones basadas en experiencias reales de obra.

Tras la realización de una visita al edificio es importante indicar cuales son los puntos clave del edificio, forjados, cubiertas, fachadas, medianeras, encuentros en general, donde puedan producirse entradas de aire, agua y todas sus patologías asociadas. Por eso mismo, hay que hacer unas catas para ver cual es la composición de los diferentes sistemas constructivos y a partir de ahí plantear sellados y tratamientos localizados, intervenciones en puntos críticos (cubierta, patios, bajantes, juntas…) Puedes informarte en otros artículos como en el sitio web impermeabilizacionde en el existe la posibilidad de consultar tipologías de impermeabilización, según diferentes casos.

Diagnóstico previo: localizar el origen del problema antes de actuar

En la siguiente imagen puedes ver un muro medianero de mampostería, en una vivienda que contiene el terreno, imagínate la entrada de agua… En este caso se realizó un perímetro de seguridad y se colocaron sistemas interiores de drenaje. Cuando existen entradas de agua, lo primero es detectar la fuente y calibrar la cantidad de agua, si es o no viable su evacuación y en que medida.

Técnicas de intervención mínimamente invasivas (sellados, inyecciones, tratamientos y refuerzos localizados)

Cuando observamos una grieta, lo primero que suele preocuparnos es su aspecto, pero lo más crítico es lo que no vemos. El sellado actúa como la primera barrera protectora; es el equivalente a cerrar una herida para que no se infecte. Al aplicar materiales como morteros de cal específicos o resinas elásticas, detenemos de inmediato la entrada de agua y agentes contaminantes que podrían acelerar la degradación interna. Sin embargo, si la estructura presenta oquedades o una pérdida de cohesión en sus entrañas, el sellado no es suficiente. Es aquí donde entran en juego las inyecciones. Mediante esta técnica, introducimos fluidos consolidantes —desde lechadas microfinas hasta resinas de bajísima viscosidad— que viajan por el interior del elemento hasta rellenar cada vacío. De este modo, logramos que un muro que se estaba disgregando recupere su unidad y fuerza sin haber tenido que sustituir ni una sola pieza de su estructura original

Más allá de lo puramente mecánico, la salud de un edificio depende enormemente de su relación con el entorno. Los tratamientos superficiales son los guardianes silenciosos en este proceso. No se trata solo de limpiar, sino de «curar» el material desde sus poros. Los consolidantes, por ejemplo, devuelven la dureza a piedras o ladrillos que el tiempo ha convertido en polvo, mientras que los hidrofugantes crean una capa invisible que repele el agua pero permite que el muro «respire», evitando así que la humedad quede atrapada en su interior. Es una intervención técnica y precisa que no altera la estética, pero que detiene drásticamente el reloj del deterioro biológico y químico.

Gracias a la tecnología de materiales, hoy podemos realizar «cosidos» de grietas utilizando varillas de fibra de vidrio o acero inoxidable que quedan ocultas a la vista. Pero si hay un protagonista en la mínima invasión, es sin duda la fibra de carbono (FRP). Estos laminados son tan delgados como una hoja de papel pero poseen una resistencia a la tracción asombrosa. Se adhieren a la superficie en puntos estratégicos y actúan como un músculo externo, aportando la estabilidad necesaria sin añadir peso ni volumen a la estructura.