Derechos del poseedor Derecho Reales

1. Mejoras• Pueden ser necesarias, útiles o de recreo (Art. 916 CC).
• Todo poseedor sea legítimo o ilegítimo de buena o de mala fe tiene derecho a las mejoras. La regla es que existe un derecho de reembolso: El propietario del bien debe reembolsar el valor actual de las mejoras necesarias y útiles efectuadas.
• Las mejoras se valorizan en el momento que se restituye la posesión; restitución que se puede haber efectuado por mandato judicial o simplemente porque venció el plazo pactado entre el propietario y el poseedor.
• En el caso de las mejoras de recreo se puede ejercer el derecho de separación (art. 917 CC) Hay mejoras de recreo que son separables pero hay otras que no. Si no se pueden separar, entonces quedarán en beneficio del bien sin obligación alguna del propietario de pagar su valor actual. En el caso de las mejoras de recreo no hay reembolso.
• Es posible también que el propietario, pese a que la mejora es separable, se ponga de acuerdo con el poseedor y le pague el valor actual de la mejora de recreo. Es un derecho que consagra el Código para el propietario del bien que quiera retener esas mejoras.
• Lo que muchas veces es que no hay acuerdo entre el propietario y el poseedor en el valor de las mejoras. En esos casos, no queda otra alternativa que acudir a la vía judicial y el juez a través de peritos va a establecer cual es el valor de las mejoras.
• El derecho de retención (Art. 918 CC) es un derecho real de garantía. El derecho de retención se da en una relación acreedor–deudor.
El acreedor (poseedor) tiene derecho a retener un bien de propiedad del deudor (propietario) hasta que éste le pague las mejoras. Ejemplo: Mi contrato de arrendamiento vence el 31 de diciembre del 2002. Hasta esa fecha soy poseedor inmediato y legítimo. El 31 de diciembre mi título va a fenecer. Si decido quedarme, mi calidad posesoria va a cambiar. Yo tengo derecho a ser reembolsado. Ya no soy arrendatario sino acreedor de mi propietario. La posesión sigue siendo legítima pero con titulo distinto. Del 31 de diciembre en adelante voy a retener la casa hasta que el propietario pague. Si luego de ello no entrego la posesión de la casa, mi calidad posesoria cambia y me convierto en un ilegítimo de mala fe (tendré que pagar los frutos y podré ser desalojado).
• El segundo párrafo del art. 917 CC lo que busca es defender al propietario frente a un poseedor ilegítimo que busca, vía un exceso de mejoras introducidas en el bien, retener la posesión. Ejemplo: El 03 de febrero del 2001, José aprovechando que Miguel está de viaje ocupa su casa. José sabe que su posesión es ilegítima de mala fe (precaria) y que Miguel cuando regrese lo va a demandar para recuperar la posesión. La demanda se interpone el 02 de setiembre del 2001 pero se notifica recién el 12 de setiembre del 2001. El 13 de setiembre del 2001 José introduce mejoras en el bien. José ya no tiene derecho al reembolso después de que ha sido citado y que va a ser desalojado. Toda mejora introducida después de la notificación se queda gratuitamente en beneficio del bien salvo que se trate de las mejoras necesarias (indispensables para conservar el bien).
• El poseedor que retiene el bien hasta que el propietario le pague las mejoras no podrá adquirir por prescripción, porque su calidad es la de poseedor legitimo inmediato y un poseedor inmediato nunca podrá adquirir el bien por prescripción.
• Puede haber subjetividad a la hora de interpretar si la mejora es útil, necesaria o de recreo. El juez finalmente es el que decide que tipo de mejora es la que se ha hecho. Si somos abogados del José, por ejemplo, tenemos que probar que si no se hubieran introducido las mejoras, el bien se hubiera destruido o deteriorado.
• Para una parte de la doctrina, el título de acreedor sólo da derecho a retener la posesión (no se podría disfrutar de la propiedad). Lo que si es posible es que el poseedor convenga con el propietario y le diga que como no puede pagarle las mejoras introducidas, entonces que le permita ejercer el disfrute (arrendar, por ejemplo) para que con la renta que pague el arrendatario él se vaya cobrando las mejoras. Pero hay otro sector de la doctrina que no comparte esa posición y que señala que la retención otorga la posesión y por lo tanto, la posibilidad de ejercer el disfrute. Sin embargo, esta teoría tiene un problema y es que si soy poseedor inmediato en virtud de un título de acreedor eso no me otorga a mí el disfrute.
• Los interdictos son un derecho de todo poseedor sea legítimo o ilegítimo de buena o mala fe.
• La acción de reembolso la interpone el ex–poseedor cuando ya no tiene el derecho de retención. Tiene sólo dos meses contados desde el día en que perdió la posesión para presentar una acción de reembolso (art. 919 CC)
• El derecho de separación se pierde con la restitución del bien. Si se entrega al propietario la posesión y no se retiran las mejoras de recreo, éstas quedan gratis en el bien. El poseedor tiene que tomar las previsiones necesarias para llevarse todas las de recreo antes del día de la restitución (Art. 919 CC).
• La acción de reembolso puedo presentarla así todavía esté poseyendo el bien. El plazo de prescripción únicamente corre si ya no tengo la posesión y no me han pagado las mejoras (Art. 919 CC)
2. Presunciones
• No son propiamente un derecho del poseedor.
• Hablamos de presunciones legales cuando la ley hace juicios lógicos a favor del poseedor.
• Hay dos tipos de presunciones legales: Iure et de Iure (no admiten prueba en contrario) y Iuris Tantum (sí admiten prueba en contrario).
• Las presunciones siempre benefician a alguien. Es posible que el perjudicado con la presunción puede destruir la presunción. Si las presunciones son juicios lógicos a favor del poseedor quién puede sufrir con la aplicación de éstas es el propietario del bien.
A. Presunción de Propiedad (Art. 912 CC):
✓ Todo el que usa y disfruta un bien se presume que es propietario. Pero esta es una presunción iuris tantum.
✓Hay casos en los que la presunción se destruye automáticamente: Si soy un inmediato no puedo oponer la presunción de propiedad al mediato porque hay una relación jurídica entre ambos. En cambio, cuando no hay vínculo jurídico que pruebe la relación mediato-inmediato, la prueba es más compleja para destruir la presunción.
✓ La presunción tampoco es oponible contra el propietario con derecho inscrito. Sólo se aplica respecto a bienes muebles identificables.
B. Presunción de Posesión de Accesorios (Art. 913 CC):✓ Son bienes principales los que tienen vida propia. Los bienes accesorios por naturaleza y al comienzo de su existencia son también principales pero el propietario puede, por motivos económicos, convertir bienes principales en accesorios.
✓ Ejemplo: Soy minero y mi bien principal es la concesión minera que exploto. Compro una serie de bienes (taladros, camiones, cascos para todos los obreros, etc.) para explotar la concesión. Decido solicitar un préstamo y el banco me va a pedir que le otorgue en garantía el bien principal y todos los accesorios que se requieren para explotar la mina. Desde el momento en que los convierto en accesorios, éstos depende del principal. El banco lo que busca es una hipoteca “sábana” (quiere cubrir como un manto todos mis bienes). En vez de hacer 35 hipotecas hace una. Todos los bienes accesorios al principal quedan cubiertos por la misma garantía.
✓ Todo lo accesorio sigue siempre la suerte del principal. Se presume que siposeo el bien principal, estoy en posesión de todo sus accesorios.
✓ Si poseo una bien inmueble (mi casa) se presume que todos los bienes muebles que se encuentran en el interior (el TV, mi juego de comedor, etc.) están en posesión mía también.
✓ Lo que busca esta presunción es eximir de prueba a quién posee el bien principal.
✓ Es una presunción contra la que cabe prueba en contrario.
C. Presunción de Buena Fe del Poseedor (Art. 914 CC):
✓ Todo el que posee ilegítimamente se presume que lo hace de buena fe. El propietario tiene que probarle al juez que ese ilegítimo posee de mala fe.
✓ La presunción, al igual que la del 912 CC, se destruye cuando hablamos de bienes registrados.
D. Presunción de Posesión Continua o en Tiempo Intermedio (Art. 915 CC):
✓ Ejemplo: Enrique comenzó a poseer el 01 de enero del 2002. Enrique posee hoy 29 de octubre de 2003. Enrique puede hacer uso de una presunción a su favor: Sólo tiene que probarle al juez que estaba en posesión el primero de enero de 2002 y que está en posesión hoy para que se presuma que poseyó todos los días durante todo el tiempo intermedio.
✓ Esta es una importantísima presunción para que se pueda adquirir por prescripción. Otro ejemplo: Pedro comienza a poseer ilegítimamente el 03 de octubre de 1993. Transcurre un plazo de diez años. Al amparo del art. 915 CC, Pedro puede hacer uso presunción legal de la continuidad de la posesión.
Si se presenta el juez sólo debe probar que estaba en posesión el 03 de octubre de 1993 y que esta en posesión hoy 29 de octubre que demanda. Todo el tiempo intermedio se supone que ha habido una posesión continua. Y si la posesión es continua hay prescripción.
✓ Esta presunción es iuris tantum. Puede destruirse probando que en algún momento se interrumpe la posesión en el tiempo intermedio.
✓ El abogado busca atacar y destruir la presunción probándole al juez que la posesión no fue continua.
3. MODOS DE ADQUIRIR
• Para entender los modos de adquirir hay que distinguir los conceptos de documento, título y modo.
• La palabra título tiene varias acepciones legales y extra-legales. Para los notarios, títulos son las escrituras públicas que se otorgan. Para ellos los títulos son instrumentos notariales. Esa es la palabra título en su sentido formal, como sinónimo de documento. En Registros Públicos, título es sinónimo de todo documento que ingresa conteniendo un acto inscribible que va a ser materia de calificación (no sólo escrituras públicas sino resoluciones judiciales, resoluciones municipales de habilitación urbana, medidas cautelas de embargo, etc.). En el Derecho de Familia, título es una calidad jurídica determinada que la ley me otorga. En el mundo de los derechos reales y cuando se habla de los modos de adquirir, se entiende la palabra título en su sentido formal, esto es, como acto jurídico.
• El título es el acto jurídico que va a servir de causa a la ejecución de un modo. El título es el antecedente de un modo de adquirir.
• Primero, hay una relación jurídica (obligatoria) entre dos partes. Estas dos partes van a celebrar un acto jurídico determinado en virtud del cual una de ellas obliga a otra a ejecutar un modo de adquirir. Por ejemplo, celebro un contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento es el título; el acto jurídico mediante el cual yo propietario me comprometo a entregarle al señor Juan Pérez la posesión del bien. El hecho de que el señor Pérez haya firmado el contrato hoy en mi oficina y que incluso me haya pagado un año adelantado de renta que le he exigido, significa que hemos celebrado un título y él ha cumplido una parte de su relación obligatoria. El señor Pérez va a poseer desde el momento en que yo ejecute el modo de adquirir. Mi obligación como propietario es entregarle la posesión inmediata para que pueda usar el bien durante el plazo pactado en el contrato. El cumple con su obligación pagando la renta mensualmente. Yo cumplo con mi obligación ejecutando un modo de adquirir que le permita a él poseer. Por lo tanto, hoy que firmamos el contrato él tiene derecho a la posesión pero no posee todavía. El va a poseer en el instante en que yo ejecute el modo.
• Otro ejemplo: Un contrato de compraventa. También hay dos partes: comprador y vendedor pero ahí la obligación del vendedor es distinta pues se obliga a transferirle al comprador la propiedad del bien y la posesión plena o mediata del bien. Se transfiere la propiedad a través de la compraventa cuando se ejecute el modo. Para poder transferir la propiedad, necesito que el título se haya constituido antes. Primero celebro la compraventa, después transfiero la propiedad al comprador.
• Título es el acto o negocio jurídico que va a permitir la ejecución del modo. El título es la obligación. A través del modo se transfiere la propiedad o posesión. Mientras no se ejecute el modo no hay transferencia o adquisición de derechos reales.
• El documento es una simple prueba de la existencia del título. El título, en su sentido formal, se llama documento. El documento sólo sirve para probar que el acto jurídico o título se celebró.
• No se debe confundir el título con el documento que sirve para probarlo. Puede subsistir el acto jurídico aunque el documento se declare nulo (Art. 225 CC). Son dos cosas distintas. Ejemplo: Juan y Pedro celebran un contrato de compraventa. El bien objeto de la compraventa es una casa en Miraflores en la Avenida Pardo 320. El contrato de compraventa es un acto jurídico con libertad de forma, pues sólo se requiere del acuerdo de voluntades para que el acto exista. Por lo tanto, basta que Juan y Pedro se pongan de acuerdo en las dos condiciones esenciales para que el contrato de compraventa exista: La cosa y el precio para que, desde el punto de vista de los modos de adquirir, ya haya título. Pedro le dice a Juan para documentar la celebración de ese negocio jurídico para que consten las obligaciones de cada uno y también para registrar su derecho de propiedad para hacerlo oponible erga omnes. Juan para ahorrar unos soles acude a una notaría “bamba”. Cuando Pedro presenta a Registros Públicos su escritura, se la declaran nula. Sin embargo, el título o compraventa subsiste. Hay que tener especial cuidado cuando se trate de actos jurídicos de forma ad solemnitatem (donación, por ejemplo) porque en ese caso si el documento se declara nulo el acto jurídico es nulo también. Cae uno, cae el otro.
• Los modos de adquirir son los hechos o actos que dan nacimiento o transfieren un derecho real.
• Todos los que dan nacimiento a la propiedad o la posesión se denominan originarios. El modo originario da nacimiento a un derecho real y se caracteriza porque no requiere de un acto jurídico (título).
• Cuando se transfiere la posesión o propiedad estamos frente a un modo derivado de adquirir la posesión o propiedad. En los modos derivados siempre hay título.
3.1. Modos Originarios
• Cuando se trata de modos originarios de adquirir posesión, la ley hace una diferenciación según se trate de bienes muebles o inmuebles.
• Si yo tomo posesión de un bien por aprehensión hay un modo originario. Distinto es que haga aprehensión de lo que es mío que haga aprehensión de un bien de propiedad de un tercero. Siempre la aprehensión origina posesión ilegítima salvo casos puntuales.
• En principio, la regla general es que si yo hago aprehensión de un bien de propiedad de un tercero, adquiero la posesión ilegítima. Sin embargo, el art. 929 CC dice que hay casos en los que la aprehensión origina posesión legítima. Si cojo una piedra, puedo apropiarme de ella porque no es de nadie. Las res nullius son las cosas que no pertenecen a nadie. Cuando aprehendo una piedra simultáneamente se están ejecutando dos modos de adquirir. Adquiero de forma originaria la posesión plena y la propiedad de la piedra. Mediante la aprehensión yo adquiero siempre posesión plena del bien.
• Sólo se puede hacer aprehensión de bienes muebles. Pero sólo se pueden apropiar piedras, conchas u otras análogas que se hallen en el mar o en los ríos o en sus playas u orillas (art. 929 CC).
• En el mundo de los originarios, ya cuando hablamos de bienes inmuebles, el modo es la ocupación. Quién ocupa un inmueble está adquiriendo posesión ilegítima siempre.
• No hay apropiación de bienes inmuebles. Para el ordenamiento jurídico peruano, no hay res nullius inmobiliarios. Todo inmueble en el Perú o es de propiedad privada o es del Estado. Si no hay título depropiedad privada, se presume que es del Estado (los arenales de la costa, los andes, etc.).
• El segundo modo originario de adquirir propiedad está regulado en el art. 930 CC. Hay un segundo tipo de res nullius. Además de las conchas, piedras y análogas del art. 929 CC hay ciertos animales y peces que se pueden cazar y pescar siempre y cuando su caza y pesca esté permitida (Art. 930 CC).
En esos casos hay aprehensión que origina posesión legítima y hay apropiación. Si están prohibidos podrá haber aprehensión; mas no apropiación. No puedo cazar vicuñas en una zona de reserva por ejemplo. Asimismo, hay normas que regulan la pesca (en épocas de veda no puede haber apropiación). El 930 CC dice, además, que la aprehensión no tiene que consistir en un contacto físico con el animal cazado o el pez pescado. Basta con que hayan caído en la trampa o en la red. El Código establece ficciones legales que reemplazan a una verdadera aprehensión porque no hay contacto físico.
• Hay una prohibición de pescar y cazar los res nullius en terrenos de propiedad privada (Art. 931 CC). En esos casos el modo no se va a ejecutar. El animal o pez no me van a pertenecer salvo que ese terreno de propiedad privada no haya tenido un cerco o cartel que me permitiera a mí conocer que era privado. Si he cometido un daño a la propiedad privada, tengo que indemnizar al dueño.
• El hallazgo y las búsquedas de tesoros están regulados del art. 932 hasta el 936 CC pero no son modos de adquirir la propiedad.
• El segundo modo originario de adquisición originaria de la propiedad es la especificación. Hay dos periodos o etapas: Primero, aprehendo de buena fe un bien que no es res nullius sino de propiedad privada. Segundo, lo transformo. El artífice es aquel que aprehende y convierte el bien.• Ejemplo: Ernesto y Miguel son dos amigos que comparten un pequeño taller. A Ernesto la Municipalidad lo contrata para hacer un busto de mármol de su tío el alcalde Luis Castañeda Lossio. Ernesto importa un pedazo de mármol de tipo “A” que es de gran calidad y otro pedazo de mármol que tiene las mismas dimensiones pero que es de tipo “B” que se lo va a entregar a Miguel. Ernesto se va de viaje y Miguel se queda a cargo del taller (él no ha visto aún los pedazos de mármol). Un día se siente inspirado, ve dos pedazos de mármol aparentemente iguales y, con el mármol de Ernesto, comienza esculpir un pato silvestre. Miguel hizo aprehensión de un bien del cual no era propietario. Para el 937 CC, Miguel es el artífice (hace aprehensión del mármol y lo transforma). Si hizo la aprehensión de buena fe, creyendo que era el pedazo de mármol de su propiedad, entonces se da la especificación. Miguel adquiere la propiedad del nuevo objeto y su obligación es pagarle a Ernesto el valor de la cosa empleada. Ernesto tiene que probar con su abogado que Miguel actuó de mala fe. 
Miguel tiene que probarle al juez que era prácticamente imposible distinguir un bloque de mármol de otro.
• Lo que omitió el 937 CC es el tema de la eventual indemnización que se le puede pedir al artífice por el perjuicio causado. A Ernesto la Municipalidad no sólo lo va a penalizar por incumplir el plazo sino que también le va a resolver el contrato. Eso no está establecido expresamente en el artículo, lo que no implica que el abogado de Ernesto no pueda demandar a Miguel. Esa obligación que tiene Miguel de indemnizar la doctrina la conoce como la teoría de la responsabilidad objetiva. Para esta teoría, si hay un perjuicio causado, el hecho de que Miguel (el artífice) haya tenido buena o mala fe es absolutamente irrelevante. Miguel por más buena fe que haya tenido, le ha causado un daño a Ernesto en su relación contractual con la Municipalidad y éste último tiene el derecho a ser indemnizado.
• Para la doctrina, mezcla es la fusión de dos líquidos y confusión, la fusión de dos sólidos pero el modo es exactamente el mismo (art. 937 CC segundo párrafo). A la confusión, el 937 CC la llama unión. Si hay, por ejemplo, 50 gramos de plata de propiedad de José y 100 gramos de oro de propiedad de Jorge y estos sólidos se confunden el bien pertenece en copropiedad a José y Jorge. Es un modo originario porque nadie ha transferido nada, nadie ha celebrado un título; hay un hecho que origina un modo de adquirir.
• Lo que la doctrina interpreta es que evidentemente tiene que haber un artífice que lo ha hecho y que tiene que haber operado de buena fe para ser congruente con el primer párrafo del 937 CC. No lo dice el legislador expresamente pero se entiende así. Lo que no tiene ningún sentido es porque en este caso no se le atribuye la propiedad al artífice. Para la doctrina, la diferencia está en que en el primer caso, Miguel tomó un bien que es enteramente de tercero mientras que en el segundo, aporta parte de sus bienes. La interpretación adecuada para la segunda parte del art. 937 CC sería la siguiente: Si José y Jorge convienen y confunden su oro y plata entonces hablamos de copropiedad. Hay confusión cuando dos personas cada uno con bienes separados, unen estos bienes en uno solo. Dependiendo del valor del oro y la plata se van a establecer las cuotas ideales de José y Jorge.
• Un tercer modo de adquirir originariamente la posesión es a través de la accesión. En la accesión va a haber un bien principal reconocible al cual se va a adherir otro. Aquí el segundo bien va a desaparecer porque por accesión se va adherir completamente al bien principal. La accesión, a diferencia de todos los modos anteriores, se aplica tanto a bienes muebles e inmuebles. Esta adherencia de un bien a otro puede ser de un mueble con inmueble o mueble con mueble. El hecho acto que da nacimiento al derecho de propiedad o posesión es la adhesión por causas de la naturaleza (naturales) o por obra del hombre (artificiales).
• Hay distintas formas de accesión. La primera de ellas se llama aluvión (939 CC) y se aplica exclusivamente a un tipo de bien inmueble: Los terrenos ribereños. El hecho o acto que da nacimiento a la propiedad son las uniones de tierra o piedras que trae el río que se van adhiriendo al terreno. Cada vez que hay unión se está produciendo accesión y se está dando nacimiento a un derecho de propiedad.
• A diferencia del aluvión, en la avulsión (940 CC), hay un desprendimiento violento de un pedazo de tierra reconocible. Es un modo que se aplica solamente a inmuebles (terrenos ribereños). Ejemplo: Hay dos parcelas colindantes, las parcelas “A” y “B”. Como consecuencia de la fuerza del río, éste arranca un pedazo del terreno “A” que se separa y se adhiere al “B”.
• Para que se produzca la avulsión varias cosas tienen que suceder: Primero, tiene que haberse producido un huaico que haya arrancado un pedazo reconocible de un predio ribereño y lo haya anexado a otro. Como es reconocible, el primer propietario, Miguel (dueño del “A”), puede reclamar la posesión. Puede reclamar extrajudicialmente o a través de la vía judicial. Pero Miguel sólo puede reclamar dentro de los dos años del acaecimiento (dentro de los dos años que pasó el huaico). Si éste pasó el 03 de febrero del 2002, Miguel tiene plazo hasta el 03 de febrero del 2004 para reclamar su porción. Hay reiterada jurisprudencia en nuestros tribunales que reclamar significa demandar y notificar. Es decir, Ernesto tendrá que haber sido notificado a más tardar el 03 de febrero del 2004. Si vence el plazo y Miguel no ha reclamado se pierde el derecho de propiedad y se produce la avulsión. Esto modo de adquirir es continuado; no instantáneo. Ocurren varios hechos en el tiempo que van configurando el modo. Miguel va a perder su derecho de propiedad salvo que Ernesto durante esos dos años no haya tomado aún posesión de la porción arrancada. Ernesto tiene que ocupar el predio de Miguel durante esos dos años. Esa ocupación origina posesión ilegítima pero luego de los dos años Ernesto se convierte en poseedor legítimo y, además, en propietario por accesión. Si el 07 de febrero del 2004 Ernesto no ha tomado aún posesión del bien, todavía puede reclamar porque no se han cumplido todos los requisitos. Pueden pasar los dos años y el derecho de propiedad de Miguel puede no haberse perdido.www.millerpumarios.net.ms