¿Cómo Invertir En Bienes Raíces (Bienes Inmuebles)?

¿Cómo Invertir En Bienes Raíces (Bienes Inmuebles)?

Al hablar sobre cómo invertir en bienes raíces (bienes inmuebles) todos recordamos ese instructivo juego: ¡El Monopoly!

Cuántos conceptos que no te enseñan en el colegio puedes aprender jugando al Monopoly…

Ya sabes: Recibe tu salario, compra propiedades, construye casas y cobra alquiler, compra hoteles…el último que sobreviva a esta ronda de inversión GANA.

Y es que ES FUNDAMENTAL tener un criterio propio de inversión en cualquier activo, en el caso de hoy te hablo de bienes raíces (inmuebles).

¿Por qué? Porque es la única manera de que hagas de la inversión algo “científico” y basado en análisis de números (inversor profesional), en vez de algo basado en sentimientos (inversor amateur).

Ahora bien, en este artículo te hablaré de mi propio criterio personal. Un criterio que me he formado tras leer el libro “el ABC de la inversión en bienes raíces“, de Ken McElroy (un gran libro si decides invertir en inmuebles. Deberías comprarlo aquí, vale su peso en oro).

Un criterio que a fecha de escribir este artículo todavía no he puesto EN PRÁCTICA. Si bien, cuando lo ponga en práctica compartiré contigo las lecciones que aprenda.

Advertencia: Lo que voy a revelarte es mi criterio personal, el que encaja con mis valores y mi forma de ver el mundo de la inversión. Tu criterio deberás formarlo TÚ y eres 100% responsable de las decisiones que TÚ TOMAS.

Antes de nada, aquí te dejo unas ideas IMPORTANTES que siempre debes tener presentes al invertir en bienes raíces:

• En los tratos buenos, los números cuadran. En los tratos malos, no.
• El precio de venta anunciado ES IRRELEVANTE.
• Tú determinarás el valor de la propiedad, lo que será TU OFERTA.
• El valor de la propiedad se basa en el flujo de efectivo ACTUAL de la propiedad.

En realidad lo primero que debes hacer es decidir en qué tipo de inmueble quieres invertir y crear un plan anual MUY CLARO y cuanto más específico MEJOR.

Decide Exactamente En Qué Quieres Invertir, Dónde y Comprométete Con Un Plan Anual

Una vez que tengas claro en qué tipo de propiedades quieres invertir (p.e. locales comerciales, estudios, pisos de 2 habitaciones, áticos…lo que tú decidas) y en qué zona (p.e. para empezar sería interesante que busques cerca de donde vives), lo siguiente consiste en comenzar a buscarlas.

Dale esa información a los agentes inmobiliarios de tu “zona de inversión” y espera a que te envíen oportunidades de inversión. Es clave, eso sí, que al agente inmobiliario le dejes bien claro que ESE ES TU CRITERIO DE INVERSIÓN y que no lo cambiarás. Dile que sólo te envíe lo que estás buscando (el resto sólo serían “distracciones” absurdas).

Un plan anual podría ser analizar 100 oportunidades, hacer ofertas en 10 e invertir en 1. Piénsalo, si haces bien “los deberes” dentro de 15 años podrías tener 15 propiedades cuyas hipotecas te las van pagando los inquilinos MES TRAS MES. Para eliminar incertidumbre a nivel de ingresos puedes acudir a empresas del tipo de alquilerseguro (ingresarás menos pero el ingreso será más estable); y a nivel de gastos financieros obteniendo una hipoteca a tipo fijo.

Mucha información (y muy interesante), lo sé.

Bien, según te vayan enviando oportunidades de inversión; ¿qué información pedir y cómo analizarla para tomar la decisión de qué oferta hacer?

Te sugiero seguir estos 5 pasos:

Paso 1: Verifica El Ingreso De La Propiedad

Es clave que consigas esta información. Ya sea solicitando el alquiler actual (si es que se vende alquilada), o que el agente inmobiliario te lo estime si es que no hay información de alquileres (p.e. por propiedades similares en el mismo edificio, por alquiler cobrado los últimos 5 años por la propiedad).

Lo más importante para poder hacer una oferta coherente, como ya te comenté, es contar con el ingreso ACTUAL (no el futuro ni nada de eso).

Corrige dicho ingreso, sobre todo si vas a invertir en varias unidades, con el % de vacantes anuales (¿cuánto tiempo ha estado sin alquilar históricamente? Entiende el porqué).

En el caso de los ingresos buscamos una cífra ACTUAL lo más exacta posible.

Paso 2: Verifica Los Gastos De La Propiedad

Los principales gastos que podría tener la propiedad serían:

• Reparaciones y mantenimiento: Pintar es el gasto más común. Cerciórate del estado de los electrodomésticos (no sea que en 15 días tengas que comprar una nueva lavadora).
• Impuestos sobre la propiedad: Pregunta por todos los impuestos que lleve asociada la propiedad. Son gastos que tendrás como propietario. Por ejemplo, en Madrid se me ocurren el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa municipal de recogida de basuras.
• Gastos de Comunidad: Entérate de si existen “derramas” pendientes de pago (o si se preveen derramas en el corto plazo para, por ejemplo, cambiar un ascensor). Todas estas variables deberás tenerlas en cuenta a la hora de hacer tu oferta.
• Seguro del Hogar: Habla con un agente de seguros para contratar los seguros necesarios para no tener “quebraderos de cabeza” con averías inesperadas.
• Reserva Para Reemplazos: Cambiar electrodomésticos o cerraduras.

En el caso de los gastos buscamos una buena estimación de los gastos que nos vamos a encontrar. Puede ser interesante que cuentes en tu equipo con expertos que te ayuden a valorar estos gastos.

Paso 3: Verifica El Ingreso Operativo Neto

Cuando has verificado los ingresos y estimado los gastos, el siguiente paso es calcular el Ingreso Operativo Neto (ION) utilizando la siguiente fórmula:

ION = Ingresos – Gastos.

Esto es muy importante porque basarás TU OFERTA en esta cifra.

Paso 4: Encuentra La Tasa De Capitalización y Haz Tu Propia Valoración De La Propiedad

¿Tasa de capitalización? Seguramente pienses que la cosa se complica pero verás como no.

Veamos la fórmula de la Tasa de Capitalización:

Tasa de Capitalización = Ingreso Operativo Neto (ION) anual / Precio de Compra.

Si lo que quieres es saber la oferta que puedes hacer (“Precio de Compra”), ésta será la fórmula:

Precio de Compra (Tu Oferta) = ION anual / Tasa de Capitalización

Así de sencillo. Ahora sólo tienes que DECIDIR (sí, decidir) qué tasa de capitalización (o qué rentabilidad) quieres obtener por la propiedad.

Supongamos que el ION anual de una propiedad que estás analizando es 12.000€ (1.000€/mes) y que has decidido que quieres una rentabilidad de un 10%. Veamos qué oferta le deberás hacer al vendedor:

Precio de Compra (Oferta) = 12.000 / 10% = 120.000 euros sería la oferta MÁXIMA que podrías hacer.

Como te imaginarás, aquí todo depende mucho de la tasa de capitalización que decidas. Cuanto más alta sea más baja será tu oferta (y más rentable la inversión).

Paso 5. Calcula El Pago Del Préstamo y Tu Retorno Sobre La Inversión

Si asumimos que el vendedor y tú cerráis el trato por 120.000 euros, entonces debemos calcular el pago de la hipoteca. Bastaría con entrar en internet y poner en Google “pago de hipoteca”. Aparecerán muchas calculadoras de hipotecas que te ayudarán a calcular tu pago mensual.

Supongamos que haces un pago inicial al contado del 10% (12.000 euros) y que la calculadora de hipotecas te da un pago de 9.600€ (800€/mes). El último paso es calcular tu ganancia mensual restando el pago de la hipoteca al ION.

12.000 – 9.600€ = 2.400€ ANUALES

¿Es esa cífra BUENA O MALA? Sólo lo podrás saber cuando calcules el “cash on cash” (Retorno):

Retorno (“cash on cash”) = Ganancia / Pago Inicial = 2.400 / 12.000 = 20%.

¡Felicidades! Si compras esta propiedad por 120.000 euros con un 10% de pago inicial, tu retorno sobre la inversión será del 20% (nada mal, ¿no te parece?).

Si tu meta personal es lograr libertad financiera (ingresos pasivos mensuales > gastos fijos mensuales), la inversión en bienes raíces (bienes inmuebles) es una buena opción que tienes que valorar LO ANTES POSIBLE.

Y Tú…¿Tienes Algún Consejo Interesante Sobre Cómo Invertir En Bienes Raíces (Bienes Inmuebles)?

Un fuerte abrazo,
Pablo García-Lorente

PD: Aquí tienes una imagen de la hoja de excel que personalmente me he creado para este tipo de análisis de oportunidades de inversión en bienes raíces (bienes inmuebles) (haz clic en la imagen para verla MÁS GRANDE):

PPD: El recurso que te recomiendo si quieres saber cómo invertir en bienes raíces es, SIN DUDA, el libro “el ABC de la inversión en bienes raíces“, de Ken McElroy. En él encontrarás muchos tips prácticos desde cómo encontrar la propiedad que buscas con ayuda de un equipo de inversión (p.e. contable, abogado, agente inmobiliario, asesor fiscal, agente de seguros) hasta cómo analizarla, valorarla y hacer una oferta razonable (que para tí sea un buen negocio de entrada. Recuerda: El negocio lo haces cuando compras).

Publicación Original en: Blog de Pablo García-Lorente