Recientemente hemos visto noticias sobre la política y el mercado inmobiliario que explican cómo España busca favorecer el acceso a viviendas «asequibles y sostenibles». Esto tiene mucho que ver con la última Ley de la Vivienda, que entró en vigor desde el 26 de mayo de 2023, y que da competencias a las comunidades autónomas para declarar como “zonas de mercado residencial tensionado” aquellos municipios, ciudades o ámbitos territoriales “en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población”. Aparecen por tanto zonas que tienen un precio relativo de la vivienda en función de las posibilidades de los habitantes muy elevado, dificil de asumir.
Existen multitud de preguntas relacionadas con esto.
- ¿Depende el precio de la vivienda del coste de la construcción?
- ¿Depende la vivienda del lugar en el que se encuentra, independientemente de la calidad o el precio de su construcción?
- ¿Un arquitecto de passivhaus es capaz de tener todas las herramientas para proponer la mejor solución en cuanto a calidad de la construcción y precio de la vivienda?
Vamos a estudiarlo, no es un tema sencillo.
Si estudiamos lo que pasa en Europa vemos que no es un problema únicamente español. Estamos en la media de Holanda, Bélgica, Italia en cuanto al sobrecoste de la vivienda y el porcentaje de población que destinan al menos el 40% de su renta disponible al pago de su vivienda. Qué nos dice esto?
Si analizamos cuales son las zonas del pais más tensionadas, hecho que podemos consultar gracias a un estudio de Atlas Real Estate Analytics (Fragua), que ha analizado datos de más de 11.000 códigos postales de España, y que concluye que al menos 2.298 zonas del país cumplen uno o dos de los requisitos para ser consideradas tensionadas según la nueva Ley de Vivienda de 2023. La provincia de Barcelona acapara un total de 198 zonas tensionadas, según este informe. Le siguen Madrid (179 zonas), Balears (138), València (116) y Málaga (111).
Lo que vemos es un problema asociado al territorio, a la situación concreta de la vivienda. ¿Quieres una vivienda barata? La respuesta estará en las zonas menos tensionadas, y por tanto alejadas de las capitales. ¿Es esto un problema arquitectónico? En parte si, sobre todo de la parte normativa y de planeamiento urbanístico.
¿Qué podemos hacer los profesionales de la arquitectura dentro de nuestras competencias en edificación?
Pues bien, el diseño es la parte fundamental de la arquitectura, y es el medio en el que la economía, la estructura, la estética y la sostenibilidad se funden y se crea una instrucción, una receta, que viene a ser el proyecto de la edificación. En este proyecto seremos capaces de fusionar todo aquello que dominamos dándole un sentido y para ello debemos de tener la mayor cantidad de información posible. Nuestro papel no es exclusivamente el de ceñirnos a la edificación pura y dura, sino que debemos de reflexionar sobre ella y sobre su propia naturaleza, sobre el sentido de su existencia y sobre todo, el confort de las personas.
Los profesionales que trabajamos con viviendas pasivas intentamos cerrar un proyecto redondo, desde el diseño controlado para que sea energéticamente sostenible, hasta que la propia construcción sea un proceso que pueda resultar cómodo, barato y también sostenible.
Debemos de pensar en el propio ciclo de la vivienda, en el que durante su año de gestación (asimilando que la construcción puede durar un año) también está viva, consumiendo CO2, y por tanto siendo un organismo vivo en fase de desarrollo.
El precio medio de la construcción en España, a fecha de 2023 puede rondar los 1.700 €/m2 construido, sin considerar la parcela ni los gastos de urbanización (ni tampoco los impuestos, honorarios técnicos, tasas e impuestos municipal, gastos de registro etc) Esta media, obviamente en las zonas tensionadas puede subir hasta los 2.000 €m2 construido fácilmente. Cuando aportamos este dato lo hacemos como una media general, con unos materiales «normales».
¿No estamos en la profesión para poder dar nuevas soluciones? ¿Cuales pueden ser los sistemas constructivos más baratos que nos permitan construir bien, barato y en las zonas que sean más ventajosas para nosotros? El mercado está revuelto, y los profesionales de la arquitectura tenemos una buena herramienta en nuestra cabeza y en nuestra mano para intentar calmar las aguas.
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