Fin de los alquileres de renta antigua: puntos clave

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fijó en 1994 unos plazos para terminar con los alquileres de renta antigua, especialmente de locales comerciales y de negocios. Durante 2014 vence esta prórroga y el alquiler de miles de inmuebles pasará a ser el vigente en el mercado.

Efectivamente, la conocemos como LAU y se trata de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, que en sus Disposiciones Transitorias legisla el modo de acabar con el régimen de las prórrogas forzosas e indefinidas en algunos alquileres, a precios antiguos.

El legislador estableció estas formas de extinción del contrato antiguo:

ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA POSTERIORES AL 31/12/1994, SI EL ARRENDATARIO ES PERSONA FÍSICA

Si el inquilino es una persona física y la fecha del contrato es posterior al 31 de diciembre de 1994, el contrato se extinguirá automáticamente el 31 de diciembre de 2014.

ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA ANTERIORES AL 31/12/1994, SI EL ARRENDATARIO ES PERSONA FÍSICA

Si el inquilino es una persona física, la LAU indica que el contrato solo se extinguirá cuando este fallezca o se jubile, o bien cuando lo haga su cónyuge subrogado si continua con la actividad del negocio. No se aplica la finalización forzosa del 31/12/2014.

Fin alquileres renta antigua – Flickr Creative Commons – LesHaines123

ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA ANTERIORES AL 31/12/1994, SI EL ARRENDATARIO ES UNA SOCIEDAD MERCANTIL O CIVIL (PERSONAS JURÍDICAS)

Se extingue automáticamente el contrato el 31 de diciembre de 2014 si se cumple cualquiera de estos supuestos:

• Si la actividad desarrollada en el local es de tipo comercial, entendiendo como tal las incluidas en la División 6 de la tarifa del IAE
• Si no fuera comercial pero su IAE en el año 1994 era inferior a 510 €

En estos casos con arrendatario persona jurídica hay una prórroga de 5 años (esto es, la extinción forzosa del contrato se aplaza al 1 de enero de 2020) si se cumple cualquiera de estas condiciones:

• Si en el momento de revisar la renta se realizó sin fraccionamiento
• Si el local fue traspasado en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995)

DERECHOS DEL ARRENDATARIO FRENTE AL FIN DE LOS ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA

Si el contrato de renta antigua queda finalmente extinguido y el propietario alquila nuevamente el local en los 12 meses siguientes a la extinción, la LAU reconoce a los arrendatarios estos derechos:

• Derecho a una indemnización de 18 meses, a razón de la última renta pagada, solo si el local se destina a una actividad similar a la del contrato extinto. Esto se hace por el evidente beneficio del nuevo arrendatario de contar con una clientela ya formada.

• Derecho al alquiler preferente frente a terceros, en las mismas condiciones que estos. El propietario debe comunicar obligatoriamente estas condiciones al arrendatario del contrato extinto, por si quiere optar a un nuevo alquiler en el mismo local.