El nuevo análisis comparativo del mercado inmobiliario

Los americanos están acostumbrados a medirlo todo, a utilizar estadísticas con miles de datos para extraer conclusiones.

En el ámbito de la valoración del precio de la vivienda, herramientas automatizadas, como Zestimate o UtilityScore, se han convertido referencias de obligada revisión.

Pero no todos están de acuerdo en la forma de conseguir el precio de las viviendas, pese a que en el algoritmo se incluyen factores tan interesantes como:

la criminalidad de la zona,
la calidad de los colegios cercanos,
lo que se tarda en transitar por el tráfico de las calles y carreteras, o
la “paseabilidad” del entorno.

El coste de compra de vivienda resultante, es el que usan los propietarios para establecer el precio al que debería ponerse a la venta su vivienda.

Sin embargo, nada es comparable a un experto que se ha “pateado” la calle y conoce con detalle la situación de las viviendas que se han vendido recientemente y de las que están en el mercado.

Lo que buscan los compradores de vivienda ya no son sólo cuestiones relacionadas con la superficie, las habitaciones y los baños. Los factores más relevantes para valorar una vivienda son:

el estilo de vida de los compradores,
la asequibilidad para la compra de la vivienda y,
el tiempo de tránsito al trabajo y la escuela.

Los agentes inmobiliarios usan la analítica de datos para aumentar su conocimiento y experiencia sobre quienes son y lo que demandan los consumidores interesados en comprar una vivienda en su zona.

El análisis comparativo del mercado (ACM) se ha utilizado desde hace lustros. Y su uso es diferente en inmuebles comerciales que en residenciales; el peso del precio por metro cuadrado tiene diferente ponderación en ambos casos.

La revolución del análisis de datos a gran escala, está modificando el proceso de toma de decisiones del comprador. Por una parte, las empresas tecnológicas apuestan por incorporar más variables a sus algoritmos; por otra, los consumidores quieren aplicar a las valoraciones los factores que ellos consideran más relevantes.

A un comprador le puede interesar, por encima de variables clásicas, el coste total mensual del uso y mantenimiento de la vivienda (impuestos, hipoteca, seguros, cuotas de la comunidad,…), la calidad de los centros educativos de la zona, la proximidad a zonas verdes, la frecuencia de actividades culturales en el barrio, y otros factires relacionados con sus inquietudes y deseos.

La ubicación, la superficie, habitaciones y baños, siguen siendo variables importantes, pero con una menor ponderación de las que establece cada comprador, cuando piensa en su calidad de vida.

Experiencia sobre características y sobre estilos de vida

Los agentes inmobiliarios del barrio, conocen tan bien el mercado que podrían valorar una vivienda sin comprarla con ventas de viviendas similares. Se basan en la experiencia sobre características de las viviendas, como la orientación, vistas, necesidad de reforma, calificación energética, accesibilidad,…

Y hay quienes añaden la experiencia sobre estilo de vida, esencial cuando se trata de viviendas de lujo y cuando hay factores muy concretos, que son importantes para el comprador, como la cercanía a los restaurantes de moda, el espacio adecuado en el jardín para el animal de compañía, el espacio para la piscina,… factores que parecen superfluos, pero que son determinantes para algunas personas.

Esos factores los incorpora el propio consumidor al análisis del mercado, con su propia ponderación, para conseguir una valoración, que mantiene variables basados en características, pero que es finalmente personalizada y subjetiva.

Algoritmos personalizables en la valoración de inmuebles

Esa personalización a la que tienen acceso propietarios y compradores, es la mayor innovación en los análisis del mercado. La fuerza de determinar los precios ya no radica sólo en empresas de tasación, registro de la propiedad o notarios. Los nuevos factores que se introducen en las valoraciones, los determina cada individuo.

Los usuarios pueden ajustar los parámetros de la valoración y compararlos con otras viviendas. Se tienen en cuenta parámetros como la antigüedad del edificio, el nivel de actividad económica de la zona, las vistas, luminosidad, estado del interior y el exterior, tamaño de los elementos comunes y privados, nivel de privacidad, accesos a la salida de la ciudad, el nivel de ruido.

El resultado de la valoración es más ajustado que el proporcionado por una herramienta de valoración automatizada, con un algoritmo cerrado.

Los gastos comunes y el modelo de valoración de precios del futuro

El coste de uso en una vivienda es un factor más a tener en cuenta. Para calcularlo, es necesario poder ajustar el algoritmo de valoración, indicando el número de personas que viven en la casa, el tiempo de ocupación durante el día, el nivel de temperatura deseado en cada estación del año,…

Como gastos comunes nos referimos a electricidad, gas y agua principalmente, que varían en función del uso de la calefacción, aire acondicionado, sistema de irrigación. También se añaden gastos de seguros, telefonía e internet, plataformas de TV,…

Una reforma en el sistema de tuberías, calefacción el aislamiento, puede reducir el coste total de los gastos comunes, hasta colocarse por debajo de la media de las viviendas del entorno. Ese coste de la reforma y las posibles reparaciones y recambios, también se debe tener en cuenta en la valoración.

La diferencia en los costes comunes mensuales, puede suponer al comprador una compra de una vivienda de mayor valor, por el ahorro que le supone, año a año, que esa vivienda sea eficiente energéticamente.

El verdadero precio de la propiedad se consigue teniendo en cuenta todas las características, costes y variables personalizadas.

ResumenTítulo del ArtículoEl nuevo análisis comparativo del mercado inmobiliarioDescripciónEl análisis comparativo del mercado inmobiliario está acogiendo factores nuevos, ligados al estilo de vida de los compradores y costes comunesAutor César Villasante