Rentar o comprar una casa?

Debido al elevado costo inicial asociado a la compra de una casa, la mayoría de los jóvenes comienzan su vida independiente alquilando un departamento. A medida que progresan en sus carreras, ahorran dinero y forman familias, muchos eligen comprar una casa. En el otro extremo, referente a la edad, los propietarios que se acercan a la jubilación pueden optar por vender sus viviendas familiares, reducir su tamaño y convertirse en inquilinos una vez más.

Desde mediados del siglo XX, la tasa de propiedad de vivienda de los Estados Unidos ha fluctuado entre el 62% y el 70%. Según la Oficina del Censo de Estados Unidos, se ubicó en un 63,7% en el segundo trimestre de 2017, cerca de mínimos no vistos desde mediados de los años sesenta. Por el contrario, la tasa de vacantes de alquiler fue de 7,3% en el segundo trimestre de 2017, cerca de un mínimo en 20 años.

La tasa de propiedad de vivienda ha estado estancada durante años. La disminución se debe principalmente a factores económicos y demográficos tales como los esfuerzos de reducción por parte de los “babyboomers” maduros, los elevados precios de vivienda en algunos mercados de alta población y las grandes deudas estudiantiles que impiden que muchos jóvenes ahorren lo suficiente como para realizar pagos iniciales.

Independientemente de los grandes factores socioeconómicas que afectan las tasas de propiedad de vivienda, el comprar una casa es una decisión personal que requiere una deliberación cuidadosa. Esta decisión varía de un mercado a otro; Lo que puede funcionar en Peoria podría no ser lo mejor en San Francisco, y viceversa. Además, debido a que la cultura americana idealiza la propiedad de vivienda hasta cierto punto, presiones emocionales y sociales pueden afectar la decisión casi tanto como las preocupaciones financieras.

¿Es usted un inquilino interesado en comprar una casa, o un propietario de una casa que se pregunta si el alquiler es preferible en este momento de su vida? Es hora de evaluar los costos relativos, los beneficios y las desventajas de ser dueño o inquilino de su hogar.

Los costos de comprar y ser dueño de su casa

Cantidades iniciales y de cierre

Comprar una casa implica numerosos gastos iniciales, algunos se pagan directamente justo después de que el vendedor acepta su oferta de compra, mientras que otros se pagan al cierre.

• Depósitos de Garantía: Para mostrarle al vendedor que realmente está interesado en la propiedad, se acostumbra acompañar su oferta de compra con un cheque de depósito de garantía. El depósito de garantía oscila entre el 1% y el 3% del precio total de la vivienda, dependiendo de las condiciones del mercado local y de las preferencias del vendedor. Después de aceptar la oferta, el vendedor deposita los fondos del anticipo en una cuenta de garantía y el monto se acredita contra sus costos de cierre.

• Anticipo: Su anticipo es el porcentaje del precio total de la vivienda que paga por adelantado, generalmente al momento del cierre. Debe especificar un monto de anticipo en su oferta de compra, aunque puede ser cambiado antes del cierre si el vendedor está de acuerdo. Su monto de anticipo varía ampliamente según su perfil crediticio, las condiciones del mercado local y el tipo de préstamo hipotecario para el que está aprobado, pero generalmente oscila entre el 3.5% (principalmente para préstamos de la FHA) y más del 20% del precio de compra.

• Avalúo de la casa: Para garantizar que el precio de oferta coincida con el valor real de la vivienda, los prestamistas requieren una valuación de la vivienda antes de aprobar el préstamo. Los costos de valuación, generalmente entre $ 300 y $ 500, se pagan antes o durante la valoración.

• Inspección de la casa: Los inspectores de viviendas con licencia están capacitados para encontrar posibles problemas y defectos que pudieran no ser evidentes para un comprador inexperto que realiza una visita informal. Por este motivo, se recomienda especialmente a los compradores que contacten uno, a pesar de que es inusual que los prestamistas privados condicionen la aprobación del préstamo a una inspección de la casa. El costo es similar a la valuación y generalmente se paga durante la inspección.

• Impuestos sobre la propiedad: Dado que los propietarios deben pagan impuestos sobre la propiedad por adelantado, generalmente con incrementos semestrales, debe compensar al vendedor por los impuestos pagados en el período comprendido entre la fecha de cierre y el final del período impositivo actual. Este gasto varía ampliamente en función de su tasa de impuestos local y la fecha de cierre. Usted podría ser responsable por casi seis meses de impuestos sobre la propiedad, o por prácticamente nada.

• Seguro de propiedad en el primer año: Los prestamistas requieren una prueba del seguro de propiedad antes del cierre. Casi siempre debe pagar las primas del primer año por adelantado, ya sea en la fecha en que compra la póliza o al momento del cierre. Los costos del seguro de propiedad varían según el valor, el estilo, la ubicación y los aditamentos de la casa, así como también su historial crediticio, deducible de póliza y límites de cobertura.

• Otros costos de cierre: Valuación, inspección, impuestos y seguro son solo algunos de los muchos elementos incluidos al momento del cierre. Otros costos de cierre incluyen cargos por otorgación de préstamos, cargos por informes de crédito, cuota por certificación de inundaciones, seguros de título de prestamista y propietario, impuestos de registro, impuestos de transferencia estatales y locales, intereses hipotecarios en el primer mes y la cuota de cierre. Como regla general, puede esperar que los costos totales de cierre oscilen entre el 2% y el 4% del precio de compra, y que la relación disminuya a medida que aumenta el precio de compra.

Dependiendo de las condiciones del mercado inmobiliario local, el ambiente económico en general y las negociaciones, el vendedor puede acordar pagar algunos o todos sus costos de cierre. Antes de hacer una oferta, pregúntele a su agente si es realista esperar que el vendedor cubra la totalidad o parte de los costos de cierre en su mercado actual.

Costos especiales o de única ocasión

La propiedad de vivienda también tiene costos no tan predecibles que ocurren solo una vez o en intervalos irregulares.

• Mobiliario: Si es un comprador de vivienda por primera vez, probablemente su nueva casa es más grande la anterior, lo cual significa que necesita comprar muebles y accesorios, aún si ya era dueño de algunos o todos los muebles de su alquiler. Si eres un comprador recurrente, el mobiliario no es tan costoso. De todos modos, es probable que sus gastos de mobiliario varíen de acuerdo a su presupuesto. Comprar muebles y accesorios de segunda mano es una excelente manera de reducir este gasto.
• Costos de mudanza: Ya sea que contrate un equipo de mudanzas o alquile un camión y adopte un enfoque más autónomo, la mudanza puede variar en costos que rondan los $ 100 o $ 200 hasta más de $ 1,000, dependiendo de la cantidad de bienes que debe transportar y que porción puede transportar por su cuenta.
• Reparaciones: Usted es responsable de pagar por cualquier reparación de daños que no estén cubierto por el seguro. Por ejemplo, si su sótano sufre daños por agua debido a inundaciones exteriores y no cuenta con una póliza de seguro contra inundaciones, cualquier costo de reparación por moho saldrá de su bolsillo. Incluso reparaciones y reemplazos menores se pueden ir acumulando, por ejemplo; un niño o una mascota maltratando una pared, golpeando y rompiendo una lámpara, o ensuciando una alfombra de manera irremediable puede resultar costoso.
• Proyectos de Mejoras y Renovación: Si desea realizar un proyecto de mejora o renovación del hogar, debe pagarlo de su bolsillo o solicitar un préstamo para mejoras del hogar que puede tener estipulaciones onerosas. Los costos del proyecto varían ampliamente. Una renovación completa de la cocina o la implementación de una estancia adicional puede superar fácilmente la marca de los $ 20,000, mientras que la valla en el patio o la renovación de los muebles de su pórtico pueden costar solo unos cientos de dólares. Aunque los proyectos de mejora y renovación pueden aumentar el valor de su vivienda, esto no se garantiza que se refleje en su precio de venta final.

Los costos de alquilar su casa

Costos iniciales

• El alquiler no implica un proceso de compra costoso, por lo cual tiene menos gastos iniciales. Aun así, puede encontrar los siguientes costos antes o poco después de mudarse a un apartamento nuevo.
• Depósito de seguridad: Los propietarios requieren un depósito de seguridad para asegurar contra daños a la propiedad que requieran reparaciones, renta atrasada, contratos rotos y otros gastos imprevistos. Muchos estados limitan los depósitos de seguridad a 1,5 veces el alquiler mensual.
• Alquiler del primer mes: La mayoría de los propietarios requieren el primer mes de alquiler por adelantado. Si se muda a mitad de mes, el propietario puede aceptar un pago de alquiler adecuado.
• Depósitos no reembolsables: Dependiendo de las leyes de propiedad de alquiler en su estado, su situación de vivienda y las preferencias del propietario, es posible que se le cobren depósitos no reembolsables además de su depósito de seguridad. Por ejemplo, los depósitos por mascotas son comunes, por lo general van desde $ 100 hasta $ 500, dependiendo del tipo de animal y el alquiler base.
• Costos de mudanza: Al igual que los compradores de vivienda, los inquilinos tienen que pagar para mover sus pertenencias, ya sea contratando un servicio de mudanzas, alquilando un camión y operándolo ellos mismos, o pidiéndole ayuda a amigos.

Costos recurrentes

• Renta mensual: A menos que viva en un vecindario de alquiler controlado o en una ciudad con estrictas leyes de protección de inquilinos, su renta puede aumentar cada vez que firme un nuevo contrato de arrendamiento. Los pagos de alquiler varían ampliamente en base a las condiciones del mercado local, el número de ocupantes y el tamaño, la condición y la ubicación del alquiler.

• Alquiler de mascotas: En lugar de un depósito por mascota, algunos propietarios cobran el alquiler por mascota. El alquiler por mascota extiende el costo esperado por el desgaste ocasionado por las mascotas durante toda la estadía del inquilino. Por lo general, asciende entre $ 10 y $ 40 por mes, dependiendo del animal y la renta base.

• El seguro para inquilinos: No se requiere que los inquilinos adquieran un seguro de inquilinos para sus posesiones, pero es muy recomendable para protegerse contra pérdidas por robo, incendio y otros peligros. Los costos del seguro se basan en el valor y la naturaleza de la propiedad asegurada, los límites de cobertura, los deducibles y otros factores. Según U.S. News, el costo mensual promedio del seguro para inquilinos es de aproximadamente $ 15.

• Servicios: Las utilidades varían según el propietario y la región. En algunas viviendas, especialmente en edificios de apartamentos más grandes, todos los servicios públicos (incluidos servicios como cable e Internet) pueden incluirse en el alquiler mensual, en otros, los inquilinos son responsables de la mayoría o todos los servicios públicos.

• Lavandería: Muchos alquileres no tienen máquinas de lavandería en el apartamento. Los inquilinos deben buscar una lavandería cercana o utilizar máquinas con monedas o tarjetas del lugar. De cualquier manera, el proceso requiere un pago directo de entre $ 2 y $ 4 por ciclo. Incluso para los inquilinos que emplean estrategias para ahorrar dinero en lavandería, esto suma de $ 9 a $ 18 por persona, cada mes, suponiendo que cada inquilino requiera una carga por semana.

Ventajas de comprar

1. Generar plusvalía con el tiempo

A diferencia de los inquilinos, los propietarios generan plusvalía con el tiempo. En la mayoría de las hipotecas, una porción de cada pago mensual se destina a los intereses del préstamo, el resto va al pago de capital (el calendario de amortización de su prestamista muestra las proporciones exactas que cambian con el tiempo para el pago de cada mes). Cada dólar que gasta para la amortización de su préstamo representa un dólar de capital real de la propiedad. Una vez que alcanza el 20% de capital o el 80% de préstamo a valor (LTV), puede aprovechar ese capital mediante un préstamo con garantía hipotecaria o refinanciar su hipoteca para asegurar una tasa de interés más baja o un plazo de pago más largo.

También puede aumentar el valor de su casa, y así disminuir su LTV, a través de inversiones juiciosas en mejoras para el hogar. Por ejemplo, la casa que mi esposa y yo compramos recientemente, solo tiene un camino de tierra lleno de baches con un pequeño cobertizo al final. Al pavimentar el camino de acceso y construir una cochera separada en lugar del cobertizo, incrementaría sustancialmente la funcionalidad de la propiedad y mejoraría el atractivo, lo cual podría aumentar su valor en una cantidad mayor que el costo total del proyecto.

2. Beneficios fiscales

Varios beneficios fiscales atañen exclusivamente a los propietarios, aunque no todos los propietarios califican para todos los beneficios. Estos son los más notables:

• Excepción de Residencia: Muchos estados eximen a las viviendas ocupadas por sus propietarios (residencias) de una parte de la carga del impuesto sobre la propiedad que normalmente se acumularía. Por ejemplo, Luisiana exime los primeros $ 75,000 del valor de una casa de las estimaciones de impuestos sobre la propiedad, por lo que una casa de $ 200,000 en Nueva Orleans se grava como si valiera $ 125,000.
• Deducciones fiscales federales: Si declara sus impuestos federales sobre la renta, puede deducir los impuestos sobre la propiedad y los intereses pagados sobre su hipoteca, lo que reduce la carga de impuesto sobre la renta (a menudo sustancialmente). Esto beneficia particularmente a aquellos en la categoría de impuestos más alta.

Estos beneficios no están disponibles para inquilinos.

3. Potencial de ingreso por alquiler

Incluso si inicialmente no piensa en su casa como una propiedad de inversión, puede convertirla en una fuente de ingresos. Esto puede compensar parcial o totalmente sus pagos de hipoteca, impuestos y seguro.

La forma más sencilla de hacerlo es alquilando una parte o la totalidad de la propiedad, siempre que cumpla con todas las leyes locales de propiedad de alquiler. Puede alquilar un dormitorio en el sótano a un amigo, vivir en una unidad de un dúplex y alquilar el otro a ajenos, o comprar y mudarse a un segundo hogar, dejando libre toda su propiedad para alquilar. También puede sumergirse en la economía colaborativa y aceptar inquilinos a corto plazo a través de Airbnb, VRBO u otra plataforma para compartir la casa.

4. Mayor libertad creativa

Como propietario de una casa, sus opciones de decoración, proyectos llevados a cabo por usted mismo y mejoras del hogar no tienen impedimento siempre que no infrinjan los códigos de construcción locales o infrinjan las reglas de asociación de propietarios. Puede pintar paredes, agregar nuevos accesorios de baño, remodelar su cocina, terminar su sótano o construir un patio o terraza que le brinde satisfacción.

Cambiar radicalmente su entorno de vivienda para que se adapte a sus gustos es una actividad divertida e incluso catártico para el dueño de una propiedad, y en general, no está disponible para los inquilinos.

5. Sentido de Pertenencia y Comunidad

Dado que los propietarios tienden a permanecer más tiempo en sus casas que los inquilinos, es más probable que creen lazos dentro de sus comunidades. Esto se manifiesta de muchas maneras, puede unirse a una asociación local de vecinos, organizar reuniones o noches fuera de casa, ser voluntario en un centro comunitario cercano, unirse a un grupo escolar o aliarse con un distrito de mejora comercial. Como inquilino es posible que no haga ninguna de esas cosas, especialmente si sabe que puede mudarse en uno o dos años.

Desventajas de Comprar

1. Pérdida financiera potencial

A pesar de que la propiedad de vivienda genera capital con el tiempo, esto no equivale a ganancias automáticas. Si los costos de las viviendas en su área disminuyen o permanecen iguales durante su posesión como propietario, trayendo abajo el avalúo de su casa, corre el riesgo de una pérdida financiera cuando venda. Si bien el alquiler no genera capital, tampoco implica el riesgo de poseer un activo en depreciación.

2. Responsabilidad por mantenimiento y reparaciones

Como propietario de una casa, usted es responsable de cubrir el costo de todo el mantenimiento no asegurado y del trabajo de reparación en su hogar. Aunque es probable que su desembolso exacto varíe de un año a otro, puede esperar pagar aproximadamente el 1% del valor de su vivienda anualmente en estos gastos. Si vive en una casa de $ 200,000 durante 10 años, eso es $ 20,000 durante este período, y quizás más si tiene que reemplazar un artículo mecánico costoso y de larga duración, como un horno.

3. La mayoría de las casas no se venden amuebladas

El New York Times informó recientemente sobre una tendencia creciente en las ventas de bienes inmuebles de alta gama: casas recién construcción completamente amuebladas. Si bien este concepto es encantador, está lejos de ser algo ordinario, particularmente en la construcción de viviendas unifamiliares. A menos que su residencia anterior haya sido de tamaño similar y esté completamente amueblada, necesita gastar tiempo, dinero y energía amueblando su hogar recién comprado.

Por el contrario, muchos alquileres vienen amueblados. Incluso si sus decoraciones no coinciden con sus gustos, los espacios amueblados ahorran recursos y cordura en el frente de su estancia.

4. Costos iniciales elevados

Aunque los costos iniciales de compra varían mucho según el tamaño del anticipo y el valor de la casa, puede esperar desembolsar no menos del 5.5% del valor de su casa (para un préstamo FHA y costos de cierre relativamente bajos) antes de mudarse. Inclusive puede gastar más del 20% del precio de compra.

Por el contrario, la mayoría de los inquilinos pagan costos iniciales relativamente bajos, y aquellos que reciben parte o la totalidad del depósito de seguridad de su apartamento anterior pueden asignarlo al depósito de seguridad de su nuevo lugar.

Ventajas de alquilar

1. Sin responsabilidad por mantenimiento o reparaciones

Como arrendatario, usted no es responsable del mantenimiento del hogar ni de los costos de reparación. Si un inodoro se atrofia, una tubería explota o un artefacto deja de funcionar, no es necesario que llame a un técnico costoso; solo tiene que llamar al propietario o al superintendente.

2. La reubicación es más fácil

Cuando alquila, la reubicación para el trabajo es más fácil, requiere menos tiempo y es potencialmente menos costosa. Es por eso que los inquilinos que cambian de trabajo a menudo (o tienen trabajos constantes que requieren reubicación frecuente) suelen alquilar hasta que sus vidas profesionales se estabilicen. Aunque un movimiento repentino puede requerir que usted quebrante su contrato de arrendamiento, puede compensar parcial o totalmente el costo de hacerlo al subarrendar su departamento o negociar con el propietario.

Por el contrario, vender una casa requiere tiempo y esfuerzo. Si necesita vender su casa rápidamente, es posible que se vea obligado a aceptar un precio bajo perder dinero en su inversión.

3. Sin exposición al mercado inmobiliario

Los valores de las viviendas fluctúan en respuesta a las cambiantes condiciones económicas y pueden disminuir con el tiempo. Si es un inquilino, este no es su problema, es de su arrendador.

4. Requisitos de crédito generalmente menos estrictos

Aunque la mayoría de los propietarios requieren que los posibles inquilinos se sometan a una verificación de crédito, esta suele ser una propuesta impráctica. Su solicitud está aprobada o denegada en función de su puntaje crediticio e historial crediticio. Siempre que no tenga un historial crediticio irregular que incluya bancarrotas y juicios, es probable que encuentre un propietario dispuesto a rentarle.

Por el contrario, los prestamistas hipotecarios suelen tener altos estándares de crédito, con puntajes de crédito por debajo debajo de 680 o 700 considerados de alto riesgo en muchos casos. Incluso pequeños cambios en su puntaje crediticio pueden afectar significativamente sus tasas hipotecarias, lo que podría agregar miles de dólares en intereses en el plazo de su préstamo.

5. Algunos servicios pueden ser incluidas

Muchos propietarios de edificios de unidades múltiples cubren el costo de la mayoría o todos los servicios, incluidos los no esenciales, como la televisión por cable. Ésta práctica es menos común, pero aún es posible, en edificios más pequeños como dúplex y casas unifamiliares. Por el contrario, los propietarios tienen que pagar los costos completos de los servicios públicos, en ocasiones cientos de dólares por mes, según el tamaño y el uso de la vivienda.

Desventajas de alquilar

1. No generas capital

A menos que sea parte de un contrato de alquiler con opción de compra, cada dólar que pague por concepto de alquiler desaparecerá para siempre, sin importar cuánto tiempo permanezca en su alquiler o qué tan ejemplar sea como inquilino, no puede generar capital sobre la propiedad bajo un contrato de arrendamiento estándar. Si planea permanecer en el mismo lugar por más de algunos años, la compra puede ser una mejor opción financiera que el alquiler.

2. No hay beneficios fiscales

Si bien los propietarios pueden deducir los impuestos sobre la propiedad y los intereses hipotecarios en sus declaraciones de impuestos federales sobre la renta, los inquilinos no son elegibles para ninguna deducción fiscal impositivas relacionadas con la vivienda. Dependiendo de su impuesto sobre la propiedad y la carga de interés hipotecario, esta desventaja puede aumentar su obligación tributaria federal en varios cientos de dólares por año.

3. Control limitado sobre los costos de vivienda en curso

A menos que viva en un municipio con leyes de control de alquileres, su arrendador tiene el derecho de aumentar el alquiler una vez que expire su contrato actual. Los propietarios de propiedades de alquiler elevan los alquileres para igualar los incrementos de renta en otras partes del mercado, para obligar a los inquilinos actuales a desocupar las instalaciones en lugar de firmar un nuevo contrato de arrendamiento y por muchas otras razones.

Si mantiene una buena relación con el propietario, es menos probable que enfrente aumentos onerosos de alquiler entre un año y otro. No importa lo que haga, no puede ejercer un control total sobre su alquiler. Por el contrario, los propietarios con hipotecas de tasa fija hacen pagos de préstamos fijos cada mes, independientemente de los movimientos del mercado local de bienes raíces.

4. Seguridad de vivienda limitada

Si bien la mayoría de las jurisdicciones tienen leyes generosas de protección de inquilinos que prohíben a los propietarios desalojar sin causa alguna, requiriendo un previo aviso adecuado (por lo general de 30 a 60 días) especificando que los inquilinos no tendrán la opción de renovar sus arrendamientos, ninguna ley lo autoriza a permanecer en su unidad de alquiler indefinidamente. Los propietarios no enfrentan tal incertidumbre, pueden permanecer en sus casas siempre que estén al día con los pagos de su hipoteca.

Nota final

El New York Times tiene un calculador que mide los costos conocidos (tanto financieros como temporales) asociados con el alquiler y la compra. Aunque éste calculador puede ayudarlo a decidir qué es lo más ventajoso financieramente en una situación particular, no puede ayudarlo a evaluar todos los factores subjetivos y no financieros que afectan su decisión final. Solo usted y sus seres queridos pueden tomar la decisión final, de modo que mientras antes de tomar una decisión final, mantenga su mente abierta a posibilidades. Recuerde que es mejor esperar y tomar la decisión adecuada que apresurarse a una elección de la que se pueda arrepentir.

¿Está decidiendo si alquilar o comprar su casa?