Un nuevo ciclo se ha asentado en el mercado inmobiliario español, dominado por los propietarios, conocedores de la realidad del sector:
- aumento de la demanda,
- mejora de la economía,
- alza de los precios de los últimos meses,
- plazos de venta inferiores a un año,
- perspectivas positivas en cuanto a tendencia de compraventas y del precio de la vivienda en España.
En el tercer trimestre de 2017, el precio medio de la vivienda libre en España alcanzó los 1.540 euros/m2, un 2,7% más que en el mismo periodo del año 2016, según los datos del Ministerio de Fomento, siendo la subida interanual más elevada desde que se inició la recuperación en el año 2015.
Pese a que todos los indicadores muestran precios medios de la viviendas iguales o incluso superiores a los de la época pre-crisis (2005-2007), el factor local del mercado inmobiliario le profiere de una alta complejidad, con aspectos positivos y negativos.
En cada zona, la oferta es diferente: el mercado residencial en la costa de mediterránea se caracteriza por un volumen alto de propiedades disponibles, en cambio, en zonas prime de las grandes ciudades, la oferta es inferior a la demanda.
El algunas zonas, las grandes promotoras apuestas por invertir en la adquisición de suelo para la promoción de vivienda nueva; en otras, el stock de vivienda disponible aún es muy superior a la demanda inmobiliaria en la zona.
Precios de vivienda en España, periodo 2013-2017. Fuentes: Colegio de registradores e Informe Bankinter del mercado inmobiliario 2017.
Los datos macroeconómicos no son suficientes para quien quiera invertir y piense cómo hacer dinero en el sector inmobiliario.
Si se dispone de capital para realizar una inversión inmobiliaria, se debe analizar el retorno de la inversión inmobiliaria.
Los ingresos previstos menos los gastos, en un espacio de tiempo, nos indicarán esa rentabilidad.
Los ingresos proceden de:
- el alquiler de la propiedad
- el aumento de su valor en el momento de la venta.
En cuanto a los costes, además del importe de adquisición de la propiedad, considera estas partidas:
- Impuestos sobre compra de inmuebles: importe que difiere si se adquiere un inmueble nuevo o usado y donde; se debe pagar el IVA (Impuesto sobre el valor añadido), si es primera adquisición, o el ITP (Impuesto de transmisiones patrimoniales), si es segunda adquisición. El IVA aplica un tipo impositivo del 4% (viviendas de protección oficial) o el 10% (resto de casos); El ITP varía entre el 6 y el 10%, dependiendo de la comunidad autónoma.
- Mantenimiento ordinario: para la conservación en buen estado, que permita alquilar o vender la propiedad.
- Reformas: en función del estado del inmueble en el momento de la compra, será necesario dedicar una partida a arreglar y mejorar el estado de la vivienda.
- Gastos de escrituración: aplicables a la certificación de la compraventa y los honorarios notariales.
- Honorarios en el asesoramiento por la operación de compraventa inmobiliaria.
- Seguros: multirriesgo, de impago en el caso de arrendamiento.
- Impuestos locales: impuesto de bienes inmuebles, tasa de aguas y basuras.
Y en el momento de la venta:
- Plusvalía: la ganancia que se calcula con la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente, gestionado por la administración local.
- Impuesto sobre la renta: La venta de un inmueble tributa como ganancia o pérdida patrimonial; los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas.
¿Quien pueden hacer inversiones inmobiliarias?
Teniendo en cuenta que el importe de un inmueble es muy elevado, no todo el mundo puede realizar una inversión, ¿o sí?
Hay varias maneras de invertir, utilizando:
- fondos propios,
- la venta de un inmueble de la que se es propietario,
- financiación externa (préstamos hipotecarios),
- crowfunding inmobiliario.
Ésta última fórmula se basa en la compra de un inmueble por un colectivo de personas que aportan pequeñas cantidades. Las plataformas más conocidas en España son Housers y Bricks&People.
Los inmuebles adquiridos se destinan al alquiler o a la venta, estableciendo una rentabilidad prevista, para incentivar la inversión.
En cualquier caso, ante una inversión inmobiliaria, cuenta con el asesoramiento de un profesional del sector, que conozca a fondo la zona en la que quieras invertir, para que te ayude en la valoración de las propiedades, negociación con propietarios y compradores, la fiscalidad, aspectos legales y la documentación.
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