Si mi inquilino no paga ¿qué tengo que declarar en la renta?

Si en algún momento de nuestra experiencia como arrendador nos encontramos con el desagradable suceso de que un inquilino no paga el alquiler que le corresponde. ¿Sabes que tienes que poner en tu declaración de la renta?.

A muchos propietarios les preocupa que sus inquilinos decidan un buen día dejar de pagar el alquiler. Sin embargo, hay otra cuestión que añade gravedad a esta posibilidad: ¿Cómo afectaría a la declaración de la renta de un propietario ese impago? ¿Tendría que seguir declarando las rentas del inmueble, a pesar de que ya no está recibiendo ingresos por él?

Si eres un propietario, puede que la respuesta no sea muy satisfactoria. Si el arrendatario no paga el alquiler, el propietario tendrá que seguir declarando los ingresos que se acuerden anualmente.

Siguiendo el mandato del artículo 22.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas : "se computará como rendimiento íntegro del capital inmobiliario el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble..."

¿Cuáles son los ingresos que se acuerdan anualmente?

Los ingresos que se acuerden anualmente son, según el artículo 22.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre. La suma de las mensualidades que se perciben del inquilino a la que hay que aplicar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Es decir, "el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble...". Son todos aquellos ingresos que se reciben del inquilino, como el alquiler mensual o el dinero de los muebles, si se entregó el piso amueblado (ya que, en este caso, se suele sumar el equivalente al valor de los muebles a los ingresos mensuales del piso).

Excepciones

La rendija legal para evitar pagar impuestos por unas rentas que no se han cobrado se encuentra en el artículo 23.1 de la citada Ley. Este artículo indica que, para calcular esos ingresos acordados anualmente, se deducirán también los gastos ocasionados del alquiler, entre los que se encuentran "los saldos de dudoso cobro". Estos gastos de dudoso cobro son, en definitiva, el impago del alquiler. Eso sí, solo "en las condiciones que se establezcan reglamentariamente", según el artículo.

Por ello, como la Agencia Tributaria es consciente de que es injusto seguir tributando a pesar de no percibir el dinero del alquiler, la ley permite deducir estos meses de impago esos "saldos de dudoso cobro" siempre y cuando se cumpla uno de estos dos requisitos:

1. Que entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
2. Que el inquilino se declare en situación de concurso.

En ambos casos hay que tener en cuenta que la deducción de los gastos de dudoso cobro solo puede hacerse efectiva en el año correspondiente a la declaración de la renta.

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado con posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

¿Qué pasa si transcurrieron más de seis meses desde la primera reclamación de cobro?

Basándonos en estos dos requisitos si, por ejemplo, el inquilino deja de pagar en octubre de 2021, tres meses antes de que finalizara el año, entonces esos saldos no se podrán deducir como "de dudoso cobro" porque no han pasado seis meses desde el primer impago hasta el final del ciclo económico. Si, por el contrario, el impago se produjo, por ejemplo, en enero de 2021, entonces el propietario sí podrá deducirse los saldos de dudoso cobro en la renta de 2021.

Si el impago se produjo en octubre de 2021 y se alargó hasta hoy, año 2022, el propietario no ha de olvidar que los gastos de dudoso cobro solo pueden declararse en el año en el que se produjeron, por lo que no podrá declarar los de 2021 en la próxima renta del año 2022 (es decir, perderá ese dinero).

Puntualidades

1. El importe de las mensualidades impagadas es gasto deducible para la determinación del rendimiento neto de inmuebles arrendados sólo si tienen la consideración de saldos de dudoso cobro.
2. Las cantidades por servicios y suministros y las cuotas de la comunidad de propietarios correspondientes al período en que el inmueble estuvo arrendado son gasto deducible incluso aunque algunas de las mensualidades no hubieran sido cobradas tal y como establece la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT CV 16-6-05).

Ejemplo

Tenemos a Joaquina, tiene arrendado una vivienda, desde el 1-5-2021 hasta el 31-4-2022, por un importe anual de 1.000 euros, renta que ha de satisfacer el arrendatario, según contrato, entre los días 1 y 3 de cada mes.

A fecha 20-3-2022, el arrendatario o inquilino debe a Joaquina, las mensualidades de noviembre y diciembre de 2021 y las de enero, febrero y marzo de 2022.

De lo anteriormente expuesto cabe concluir lo siguiente:

Declaración del IRPF del 2021 de Joaquina :

Debe declarar en el IRPF del año 2021 como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, las cantidades correspondientes al arrendamiento de la vivienda, incluso aunque no hayan sido percibidas, un importe de :

1.000 × 8 meses = 8.000 euros.

Sin embargo, aunque haya realizado la gestión de cobro desde el mismo día 4-11-2021, correspondiente al primer impago, como desde esa fecha hasta el31-12-2021 no han transcurrido más de 6 meses, no podrá dotar cantidad alguna en concepto de saldos de dudoso cobro.

Declaración del IRPF del 2022 de Joaquina (inquilino no paga no paga a Joaquina) :

Suponiendo que el mes de abril del 2022, también sea una cuota impagada, que es lo más normal a la vista del enunciado, en la declaración de la renta del año 2022 de Joaquina, podrá deducirse un total de 6.000 euros.

2.000 euros correspondientes al ejercicio 2.021, y 4.000 euros correspondientes al año 2.022, debido a que a 31.12.2022, han transcurrido más de seis meses desde que se produjo el impagado, para cada cuota

Si el inquilino se declara en concurso

El otro supuesto es que el inquilino se declare en situación de concurso. No hablamos en este caso de concurso de acreedores, al que solo se pueden acoger las empresas (a no ser que el inquilino tenga una empresa) sino a que el inquilino se declare "en bancarrota" o "insolvente" y se acoja, por ejemplo, a la Ley de la Segunda Oportunidad para reestructurar deudas con Hacienda. En este supuesto, el propietario también podrá deducir los gastos de dudoso cobro.

Ahora bien, este requisito depende del inquilino, y escapa al control del propietario. La buena fe del mismo será clave para acogerse a esta norma.

¿Cómo deducir efectivamente los gastos de dudoso cobro?

En el momento de indicar en la declaración anual de la renta los gastos derivados del alquiler, el propietario tendrá que añadir los de dudoso cobro junto con otros como los intereses de la hipoteca, las reparaciones de la casa alquilada o el IBI.

Para ello tendrá que rellenar la casilla 116 ( dudoso cobro) de su declaración de la renta, indicando el importe equivalente a las mensualidades no percibidas.

¿Qué ocurre si el propietario se niega a declarar los ingresos del piso en alquiler?

Las consecuencias de no declarar los ingresos del piso en alquiler son muy negativas. El pago de sanciones e intereses por no declarar un alquiler no compensa no declarar el piso que el inquilino no está pagando. Además, el propietario perderá las ventajas fiscales de las que se podría beneficiar en el futuro, cuando el inquilino vuelva a pagar o se haya ido.

Si aún conociendo los riesgos el propietario decide no declarar, Hacienda hará una liquidación paralela al IRPF con un importe que dependerá de los ingresos de la persona. Dispondrá que estos ingresos tributen al tipo máximo posible, sin deducciones fiscales. Además, abrirá un expediente sancionador al propietario, que se enfrentará a una multa a la que se sumarán los intereses de demora por no declarar a tiempo.

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