Rendimientos del capital inmobiliario

¿Como debo declarar mis pisos y locales en la renta?

Los rendimientos de bienes inmuebles serán aquellos rendimientos dinerarios o en especie que provengan de bienes inmuebles cuya titularidad pertenezcan al contribuyente y no sean utilizados como vivienda o bien como local afecto a una actividad económica.

Este tipo de bienes generan dos tipos de rendimientos distintos según sea o no utilizado el local, por ejemplo si un cliente de AJC asesor fiscal en Madrid tiene un local  arrendado a una  asesoría fiscal en Madrid o bien una vivienda alquilada a un particular el  rendimiento obtenido tendrá la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, no obstante si esta misma vivienda o local no estuviera arrendada en todo o parte del año,  se deben de imputar rentas  obtenidas por el contribuyente, en concepto imputación de rentas inmobiliarias.

No obstante a pesar de lo señalado hay que tener en cuenta la posible calificación del alquiler de inmuebles como actividad económica, es decir como rendimientos  de actividad económica siempre que se cumplan con los requisitos establecidos por la ley del IRPF.

Si bien  el IRPF permite aplicar  el criterio de caja, opción que se deberá marcar en el modelo 100 del IRPF, este criterio no será válido para la determinación de los rendimientos del capital inmobiliario los cuales deberán de imputarse según su exigibilidad

Rendimientos Capital inmobiliario

• ARRENDAMIENTOS BIENES INMUBELES

Son rendimientos del capital inmobiliario entre otros los provenientes del alquiler de locales o viviendas obtenidos por el titular o usufructuario del inmueble.

• CONSTITUCIÓN O CESIÓN DE DERECHOS O FACULTADES DE USO O DISFRUTE SOBRE BIENES INMUEBLES.

En estos casos, los rendimientos íntegros del capital inmobiliario están constituidos por las cantidades que, por todos los conceptos, deba satisfacer el adquirente o cesionario de dichos derechos o facultades de uso o disfrute al titular de los mismos.

Véase por ejemplo en aquel contrato de aparcería en el que el cesionario paga una cierta cantidad de bienes o alimentos a cambio de la explotación de la tierra. Recordemos que en este tipo de contratos cuando la tierra es arrendada delimitandose el tipo de cultivo tiene la consideración de rendimientos de actividad económica para el arrendador

• SUBARRENDAMIENTOS O TRASPASOS

Tendrá la consideración de rendimientos del capital inmobiliario los obtenidos por el titular del inmueble como consecuencia de un traspaso del negocio (incluido bienes y muebles), mientras que para el comerciante que traspasa su negocio tendrá la consideración de ganancia patrimonial aquellas cantidades obtenidas una vez descontada la parte del arrendador.

Arrendador: Rendimientos capital inmobiliario

Arrendatario: Ganancia patrimonial.

GASTOS DEDUCIBLES

Para la obtención de los rendimientos netos, se deducirán los rendimientos íntegros los gastos necesarios para su obtención, incluyendo la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, así como los derechos de compensación por rentas anteriores a 1985 sin derecho a revisión.

• INTERESES

Se incluirán aquellos intereses de préstamos que hayan sido necesarios satisfacer para adquirir los bienes objetos el arrendamiento

• GASTOS DE REPARACION Y CONSERVACION

Se incluirán aquellos gastos de reparación y conservación que no tengan la consideración de mejora o ampliación pues estos suponen un mayor valor del inmueble y por lo tanto seran deducibles vía amortización.

• TRIBUTOS Y RECARGOS NO ESTATALES

El ejemplo más común es el IBI siempre y cuando no tengan carácter sancionador estos intereses tienen la calificación de deducible

• CANTIDADES PAGADAS A TERCEROS COMO ECONOMISTAS , ABOGADOS, SEGUROS

En ocasiones  arrendador debe darse de alta en el IAE ya que el alquiler tiene la consideración de actividad económica cuando se trata de un local de negocio por lo que es necesario acudir a asesorías como AJC asesor fiscal Madrid para cumplir con las diferentes obligaciones fiscales y por lo tanto como es lógico dichos gastos tendrán la consideración de deducibles.

• SALDO DE DUDOSO COBRO JUSTIFICADOS.

Sera necesario que el arrendatario se encuentre declarado en concurso o hayan transcurrido 6 meses desde el vencimiento, en caso de cobro posterior aumentaran los rendimientos del ejercicio donde se produzca dicho cobro.

• AMORTIZACION

BIENES INMUEBLES

El 3% del mayor del valor de adquisición o valor a efectos del IBI excluidos en ambos casos el valor del suelo

BIENES MUEBLES

El  10 por 100 para la amortización de las instalaciones, mobiliario y enseres.

DERECHOS DE USO Y DISFRUTE

Amortización de derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos de capital inmobiliario.

Podrá amortizarse el coste de adquisición satisfecho, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho, de acuerdo con las siguientes reglas:

- Si tuviese plazo de duración determinado, dividiendo el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del derecho.

- Si fuese vitalicio, aplicando al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3%.

En las rentas antiguas, es decir aquellas que no tienen derecho a la revisión de las mismas el % de amortización se duplicara por 2.

No existen límites para los gastos deducibles no obstante en el caso de intereses y gastos de conservación y reparación no podrán superar este tipo de gastos los rendimientos obtenidos .

El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Siendo deducibles el exceso durante los 4 años siguientes.

REDUCCIONES SOBRE RENDIMIENTOS INTEGROS:

• Reducción por alquiler destinado al uso de  viviendas.

60% Con carácter general

100% Cuando el cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores a 7.455,14 euros, importe del indicador público de renta de efectos múltiples para el ejercicio 2013.

• Reducción por rendimientos con periodo generación a 2 años o notoriamente irregulares

Reducción 40% cuando los rendimientos tengan la consideración de irregulares(traspasos locales de negocio, indemnizaciones por daños o desperfectos…) o tengan un periodo de generación superior a dos años

RENDIMIENTO NETO TOTAL MÍNIMO EN CASO DE PARENTESCO.

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo, sea el cónyuge o un pariente -incluidos los afines- hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto del capital inmobiliario fiscalmente computable por éste no podrá ser inferior a la cuantía que resultaría de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas en relación con el inmueble o derecho real en cuestión (artículo 24 LIRPF)

De acuerdo con esta regla, el rendimiento neto mínimo será en estos casos, con carácter general, la cantidad que resulte de aplicar el porcentaje del 2 por 100 sobre el valor catastral del inmueble (o el 1,1 por 100, si dicho valor ha sido revisado o modificado con efectos a partir del 1 de enero de 1994).

IMPUTACIONES DE RENTAS

La imputación de rentas inmobiliarias está condicionada a que los inmuebles de los que dichas rentas presuntas derivan cumplan los siguientes requisitos:

- Que se trate de bienes inmuebles urbanos calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario NO AFECTOS A ACTIVIDADES ECONOMICAS

- Que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, NO AFECTOS A ACTIVIDADES ECONOMICAS

- Que no generen rendimientos del capital

- Que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente.

- Que no se trate de suelo no edificado, inmuebles en construcción ni de inmuebles que,por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

El porcentaje a imputar será el 2% con carácter general o el 1,1% si el valor catastral estuviese revisado con posterioridad al 1 de Enero de 1994 o careciesen de  valor catastral