Comunidad de vecinos condenada a pagar al administrador

Se actualizó el 17/10/2023 por José Martín García

SENTENCIA POR LA QUE SE CONDENA A COMUNIDAD DE VECINOS AL PAGO ÍNTEGRO DE UN AÑO AL ADMINISTRADOR POR SER REMOVIDO PASADO EL PLAZO.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO. - Ejercita la demandante acción de reclamación de la suma de 6.036,90 euros en concepto de indemnización por removido de de su cargo, antes del trascurso del plazo de un año.

Resulta probado que el actor D. _ _ _ designado Administrador de la Comunidad de Propietarios de la Calle _ _ _ , tal y como se acredita en el Acta de nombramiento de 28 de febrero de 2006.

El artículo 13.7 de la LPH establece que:

"Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se harán por el plazo de un año". Ley de Propiedad Horizontal

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

Esgrime el actor que la primera comunicación que tuvo de que la Comunidad de Propietarios fue el 23 de marzo de 2014 sobrepasado por tanto el mes de febrero por lo que entiende que su cargo había sido renovado tácitamente por un año, interesando la suma de los honorarios dejados de percibir hasta la fecha de expiración de su cargo, y en concreto los correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre del año 2010 y los meses de enero y febrero de 2011, lo que supone un total de diez meses a razón de 603,69 euros.

De la prueba desplegada en el acto de la vista y de la documental obrante en autos, resulta acreditado que el demandante, fue removido anticipada y unilateralmente de su cargo y ello porque, con independencia de que la demandada manifieste que el plazo de un año para la renovación de los órganos de gobierno ha de contarse desde el 1 de julio de 2007, fecha en la que se celebra una nueva Junta aprobando la renovación de los cargos por el término de un año, lo cierto es que el plazo que prevé el artículo 13. 7 de la LPH debe entenderse desde la fecha inicial de nombramiento considerándose prorrogado sucesivamente por tiempo de un año salvo que fueran removidos " antes de la expiración de su mandato ".

En el supuesto de autos la primera comunicación recibida por el demandante conforme al documento n°1 que se acompaña con el escrito de demanda, es la comunicación de fecha 23 de julio casi, un mes después de haberse renovado tácitamente del cargo solicitando al actor la convocatoria de Junta General por la que se entiende que la demandada era conocedora de que Don _ _ _ se encontraba prestando servicios para la Comunidad de Propietarios.

Expuesto lo anterior, la controversia se centra en determinar si la Comunidad puede revocar el mandato encomendado al Administrador anticipadamente al vencimiento, si la resolución está basada en un incumplimiento previo de las funciones por parte del administrador, tanto las recogidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal como las específicas que le vienen encomendadas en virtud de su presupuesto y contrato.

Al respecto se ha pronunciado la Sala Primera del Tribunal Supremo que dispone en relación contrato de mandato sui géneris que supone la designación del cargo de administrador de la Comunidad de Propietarios que nos encontramos ante un contrato sinalagmático, con prestaciones recíprocas, y que plazo de duración preestablecido; se trataría, por tanto de un mandato retribuido al que sería aplicable la doctrina de esta Sala recogida en Sentencia de 21 diciembre 1963 aunque referida a un contrato de comisión es aplicable al caso, según la cual:

"cuando se ha establecido un plazo de duración evidentemente en interés común de ambas partes contratantes", la facultad de revocar subsiste, mas si se impone antes de la expiración del plazo, sin haberse demostrado justa causa dimanante de lo pactado por parte del mandatario o comisionista, entonces el comitente deberá indemnizar a aquél los daños y perjuicios que sean de la extemporánea revocación que ocasione tal como esta ha sostenido en su Sentencia de 6 diciembre 1924″

Doctrina que aplicó ya se tratase de un contrato innominado como lo es el de una comisión mercantil, con fundamento en 57 del Código de Comercio y en los artículos del Código Civil con criterio coincidente con la jurisprudencia francesa e italiana sobre la revocación "extemporánea o intempestiva del, mandato; doctrina que se reitera en la Sentencia de 25 noviembre 1983 ( RJ 1983\6502) al decir:

"convenido por contrato el mandato a fines de determinados servicios de administración de fincas rústicas, con duración de seis años prorrogables por tácita reconducción y por años sucesivos siempre que ninguna de las partes avise a otra de su intención de tener por finalizado el convenio con antelación mínima de tres meses con anterioridad a la expiración del plazo contractual o de cualquiera de sus prórrogas, deviene ineficaz, en todo caso, la posibilidad de revocación del expresado mandato requiere el vencimiento del indicado plazo, ya que si ciertamente la revocación es uno de los medios de extinguir el mandato, sin embargo, cuando para él se ha establecido un plazo de duración, evidentemente en interés común de ambas partes contratantes, aunque la facultad de revocación subsiste, si se impone antes de la expiración del plazo la haberse demostrado que mediase justa causa dimanante del incumplimiento de lo pactado por el mandatario y que la sentencia recurrida no reconoce como existente, entonces el demandado debe indemnizar a aquél de los daños y perjuicios que con la extemporánea revocación le ocasione".

SEGUNDO.- Así pues habrá de acreditarse la existencia de justa causa para que el administrador pueda ser removido en su cargo antes de la expiración de su mandato, no habiéndose acreditado a la vista de la prueba desplegada en el acto de la vista que Don _ _ _ hubiera incumplido las funciones de su cargo legitimando a la demandada, habida cuenta de la característica básica de este tipo de contratos, basados en la confianza que ha de existir entre la Comunidad de Propietarios y el Administrador, para revocar el mandato anticipadamente.

Del testimonio de cada uno de los testigos deponentes en el acto de la vista, presidentes de la Comunidad de Propietarios demandada, durante el tiempo en que el demandante ejerció la labor de Administrador, D. _ _ _ y Don _ _ _ no se desprende el incumplimiento o mal hacer del demandante en las funciones que le venían encomendadas, es más, los testigos se limitaron a manifestar que el demandante como Administrador de la Comunidad presentaba a la misma un presupuesto de gastos siendo aprobadas las cuantas anuales al finalizar el ejercicio, sin que en ningún caso durante la vigencia de su mandato se hubiera impugnado ningún acta aprobado por la Comunidad de Propietarios; en el mismo sentido se pronunció D. _ _ _ , proveedor de servicios de la finca, que si bien mantiene una relación laboral con el demandante.

Trabajando en la actualidad para fincas administradas por Don _ _ _ lo cierto es que el mismo vino a referir que el demandante durante el tiempo en el que el demandante ejerció el cargo de Administrador en la finca sita en la calle indicada los pagos a los proveedores se realizaban puntualmente sin que en ningún caso hubiera habido retrasos en el pago.

Por su parte la testigo Doña _ _ _ en consonancia con lo manifestado por el Sr. _ _ _ y el Sr. _ _ _ añadió que se convocó Junta Extraordinaria de propietarios a fin de remover en su cargo al Administrador poniendo de relieve la controversia surgida con el pago de un recibo de "Limpiezas" que debió pasarse al cobro en el mes de marzo haciéndolo finalmente en el mes de abril.

A este respecto también hizo alusión Doña _ _ _ actual administradora de la Calle en cuestión, y que en consonancia con el escrito de contestación de demanda manifestó que el administrador había incumplido con sus obligaciones que le venían encomendadas, poniendo de manifiesto que del estudio de la contabilidad y los apuntes económicos que obran en poder de la Comunidad ésta ha sufrido una descapitalización habiéndose observado en las cuentas del ejercicio económico 2009/2010 una desviación presupuestaria de 12.178,80 euros habiéndose gastado más de lo previsto, refiriendo Doña Inmaculada que los presupuestos se calcularon sin tener en cuenta una serie de gastos fijos que han determinado el pago de una cuota mensual inferior a la real que debía recaudarse, lo que ha determinado que estos gastos se cubrieran con el fondo de la Comunidad.

El segundo de los motivos que se esgrimen respecto a la mala praxis profesional del administrador, es la negativa entregar la documentación a la Comunidad de Propietarios, refiriendo la testigo que el demandante el día 28 de abril comunicó a la Presidenta que haría entrega de la documentación en el plazo de 45 días, entregando finalmente la documentación no contable el día 30 de abril, el Libro de Cuentas del año 2006 en fecha de 7 de mayo y el 14 de mayo cuando finalmente pone a disposición de la Junta directiva los Libros de cuentas de los ejercicios 2007 a 2010.

Respecto del primero de los motivos esgrimidos, el demandante ha aportado toda la documentación contable de los años 2006 a 2010 centrándonos en las cuentas del ejercicio Económico de enero de 2009 a agosto de 2010 ejercicio al que hace alusión la auditoría que se adjunta como documento nº2 al escrito de contestación de la demanda, si bien se aprecia que producido conforme al resumen anual de ingresos y gastos un desajuste presupuestario de -1.276,93 euros en el primer trimestre del año 2009, de -3.005,93 euros en el cuarto trimestre del año 2009 y de -2929,51 euros en el primer trimestre del año 2010, lo cierto es que dichos desvíos presupuestarios no acreditan el incumplimiento del Sr. Luis las obligaciones establecidas en el articulo 20. b) de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto que la previsión del plan de gastos fue sometida a votación en Junta siendo aprobadas las cuentas de los ejercicios en los que don _ _ _ ejercitó el cargo de Administrador, sin que se hubieran impugnado las actas de probación de los presupuestos de tales gastos previsibles y sin que ninguno de los propietarios o el resto de los órganos de gobierno hubiera realizado ninguna objeción cuando se fijó la cuota mensual comunitaria por lo que se entiende que en todo caso ha existido un consentimiento tácito, debiendo ser de aplicación la doctrina de los actos propios ya que la Comunidad ahora disidente de la actuación profesional desarrollada por el administrador ha callado y tolerado durante un tiempo suficiente,( de 2006 a 2010) no
ejerciendo tampoco nunca las funciones de control que le vienen encomendadas, y no poniendo de manifiesto las posibles desviaciones presupuestarias que se venían produciendo hasta la Junta General Ordinaria de 15 de septiembre de 2010, años después del inicio de la actividad desempeñada por el demandante.

En cuanto a las alegaciones vertidas por la demandada de que el demandante se negó a entregar la documentación de la Comunidad, entregando finalmente la documentación no contable el día 30 de abril, el Libro de Cuentas del año 2006 en fecha de 7 de mayo y el 14 de mayo cuando finalmente pone a disposición de la Junta directiva los Libros de, cuentas de los ejercicios 2007 a 2010, lo cierto es que la propia demandada reconoce en su escrito de contestación a la demandada que tales requerimientos en orden a poner a disposición de la Junta Directiva la documentación de la Comunidad , tuvo lugar tras su cese, por lo que no puede esgrimirse como motivo incumplimiento que hubiera dado lugar a remover al demandante por justa causa.

Finalmente la demandada pone de manifiesto en su escrito dé contestación a la demanda, que prueba de la mala praxis profesional de Don Luis radica en el hecho de que ningún propietario tenia firma en las cuentas bancarias abiertas a nombre de la Comunidad, sin embargo en cumplimiento del oficio remitido por este Juzgado a la entidad bancaria "Bankia" a fecha de 7 de febrero de 2014, se remite al juzgado relación de intervinientes en la cuenta bancaria constando que además de el administrador, constaban como autorizados varios vecinos.

Por lo expuesto, procede la estimación Íntegra de la demanda interpuesta, debiendo de condenar a la demandada a abonar la actora los honorarios dejados de percibir ascendiendo a la cantidad de 6.036,90 euros.

TERCERO. - Con respecto a los intereses, procede condenar a la parte demandada al pago del interés legal previsto, a contar desde la fecha de interposición de la demanda, por ser esté el momento en el que la parte demandada incurre en mora de acuerdo con las previsiones del articulo 1100 Código Civil en relación con el articulo 1108 del mismo texto legal que se transformará en el interés de mora procesal previsto en
el articulo 576.1 Ley de Enjuiciamiento Civil incrementándose el citado interés legal en dos puntos hasta el completo pago de las cantidades objeto de condena.

CUARTO- En cuanto a las costas, de conformidad con lo establecido en el artículo 394. l de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede su imposición a la parte demandada.
Vistos los preceptos legales citados y demás de generales y pertinente aplicación al caso,

FALLO

Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dña. Prado Prieto Navarro en representación del administrador frente a la Comunidad de Propietarios sito en la Calle _ _ _ debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de seis mil treinta y seis euros con noventa céntimos (6.036,90 euros más los intereses devengados conforme a lo establecido en el Fundamento de Derecho Tercero de la presente resolución, todo ello con expresa imposición de las costas procesales.
Notifíquese esta resolución a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de apelación.