¿Sabías que al vender tu casa Hacienda también se lleva una parte? La ganancia patromonial en IRPF

Vas a vender tu vivienda y piensas en todo lo que vas a ganar…💸
Pero ojo 👀, porque una parte importante puede terminar en tu declaración de la renta.

Hoy te voy a contar, qué es la ganancia patrimonial y cómo se calcula en la venta de un inmueble en España. Te servirá para que no te lleves sustos, planifiques y sepas qué puedes deducir.

📌 La historia de la venta y el IRPF #

Imagínate que vendes tu casa.
¡Genial! Recibes un buen dinero. Pero luego llega Hacienda y dice:
👉 "Oye, que aquí hay una cosa llamada ganancia patrimonial".

¿Y qué significa esto?
Muy simple: si tú compraste tu vivienda en su día por un precio, y ahora la vendes por más, esa diferencia es tu ganancia.
Y sobre esa ganancia toca pagar IRPF.

Cuanto más ganas, más pagas. Así funciona.

📊 Paso a paso: ¿cómo se calcula? #

Primero tienes que definir estos 3 valores:

Valor de transmisión (precio de venta real)
- Es lo que recibes por la venta.
- Ejemplo: vendes tu piso por 300.000 €.
- A este precio puedes restarle ciertos gastos:
  - 📝 Notario
  - 🏢 Inmobiliaria
  - 💼 Gestoría
  - 📑 Plusvalía municipal
  - ❌ Gastos de cancelación de hipoteca en el Registro
Resultado → Esto es tu valor de transmisión.
Valor de adquisición (precio de compra + gastos)
- El precio que pagaste al comprar.
- Ejemplo: 100.000 €.
- Pero también puedes sumar:
  - Notaría de la compra
  - Registro de la propiedad
  - ITP, IVA o AJD
  - Gestoría
- Además, puedes sumar reformas importantes (solo si tienes factura oficial con IVA, y que indique que la reforma ha sido hecha en este dicho inmmueble).
  - Ampliación, reforma integral, mejoras…
- Aqui no pueden considerarse los gastos de mantenimiento o reparaciones.
¿Y si alquilaste la vivienda?
- Aquí entra la amortización: cada año se descuenta un 3% del valor.
- Si alquilaste, esto se suma a la ganancia (porque ya te lo dedujiste antes).
- Si nunca la alquilaste, olvídate de este paso.

🧮 Un ejemplo real #

Veamos un ejemplo con numeros.

Compraste en 100.000 €
Vendiste en 300.000 €
Gastos de venta: 10.000 €
Gastos de compra: 5.000 €
Reforma con factura: 50.000 €

Cálculo rápido:
300.000 – 10.000 – (100.000 + 5.000 + 50.000) = 135.000 € de ganancia patrimonial

Sobre ese resultado, Hacienda te aplica el IRPF por tramos:

19% hasta 6.000 €
21% hasta 50.000 €
23% hasta 200.000 €
28% a partir de 300.000 €

👉 En este ejemplo, pagarías unos 30.000 – 35.000 € aprox.

Este es un cálculo aproximado para tener un orden de magnitud. Recomiendo siempre contar con un fiscalista que te ayude con la declaración del IRPF. Seguramente te haga ahorrar dinero, y sus honorarios se paguen por si mismos con este ahorro.

Como habrás visto, es un valor importante 💶. Por lo cual hay que estar preparados y tenerlo en cuenta para pagar a Hacienda. Si hay algo que nadie quiere es tener deudas con Hacienda.

¿ Qué ocurre en el caso de Donar un inmueble? ¿Se paga IRPF? #

También debes saber que la ganancia patrimonial no solo aparece cuando vendes una vivienda. Si decides donarla, Hacienda lo considera como si hubieras vendido al valor que declares en la escritura. Es decir, si compraste barato y ahora donas más caro, esa diferencia también tributa en tu IRPF, aunque no recibas ni un euro.

¿ Qué ocurre en el caso de Heredar un inmueble? ¿Tambien aplicar el IRPF? #

En la herencia el tratamiento es distinto 👇

Para quien fallece (causante): No se declara ninguna ganancia patrimonial en el IRPF. Hacienda no hace como en la donación ni en la venta. Al morir, se “congela” el valor de adquisición y no se genera impuesto en su renta final.

Para quien hereda (heredero): No paga IRPF por recibir la vivienda. Lo que paga es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), que depende de la comunidad autónoma y del grado de parentesco. Además, el heredero actualiza el valor de adquisición al que figure en la herencia (valor declarado a efectos del ISD). Ese será el precio de compra de cara a una futura venta.

¿ Que ocurre en el caso de aportar un inmueble a una sociedad? ¿Se paga IRPF? #

Lo mismo pasa si aportas la vivienda a una sociedad o empresa. Aunque la operación se haga “sin dinero de por medio”, fiscalmente se entiende que transmites el bien, y si hay ganancia, se declara igualmente en tu renta. En estos casos, el IRPF se paga igual que en una venta normal.

¿Y en caso que se venda a un precio menor al de compra? #

Hacienda no te devuelve nada por no tener ganancia patrimonial.

👉 Funcionan así las reglas:

Si no hay ganancia, simplemente no tributas en el IRPF por esa transmisión (venta, donación, aportación…).

Si incluso tienes pérdidas patrimoniales (por ejemplo, compraste en 200.000 € y vendes en 180.000 €), esas pérdidas se pueden compensar con otras ganancias que hayas tenido en el mismo año o en los 4 años siguientes.

Ejemplo: pierdes 20.000 € con la venta, pero ese mismo año ganas 25.000 € con fondos de inversión. Puedes compensar y así solo tributas por 5.000 € netos.

Pero dinero en efectivo Hacienda no te devuelve por sí mismo por vender perdiendo. Lo que sí hace es reducirte lo que tendrías que pagar en tu declaración de la renta, al compensar pérdidas con otras ganancias.

🙋‍♂️ ¿Hay forma de no pagar o pagar menos? #

Sí, existen exenciones y compensaciones:

🏠 Reinversión en vivienda habitual:
Si vendes tu casa habitual y compras otra en un plazo de 2 años (antes o después de la venta), no pagas por esa ganancia.
👵 Mayores de 65 años:
Si la vivienda que vendes es tu habitual, no pagas.
📉 Compensar con pérdidas:
Si tienes pérdidas en inversiones, fondos o negocios, puedes restarlas de esta ganancia.

⏳ ¿Cuándo se paga? #

Si vendes en este año, pagarás el impuesto en la declaración de la renta del año proximo (abril–junio).
El pago suele hacerse en julio, junto con el resto de la renta.

🤔 ¿Por qué es importante saber esto? #

Porque a veces pensamos:
“Vendo por 300.000, me compro otra casa de 300.000 y listo”.

Pero si no cumples requisitos de exención, Hacienda te puede pedir 40.000 € o más en impuestos. Y si no lo tenías previsto… mal asunto.

📌 Consejo final: #

Con este calculo rápido ya puedes contar con un valor estimativo del IRPF por la venta.

Antes de vender tu vivienda, habla con tu asesor fiscal y planifica.
Te puede ahorrar decenas de miles de euros, y dolores de cabeza.

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