Introducción: cuando vender una casa compartida se convierte en un laberinto #
En Valencia, como en el resto de España, cada vez es más frecuente encontrarse con viviendas en copropiedad: pisos heredados entre varios hermanos en barrios consolidados como Benimaclet, casas familiares en Patraix con varios titulares, o apartamentos en la costa de La Malvarrosa compartidos por una expareja tras una ruptura.
Todo va razonablemente bien mientras hay acuerdo. El problema llega cuando hay que vender, uno de los copropietarios quiere su parte en dinero, o las circunstancias personales cambian: divorcios, herencias, dificultades económicas, mudanzas a otra ciudad o país. Es ahí donde surgen dos conceptos clave del Derecho español que, en la práctica, condicionan la estrategia de venta y la tributación: la venta de la copropiedad y la extinción de condominio.
Ambas opciones parecen similares a simple vista, pero tienen consecuencias legales, fiscales y bancarias muy distintas, especialmente cuando hay hipoteca pendiente. Elegir bien el camino puede suponer ahorrar miles de euros en impuestos y evitar conflictos interminables entre familiares o exparejas.
En este artículo, escrito desde la experiencia en la intermediación de inmuebles en Valencia, explicamos de forma clara y detallada las diferencias entre vender una copropiedad y extinguir el condominio, cómo se aplican los impuestos en cada caso, qué pasa con la hipoteca y qué criterios prácticos conviene seguir antes de tomar una decisión.
El objetivo es que, si compartes una vivienda en proindiviso y estás pensando en vender o en separar los caminos con tu cotitular, tengas una visión completa de las opciones reales que ofrece la ley y de sus consecuencias económicas.
Conceptos básicos: copropiedad, proindiviso y condominio #
¿Qué es una vivienda en copropiedad o en proindiviso? #
Una vivienda en copropiedad (lo que en el lenguaje jurídico se llama proindiviso o condominio) es un inmueble cuya titularidad pertenece a varias personas, cada una con una cuota abstracta sobre el total, pero sin que físicamente se reparta el piso en partes individualizadas.
Por ejemplo, dos hermanos que heredan a partes iguales el piso familiar en Campanar son titulares al 50 % cada uno. No es que uno sea “dueño del salón” y el otro “dueño de las habitaciones”, sino que ambos lo son de toda la vivienda en la proporción establecida.
En Valencia es muy frecuente encontrar copropiedades derivadas de herencias, separaciones o inversiones conjuntas. En todas ellas, las claves son:
Los copropietarios comparten la titularidad según un porcentaje.
Las decisiones importantes (como vender) requieren acuerdo.
Ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en el proindiviso.
Y es precisamente este último punto el que abre la puerta tanto a la venta de la copropiedad como a la extinción del condominio.
Venta de copropiedad vs extinción de condominio: la diferencia esencial #
Aunque en ambos casos el resultado parece el mismo —una persona deja de ser copropietaria—, jurídicamente no es igual vender una cuota de propiedad que extinguir el condominio.
En la práctica, hablamos de venta de copropiedad cuando uno o varios titulares venden su parte a un tercero (o incluso entre ellos), mediante un contrato de compraventa. Es decir, hay una transmisión onerosa de la propiedad: quien cede recibe un precio por ello.
La extinción de condominio, en cambio, no es estrictamente una compraventa, sino un reparto de algo que ya estaba en común. Se disuelve la situación de comunidad y se adjudica el bien a uno de los copropietarios, compensando económicamente a los demás. Jurídicamente se considera una operación de división, no un negocio adquisitivo ex novo, y ahí reside su enorme impacto fiscal.
Venta de la copropiedad: qué implica realmente #
Cómo funciona la venta de una vivienda en proindiviso #
En una venta de copropiedad, el inmueble se vende como cualquier otra vivienda, pero con la particularidad de que hay varios vendedores titulares, cada uno con su cuota.
Hay dos escenarios habituales en Valencia:
Venta conjunta a un tercero. Todos los copropietarios se ponen de acuerdo y venden el 100 % a un comprador. Cada uno recibe el dinero que le corresponde según su porcentaje.
Venta de una cuota indivisa. Uno de los copropietarios vende solo su parte (por ejemplo, el 50 %) bien a un tercero, bien al otro copropietario.
La primera opción es, con diferencia, la más sencilla a nivel práctico y bancario, y es la que suele aconsejarse cuando no hay un vínculo afectivo especial con la vivienda o cuando ninguno de los copropietarios puede o quiere quedarse con el inmueble.
La segunda opción, la venta de una cuota, es teóricamente posible, pero más compleja: pocos compradores se animan a adquirir solo una parte de una vivienda ocupada o con otro titular dentro del proindiviso, salvo inversores especializados que compran con fuerte descuento y alta tolerancia al conflicto.
Consecuencias legales de la venta de copropiedad #
La venta de una cuota de propiedad es, desde el punto de vista jurídico, una venta como cualquier otra:
Se firma una escritura de compraventa ante notario.
Se produce una transmisión de dominio: el vendedor deja de tener su porcentaje y el comprador lo adquiere.
Se inscribe el cambio en el Registro de la Propiedad de Valencia correspondiente.
Si lo que se vende es el 100 % del inmueble a un tercero, el resultado es que el condominio desaparece, porque ya solo hay un dueño: el comprador. Si lo que se vende es una cuota, el condominio se mantiene, pero cambia uno de los condóminos.
En todo caso, es una operación eminentemente traslativa: alguien adquiere algo que antes no tenía.
Fiscalidad de la venta de copropiedad #
En una venta de copropiedad entran en juego varios impuestos, según si vendes o compras.
Si eres vendedor, el impuesto clave es el IRPF. La venta de tu parte genera una ganancia o pérdida patrimonial, que se calcula tomando la diferencia entre:
- Valor de transmisión: lo que recibes por tu cuota, minorado en gastos y tributos asociados a la venta.
- Valor de adquisición: lo que te costó en su día adquirirla (incluyendo impuestos y gastos de compra), o el valor declarado en herencia o donación si la recibiste de ese modo.
Si al vender por ejemplo tu 50 % de una vivienda en Ruzafa que heredaste, el valor de transmisión es superior al de adquisición, deberás tributar en la base del ahorro del IRPF. El tipo aplicable depende del tramo de ganancia, con un porcentaje creciente según el importe total de las plusvalías.
Adicionalmente, la venta de inmuebles está sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la llamada plusvalía municipal, que se liquida en el Ayuntamiento donde se ubica la vivienda, en este caso el Ayuntamiento de Valencia u otro municipio de la provincia si es el caso. La plusvalía se devenga por la transmisión y se calcula, básicamente, sobre el incremento del valor catastral del suelo durante el periodo de tenencia, con las peculiaridades y opciones de cálculo que la normativa actual permite.
Si eres comprador de una cuota, los impuestos varían según el tipo de transmisión:
Si compras a un particular, pagas Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). En la Comunitat Valenciana, el tipo general para vivienda usada es del 10 %, con posibles tipos reducidos en ciertos supuestos si se cumplen condiciones concretas.
Si el vendedor es un empresario o profesional y la operación queda sujeta a IVA (caso menos frecuente en proindivisos residenciales entre particulares), se aplica el IVA correspondiente y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la escritura.
En términos prácticos, a la venta de una copropiedad se le aplica la fiscalidad estándar de cualquier compraventa de vivienda: para Hacienda, es una transmisión que puede generar plusvalía en el IRPF y que devenga el ITP o IVA/AJD para el comprador.
Extinción de condominio: la gran alternativa #
Qué es la extinción del condominio y cuándo se utiliza #
La extinción de condominio es una figura que permite poner fin a la copropiedad adjudicando el inmueble a uno solo de los titulares, mientras que el resto recibe una compensación económica proporcional a sus cuotas.
Ejemplo típico: un piso en Benicalap propiedad al 50 % de una expareja. Deciden que uno se queda la vivienda y compensa al otro con una cantidad de dinero. En lugar de firmar una compraventa del 50 %, recurren a una escritura de extinción de condominio, en la que se disuelve la comunidad y se adjudica el 100 % a uno de ellos.
A nivel emocional, es una operación muy cargada, especialmente en casos de divorcio o cuando se trata de la casa familiar. A nivel jurídico y fiscal, sin embargo, es una herramienta potentísima, siempre que se use correctamente y se respeten los requisitos legales.
Requisitos esenciales para que haya extinción de condominio #
No toda operación entre copropietarios puede presentarse como extinción de condominio. Los criterios fundamentales que la Administración y los tribunales tienen en cuenta son:
Debe existir una verdadera comunidad previa sobre el bien, acreditada registral y jurídicamente. Los copropietarios ya deben ser titulares antes de la extinción.
La operación debe suponer la división o disolución de esa comunidad, con adjudicación de bienes que guarden proporción con las cuotas iniciales. Idealmente, cada uno recibe un valor equivalente a su porcentaje.
La compensación en metálico que recibe quien deja de ser copropietario no debe exceder razonablemente el valor de su participación. Si hay un desequilibrio fuerte o un sobreprecio, Hacienda puede recalificar la operación como compraventa encubierta.
En Valencia, esta figura se utiliza de forma intensiva en la gestión de divorcios y herencias, porque permite reorganizar patrimonios con un coste fiscal menor que el de la venta tradicional, siempre que se haga bien y con valoraciones de mercado coherentes.
Fiscalidad de la extinción de condominio #
Esta es la gran diferencia respecto a la venta pura: la extinción de condominio tiene, por lo general, un tratamiento fiscal mucho más favorable.
En IRPF, la regla general es que la adjudicación de bienes al extinguir el condominio no genera ganancia o pérdida patrimonial si el reparto respeta la proporción de las cuotas y no hay exceso de adjudicación. Es decir, Hacienda entiende que no se está produciendo una transmisión del bien, sino una mera especificación o concreción de derechos que ya existían en abstracto.
Por ejemplo, si dos hermanos heredan un piso en El Cabanyal al 50 % y, años después, deciden extinguir el condominio adjudicando el inmueble entero a uno, que compensa al otro con el valor de su parte, en la práctica:
El que se queda el piso no declara adquisición adicional sujeta a IRPF, asumiendo como valor de adquisición el que ya tenía en su cuota, ajustado a la nueva realidad.
El que recibe la compensación no declara ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de compensación y el valor de adquisición de su cuota, siempre que el reparto no suponga un exceso de adjudicación.
En el impuesto autonómico, la extinción de condominio no tributa por ITP como una compraventa normal cuando se produce entre copropietarios, sino por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, modalidad documentos notariales, sobre el valor del inmueble adjudicado. El tipo de AJD aplicable en la Comunitat Valenciana a este tipo de operaciones suele ser significativamente inferior al del ITP de una compraventa estándar.
Además, la plusvalía municipal puede devengarse solo si la operación implica transmisión de la propiedad desde unos titulares a otro distinto. En ciertas configuraciones de extinción de condominio, los ayuntamientos han venido discutiendo si hay o no hecho imponible, pero en la práctica, cuando uno deja de ser titular y otro adquiere el 100 %, los consistorios suelen considerar que hay una transmisión de cuota y liquidan el impuesto.
El resultado práctico, cuando se ejecuta correctamente, es que el coste fiscal global de una extinción de condominio suele ser considerablemente menor que el de una compraventa entre los mismos copropietarios.
Impacto fiscal comparado: vender o extinguir, ¿qué conviene más? #
Diferencias clave en impuestos estatales y autonómicos #
Al comparar la venta de copropiedad con la extinción de condominio, las grandes diferencias fiscales suelen concentrarse en tres frentes: IRPF, ITP/AJD y plusvalía municipal.
En IRPF, en una venta de copropiedad existe, con carácter general, ganancia o pérdida patrimonial para el vendedor, que debe integrar en la base del ahorro. En una extinción de condominio bien planteada, no se genera esta ganancia o pérdida, porque se considera una operación de puro reparto.
En ITP/AJD, la compraventa paga ITP a tipos relativamente elevados sobre el valor de la vivienda, mientras que la extinción de condominio tributa por AJD sobre la base de la adjudicación, con un tipo menor.
En la plusvalía municipal, tanto la venta de copropiedad como la extinción de condominio que conlleve transmisión de cuota pueden generar el impuesto. La diferencia real suele ser más matizada y ligada a los detalles de la operación y a la interpretación del ayuntamiento.
En la práctica, y esto lo vemos a diario en operaciones en Valencia ciudad y área metropolitana, cuando uno de los copropietarios quiere quedarse con la vivienda y compensar al otro, la extinción de condominio suele resultar claramente más ventajosa que una venta y posterior recomprar de cuotas, siempre que se ajuste escrupulosamente a los requisitos legales y de proporcionalidad.
La importancia de la valoración de mercado #
Un punto crítico para preservar las ventajas fiscales de la extinción de condominio es la valoración del inmueble. Hacienda puede revisar si el valor declarado se aparta de forma notable de los valores de referencia o de mercado.
Si se infravalora artificialmente la vivienda para pagar menos impuestos, se corre el riesgo de que la operación sea objeto de comprobación de valores y se reclamen cuotas adicionales con recargos e intereses, o incluso de que se recalifique como compraventa cuando hay un fuerte desequilibrio económico entre lo que se adjudica y lo que se compensa.
Como agencia en Valencia, insistimos siempre en basar las adjudicaciones en una tasación o valoración objetiva, ajustada a precios reales de mercado en zonas similares (por ejemplo, pisos comparables en la misma calle o barrio: Russafa, Abastos, L’Eixample...), para reducir riesgos fiscales y dotar de solidez jurídica a la operación.
Tratamiento de la hipoteca en viviendas en proindiviso #
Hipoteca y copropiedad: un matrimonio complejo #
Cuando la vivienda en proindiviso tiene hipoteca pendiente, la complejidad legal y emocional se multiplica. Es habitual en Valencia que exparejas sigan compartiendo hipoteca de una vivienda en barrios como Campolivar, Mislata o Nou Campanar, o que varios herederos reciban una casa hipotecada.
En una hipoteca compartida, todos los cotitulares de la finca suelen ser también deudores solidarios del préstamo. Esto significa que el banco puede exigir el 100 % de la deuda a cualquiera de ellos, con independencia de su porcentaje en la vivienda.
Cualquier operación de venta o extinción de condominio debe tener en cuenta esta realidad: el cambio de propiedad no modifica, por sí solo, la responsabilidad frente al banco. Es decir, aunque uno deje de figurar como propietario en el Registro, seguirá siendo deudor si no se modifica la hipoteca.
Qué ocurre con la hipoteca en una venta de copropiedad #
En una venta conjunta de la vivienda al 100 % a un tercero, el escenario típico es que el comprador se subrogue en la hipoteca existente o contrate una nueva hipoteca, con la que cancela la anterior. En ambos casos:
El préstamo original se extingue o queda sin deudores anteriores.
Los antiguos propietarios dejan de ser deudores.
El banco analiza la solvencia del nuevo comprador y concede o no la financiación.
En una venta de una cuota a otro copropietario, la situación se complica. Incluso aunque uno de los cotitulares compre el 50 % del otro y pase a ser dueño único, la hipoteca original no desaparece ni se modifica automáticamente. Será necesario:
Negociar con el banco una novación del préstamo para que el deudor saliente quede liberado, o
Cancelar el préstamo con fondos propios o un nuevo crédito hipotecario a nombre exclusivo del titular que se queda la vivienda.
Los bancos en Valencia, como en el resto del país, son prudentes a la hora de liberar deudores. Si la renta y solvencia del titular que se queda con la vivienda no son suficientes, pueden negarse a una liberación completa, dejando a la otra parte atada al préstamo pese a no tener ya ningún derecho sobre la casa. Esta es una de las grandes trampas emocionales y financieras de estas operaciones, especialmente en separaciones de pareja.
Hipoteca y extinción de condominio #
En una extinción de condominio con hipoteca, el objetivo lógico es:
Que uno de los copropietarios se quede con el 100 % de la vivienda.
Que este mismo asuma la deuda hipotecaria en exclusiva, liberando al otro.
Sobre el papel, parece sencillo. En la práctica, hay que coordinar tres planos:
La escritura de extinción de condominio ante notario.
La escritura de novación de préstamo hipotecario, en la que el banco libera a uno de los deudores y mantiene o ajusta las condiciones del crédito.
La inscripción registral de ambos actos.
Desde nuestra experiencia en Valencia, es crucial no firmar una extinción de condominio que deja a una persona sin propiedad pero manteniéndola como deudora solidaria del préstamo. Aunque es legal hacerlo, el resultado para quien sale perjudicado puede ser devastador: no tiene ya casa, pero sí deuda.
Lo ideal es que la operación se configure de forma coordinada: el mismo día, o con muy poco margen, se firman la extinción de condominio y la novación, de manera que el reparto de propiedad y la asunción de deuda sigan una misma lógica.
Si el banco no acepta liberar al deudor saliente, hay que replantearse seriamente la conveniencia de la operación o buscar fórmulas alternativas: refinanciación, venta total del inmueble, aportación de garantías adicionales, entrada de un tercero comprador, etc.
Estrategias prácticas: cómo decidir entre vender o extinguir #
Escenarios frecuentes en Valencia #
En la realidad del mercado inmobiliario valenciano, hay algunos escenarios recurrentes que obligan a elegir entre venta de copropiedad y extinción del condominio:
- Expareja con piso compartido y uno quiere quedarse.
- Hermanos copropietarios de una vivienda heredada.
- Amigos o familiares que compraron juntos un apartamento y ahora sus planes de vida divergen.
En cada caso, la elección depende de varios factores:
- Capacidad económica real de uno de los copropietarios para compensar al otro y asumir la hipoteca.
- Relación personal entre las partes y voluntad sincera de llegar a un acuerdo.
- Rentabilidad comparada entre vender a mercado a un tercero o mantener la vivienda en un único titular.
- Consecuencias fiscales concretas según antigüedad, valores de adquisición, situación personal y posibles exenciones.
Cuándo suele ser preferible la extinción de condominio #
La extinción de condominio suele ser la opción más interesante cuando:
- Ya existe una copropiedad claramente constituida e inscrita.
- Uno de los titulares quiere quedarse definitivamente la vivienda.
- Es posible fijar un valor de mercado razonable y documentable.
- Se puede coordinar con una novación de hipoteca que libere al otro cotitular.
Emocionalmente, puede ser un proceso duro, pero para muchas personas en Valencia significa cerrar una etapa de forma ordenada y económicamente eficiente, evitando pagos fiscales innecesarios.
En la práctica, se ve mucho en divorcios: la persona que se queda con la custodia de los hijos, por ejemplo, asume la vivienda familiar en barrios como Monteolivete, Malilla o Torrefiel, mientras que el otro copropietario recibe una compensación y se libera de la responsabilidad hipotecaria. Ejecutar esto como extinción de condominio, en lugar de como compraventa, suele reportar una ventaja fiscal muy notable.
Cuándo es más razonable vender la vivienda en copropiedad #
La venta total a un tercero suele ser la mejor vía cuando:
- Ningún copropietario puede o quiere quedarse con la vivienda.
- El valor de mercado hace atractiva la venta inmediata.
- Las relaciones personales están muy deterioradas y mantener más vínculos resulta inviable.
- El banco no facilita una novación hipotecaria que permita dejar la casa en un solo titular.
En estos casos, poner el inmueble en el mercado valenciano, buscar un comprador dispuesto a pagar un precio competitivo y repartir el dinero según los porcentajes es, a menudo, la opción que más paz y liquidez aporta, aunque fiscalmente no sea siempre la óptima en términos teóricos.
Documentación, tiempos y riesgos habituales #
Qué documentación se necesita #
Para abordar cualquiera de las dos vías —venta de copropiedad o extinción de condominio— conviene preparar con rigor la documentación:
- Escritura de propiedad y notas simples actualizadas del Registro de la Propiedad.
- Último recibo del IBI y acreditación de que está pagado.
- Certificados de estar al corriente de comunidad de propietarios.
- En caso de hipoteca, cuadro de amortización actualizado y certificado de deuda pendiente.
- En extinciones de condominio, valoración o tasación actualizada del inmueble.
- En procesos derivados de divorcio o separación, convenios reguladores y sentencias, si existen, que puedan afectar a la adjudicación.
Tener todo esto listo desde el principio acorta plazos, evita sorpresas en la notaría y reduce la tensión entre copropietarios en momentos ya de por sí delicados.
Tiempos habituales en Valencia #
En el contexto del mercado valenciano actual, una venta de vivienda bien posicionada y con precio correcto puede cerrarse habitualmente en unos pocos meses, en función del barrio, el estado del inmueble y la financiación de los compradores.
Las extinciones de condominio suelen tener plazos más cortos, porque el “comprador” es ya copropietario y conoce el inmueble. El cuello de botella, sin embargo, suele estar en la negociación con el banco para la novación de la hipoteca, que puede alargar el proceso varias semanas o meses.
Riesgos y errores más frecuentes #
En la experiencia diaria, los errores más habituales que observamos son:
- Firmar una extinción de condominio sin coordinarla con el banco, dejando a alguien sin propiedad pero con deuda.
- Declarar valores muy por debajo de mercado para ahorrar impuestos, abriendo la puerta a futuras comprobaciones y sanciones.
- Confundir los conceptos y actuar como si la extinción de condominio fuera una compraventa, perdiendo ventajas fiscales.
- No formalizar las operaciones ante notario con la debida claridad, lo que produce problemas años después, especialmente al fallecer uno de los antiguos cotitulares.
En una ciudad donde muchas propiedades se transmiten por herencia y donde el vínculo emocional con la vivienda familiar es muy fuerte, estas decisiones se toman a menudo con el corazón en la mano. Precisamente por eso es crucial acompañarlas con un asesoramiento técnico frío, profesional y orientado a evitar errores irreversibles.
Conclusión: elegir bien hoy para vivir tranquilo mañana #
Vender una vivienda en proindiviso o extinguir un condominio no es solo una operación jurídica; es, en muchos casos, el cierre de un capítulo vital: un divorcio que se consuma, una herencia que se ordena, unos hermanos que por fin resuelven una casa vacía en Orriols o en Benetússer.
Desde la óptica legal y fiscal, la diferencia entre una venta de copropiedad y una extinción de condominio es profunda. La primera es una transmisión plena que genera, por regla general, tributación clara en IRPF e ITP, además de plusvalía municipal. La segunda, correctamente estructurada, puede permitir reordenar la titularidad con un coste fiscal sensiblemente menor, especialmente en IRPF y transmisiones patrimoniales, situándose principalmente en el ámbito del AJD.
El tratamiento de la hipoteca es, seguramente, la parte más delicada: ninguna solución es buena si deja a alguien con deuda pero sin techo. Coordinar banco, notaría y asesoría fiscal es indispensable para lograr un resultado que sea legalmente sólido, fiscalmente eficiente y humanamente justo.
En Valencia, con un mercado dinámico, barrios en constante revalorización y un fuerte componente emocional ligado a la vivienda, tomar estas decisiones con información clara marca la diferencia entre vivir atrapado en un conflicto patrimonial o dar un paso adelante hacia una nueva etapa, con las cuentas en orden y la conciencia tranquila.
La venta de copropiedad y la extinción de condominio son dos caminos distintos hacia un mismo objetivo: dejar de compartir una vivienda. Elegir con calma cuál de los dos encaja mejor en tu situación concreta —teniendo en cuenta impuestos, hipoteca, valor de mercado y relaciones personales— es una inversión en paz futura que, sin duda, merece la pena.
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