Revista Arquitectura

Urbanismo y producción inmobiliaria española

Por Federicogbarba

Uno de los alcaldes, a los que trato con relativa asiduidad, me ha expuesto recientemente un símil interesante sobre cual es el significado político del planeamiento urbanístico municipal en este momento histórico.

Lo considera algo así como un explosivo que tratado con ligereza se convierte en una bomba que puede explotar fácilmente en tus manos, pero que sabiéndolo manejar con delicadeza y sabiduría, permite alcanzar grandes logros para el conjunto de la sociedad a la que se administra. Algo así como la nitroglicerina y las obras públicas.
<---Una buena imagen para entender hacia donde ha derivado la planificación territorial y urbanística en España. Sobre todo para los políticos, esos individuos que tienen entre mano una de las tareas más difíciles que existen en nuestros días. El influyente politólogo americano Robert D. Kaplan señalaba que en el futuro, la la política será el arte, que no ciencia, de la gestión permanente de las crisis sucesivas. Un grupo recurrente de ese tipo de crisis a las que Kaplan alude, es el que se refiere a la gestión y administración de las ciudades y territorios; algo así como un espacio decisional caracterizado por la constante tensión entre diferentes grupos de interés e infinitos problemas cotidianos que afectan a una multitud de personas concretas. El carácter de la planificación del espacio ha ido transformándose en un instrumento técnico dedicado a una canalización eficiente hacia manos privadas de las plusvalías emanadas de la transformación del suelo. En el entorno histórico concreto en el que me he desenvuelto, la refundación democrática del estado español, ocurrida lo largo de los últimos treinta y cinco años, se ha ido producido una nueva consolidación de una élite oligárquica centrada en algunas empresas transnacionales de bandera española, bancarias, constructoras, energéticas y del sector de las telecomunicaciones, mientras que en la esfera local y regional ha reaparecido un neocaciquismo, dedicado fundamentalmente a la edificación y los negocios inmobiliarios. Es algo que ha explicado de una manera precisa José Manuel Naredo en un brillante artículo reciente, titulado El modelo inmobiliario español y sus consecuencias, publicado en la revista Sin Permiso. En él exponía las raíces, forma y razones por las que se ha perpetuado el absurdo e ineficiente modelo de desarrollo económico de este país, basado en el crecimiento exponencial de la construcción y el sector inmobiliario asociado. El autor identifica la situación creada por el afán de posesión y lucro ilimitado como una especie de cáncer en el que las células malignas se han expandido de una manera incontrolada sobre el territorio. La superación de la ciudad tradicional en nuestras regiones urbanizadas ha ocasionado que el consumo de territorio se haya acelerado hasta ocupar extensas superficies de suelo en una especie de perversa patología terrestre, cuyas secuelas no tan visibles son la creciente exigencia de recursos, tanto naturales como humanos, la subordinación del anterior sistema agrario extractivo local y también la esquilmación de amplias superficies del entorno internacional.

Urbanización Hoya del Cura. Corralejo, Fuerteventura. Imagene generada desde Google Earth
.---> <--- Para Naredo una de las causas principales del problema es la actual configuración del mercado inmobiliario español, que ha otorgado un peso desmedido al régimen de propiedad particular de la residencia y, en contrapartida, la mínima presencia del alquiler, tanto publico como privado. Habría que añadir que esa apuesta privatista en la forma de uso y posesión de las viviendas, muy diferente a la de la mayoría de países europeos, ha sido ampliamente apoyada por unas instituciones financieras volcadas a facilitar recursos baratos y que gracias a este negocio se han ido configurando progresivamente en unos mastodontes económicos singulares.
Si se observa la situación de otros países de nuestro entorno como Holanda o Suecia, incluso Francia o Inglaterra, el desarrollo inmobiliario ha estado liderado durante gran parte del siglo XX por los poderes públicos. Los enfoques socialdemócratas de los países septentrionales han impulsado la gran presencia en la promoción de la vivienda social pública destinada al alquiler; ello como una parte muy sustancial de su concepción política del estado del bienestar. Naredo también señala la diferencia de los casos de Alemania y Suiza donde el énfasis en la vivienda en alquiler bajo la tutela del estado, ha ocasionado la existencia de un amplío número de unidades privadas bajo una regulación pública y un control administrativo eficaz. Actualmente, en España el stock de vivienda en alquiler no alcanza siquiera al 10% del total (Uno de los más bajos de la Unión Europea si consideramos, por ejemplo, el caso de Holanda en que se supera el 70%).
La situación española es sensiblemente diferente y si bien en la etapa franquista la retórica de la clase dirigente propugnaba la instrumentación de planes urbanísticos orientados hacia un crecimiento ordenado y la provisión eficiente de vivienda popular, la realidad es que los distintos grupos económicos con acceso directo a los detentadores del poder fueron poco a poco imponiendo una visión desarrollista basada en la masiva transformación del suelo en la periferia de las ciudades tradicionales y la apropiación descarnada de las importantes plusvalías generadas en el proceso.
Es destacable que desde los inicios de la segunda mitad del siglo XX, todo el sistema legal español, instituido para la administración del suelo, se ha dedicado a consolidar aquella visión privatista en la transformación del territorio. La ley del suelo de 1956 ya consagraba el establecimiento de un marco municipal para el desarrollo urbano y su posterior consolidación mediante planes parciales, liderados por la iniciativa de los particulares.
Este pecado original ha configurado la esfera legal urbanística que padecemos sobre la base de una contradicción insoluble. A saber, la necesidad de apoyar la construcción colectiva del espacio común en los esfuerzos individuales para la transformación del suelo y el otorgamiento privado del máximo de plusvalías. La actitud depredadora de los agentes privados, la corrupción política y administrativa, la creciente burocratización y, en resumidas cuentas, la destrucción del territorio, estaba servida con ello. Es lo que ha ocurrido masivamente a lo largo de los últimos cincuenta años de una manera lamentable.

Presa de Aldeadávila. Imagen Wikipedia
En la práctica, la imposición de una visión descarnada del desarrollo llevó a la consideración de la rapiña sobre el suelo como algo normal. Así, frente a la visión utópica de los redactores de los planeamientos de la primera hora, la ambición, la avaricia y la fuerza de convicción de todo tipo de promotores inmobiliarios lograron imponer una realidad especulativa que ha generado numerosísimos problemas urbanos que se arrastran hasta nuestros días. Se pueden citar profusos ejemplos, zonas verdes previstas en los planes de los años 60 que se transformaron en espacios edificables, la edificabilidad establecida para permitir un crecimiento armonioso, que se incrementó sobre la marcha para lograr un enriquecimiento aun mayor si cabe, la ocupación salvaje de terrenos de alta producción agrícola, la destrucción de paisajes intocados en la costa y en el interior, etc., etc.
Esta concepción del desarrollo urbanístico como algo connatural y necesario para la expansión económica de la sociedad, basada en la actuación privada de agentes grandes y pequeños, sigue imperando en nuestros días como si no existieran otras alternativas viables. Es sorprendente que no exista una oposición reconocible a esta falsa concepción ideológica descarnadamente impuesta, ni desde los partidos minoritarios nacionalistas o de los situados a la izquierda, ni tampoco desde aquellos otros que han detentado el poder alternativamente. Sin embargo, los ejemplos del resto de Europa están ahí para evidenciar que otros caminos más beneficiosos son posibles para aquellas sociedades y, por supuesto para la nuestra.
Volviendo a la tesis de Naredo, lo cierto es que el pacto entre clases dirigentes y grupos oligárquicos, financieros e inmobiliarios, se renovó con la adhesión de España a la Comunidad Europea en 1985. Fue el momento en que el planeamiento urbanístico entró en crisis, quedando reducido paulatinamente a la definición de un marco jurídico para el desarrollo de iniciativas privadas e individuales. Con los años el planeamiento territorial y urbanístico se ha limitado a definir un mecanismo perverso para la maximización del beneficio a costa del bien común y de la tergiversación del interés general.
Es evidente el abandono progresivo de la apuesta por la formalización de la ciudad y con ello el visionado de un futuro posible en el que primara el interés colectivo. Los planes urbanísticos recientes tienen un contenido decreciente de propuestas para la mejora funcional de las ciudades, para garantizar entornos habitables armoniosos, olvidándose de corregir errores anteriores, perpetuando una calidad urbana deficiente, etc. Es la consecuencia de la transformación del planeamiento en un mero marco normativo para el despliegue de las sucesivas propuestas de inversión privadas. Hemos asistido con ello, pues, a la reducción de los Planes Generales de Ordenación a meros instrumentos de ordenación de los usos y aprovechamientos del suelo.

Cuanto más construimos, mas ganamos. Viñeta extraida del libro Economía, Poder y megaproyectos, editado por la Fundación César Manrique de Lanzarote.
El fundamento de todo este tipo de procesos está en la generación de plusvalías en la transformación de los suelos rústicos en urbanizables o directamente urbanos. El simple hecho de lograr una calificación de suelo por el planeamiento produce un incremento desproporcionado de la riqueza asociada a los terrenos, superior en varias centenas al valor inicial. Un suelo rústico recalificado puede incrementar su valor desde decenas de €uros a centenas o miles de €uros por metro cuadrado, como consecuencia de ese acto administrativo que establece la aprobación de un planeamiento. Aun a pesar de que no se haya producido ninguna inversión real. La recalificación urbanística en España ha sido y es la nueva piedra filosofal en la creación de riqueza de la nada.
El negocio inmobiliario asociado a las recalificaciones es un espacio oscuro donde la connivencia de actores de todo tipo de pelajes, promotores, constructores, políticos, funcionarios, banqueros, etc., se despliega en un universo turbio que mueve cientos y miles de millones. La especulación urbanística ha constituido un lastre que ha pautado negativamente y de una manera excesiva la realidad económica de este país. El resultado es una situación donde el esfuerzo social en la adquisición de viviendas ha originado que el parque de vivienda social o en alquiler sea muy limitado y donde además se ha generado recientemente un stock privado residencial vacío superior a 1.000.000 de unidades. Era lógico que está burbuja acumulada durante décadas explotase evidenciando la necesidad ineludible de un cambio fulminante de modelo productivo.
Una expresión final de esta deriva negativa a la que los ciudadanos asisten con creciente desconfianza es la que se refiere a la promoción de megaproyectos, apuestas icónicas o de relumbrón. Es la fase más avanzada del cáncer destructor de nuestras ciudades y del territorio que las une.
Recurriendo nuevamente a José Manuel Naredo se puede entender la génesis de esta nueva hornada de iniciativas negativas para el territorio. En el libro recopilatorio Economía, poder y megaproyectos, tanto el propio Naredo como mi tocayo y amigo Federico Aguilera, hacían una certera reflexión sobre el significado de tanta obra pública masiva. Estrategia que empezó a configurarse en España con el programa franquista de ejecución de pantanos en la década de los años 50 y 60. En ese trabajo se desenmascara el esfuerzo de las grandes constructoras, en connivencia con la esfera política, en lograr la programación pública de grandes operaciones inversoras, tales como centrales nucleares, trasvases de agua, trenes de alta velocidad, grandes ejes viarios, etc. Un proceso que esconde un interés compartido en la transferencia de ingentes recursos públicos hacia los operadores privados implicados, con una alta ineficiencia económica y en contra claramente de los verdaderos intereses públicos.

Imagen sobre el fondo de la Sierra de Guadarrama del nuevo centro de negocios de Madrid.
Se pueden observar ejemplos recientes de todo esto como es el caso de la transformación de la Ciudad Deportiva del Real Madrid, una operación multimillonaria que ha agravado la congestión de esa zona de la ciudad para beneficio de bancos y constructoras. O en menor escala y en el entorno canario, la apuesta que hace un promotor privado en Arrecife de Lanzarote para transformar un lugar emblemático de su costa, el islote del Francés, en un nuevo centro comercial y de oficinas. Eso sí, avalado por un proyecto icónico de Santiago Calatrava.
Aparece en el horizonte un nuevo inmenso océano de aguas turbias en el que se va a alimentar un número reducido de tiburones pertenecientes a la oligarquía dirigente, compuesta por políticos, funcionarios, financieros y empresarios, y que nos conducen nuevamente a una mayor insostenibilidad colectiva si cabe. Todo ello, apoyado por supuesto, en una falsa demagogia de progreso y de solución a inexistentes y falsas necesidades colectivas, finalmente propagadas a través de unos medios de comunicación sufragados y orientados por ellos mismos. --->

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