Conseguir una buena hipoteca es todo un desafío, que a menudo, no depende de nosotros, sino de como se mueve el mercado financiero. Aqui vamos a explicarte como buscar la mejor hipoteca, de forma que puedas acceder a las mejores hipotecas del mercado, si cumples una serie de condiciones . Si no cumples las condiciones va a ser difícil. En tal caso, puede que consigas alguna hipoteca, pero tendrás peores condiciones, y por ello, sufrirás las consecuencias durante muchos años de tu vida.
En internet encontrarás muchas guías de todos los tipos, algunas complicadas, otras milagrosas. En cualquier caso, verás que aportan muchos consejos llenos de tecnicismos. Con este artículo trataremos de elegir la MEJOR hipoteca del mercado de la forma más simple y sencilla.
Entendemos que tu objetivo no es el de convertirte en un experto en hipotecas. Sino en saber distinguir entre una buena hipoteca y otras malas o menos favorables. Para elegir la mejor hipoteca del mercado no necesitas más que unas cuantas cosas esenciales, pero eso sí, sabértelas bien y aplicar las indicaciones diligentemente.
Cuotas préstamo inferior al 30% ingreso mensual
Esta será la regla de oro al buscar la mejor hipoteca, es lo primero que van a tener en cuenta, y que tu mismo has de considerar como base de cálculo para pretender pedir una hipoteca. En cierto sentido es razonable este principio, pues cada mes has de enfrentarte a multiples gastos, no todo lo que tengas que pagar será la hipoteca. Has de considerar los gastos de alimentación, transporte, los inherentes a la vivienda en sí, como son el teléfono, luz, agua, comunidad... Sinceramente, tal como están las cosas, las cuotas de tu préstamo hipotecario no deberían EN NINGÚN CASO, superar el 30% de tus ingresos mensuales. Considera también que en plazos largos las circustancias pueden ir cambiando, los interes subir y podrías tener graves dificultades si no tienes en cuenta esto.
Un ejercicio sencillo para iniciar la búsqueda es cojer tú nóminia, o la conjunta con tú pareja, y del total mensual neto (lo que llega al banco) calcular el 30%. Esta cantida será el máximo de cuota abarcable por tu economía. En función de ella y de vuestra edad, podrás pretender calificar para hipotecas de mayor o menor cuantía.
Si la casa que pretendéis se sale de este 30% entonces tendrás que alargar los años de amortización, y de esa forma suavizar el pago mensual, a costa de pagar algo más de interés. De todas formas busca, y rebusca hasta que encuentres una casa que realmente puedas pagar, ahora y dentro de 15-20 años. Además, pocos bancos te van a dar el crédito si las cuotas superan ese porcentaje, y en tal caso tendrás que sopesar lo que implicaría.
Elige un banco que NO cobre comisión de apertura.
Esto es algo IMPRECISDIBLE al buscar la mejor hipoteca. La comisión de apertura es una auténtica estafa. La entidad bancaria ya va a ganar dinero contigo mes a mes. Lee toda la letra pequeña hasta que te quede claro, y bajo ningún concepto admitas una hipoteca con comisión de apertura. A no ser que quieras tirar tu dinero.
Asegúrate que no hay comisión por cancelación parcial
Este concepto para mí es muy importante al buscar la mejor hipoteca. Sin lugar a dudas, tu hipoteca no debe tener comisión por cancelación parcial. La cancelación parcial te abre la posibilidad de realizar aportaciones extraordinarias a las cuotas del préstamo. Por ejemplo, si al final de cada año fiscal consigues arrimarle algún dinerillo que hayas ahorrado o conseguido, no te van a penalizar por eso. Si lo piensas bien es un concepto muy útil porque si dispones de algún ingreso extra ese año, lo entregas y puedes rebajar la cuota mensual o bien el periodo de la hipoteca. Y, como cualquier otro gasto hipotecario, te va a desgravar también en la declaración de la renta.
Por lo que se puede decir que obtienes doble ventaja. Pagarás unas cuotas mensuales menores y puede que te devuelva dinero Hacienda.
Al buscar la mejor hipoteca, que ésta cobre comisión por cancelación total es menos importante porque, usualmente, no vas a cancelar toda la hipoteca salvo que consigas alguna herencia, premios o similares que no vamos a tener en cuenta en nuestro cálculo, ¿verdad?
Desgravaciones fiscales en la renta
Pagar un hipoteca de vivienda habitual tiene su desgravación fiscal. La mayor desgravación posible la conseguiras al dedicar al préstamo una cantidad que, sumada a tus cuotas anuales (y a los gastos por la compra que hayas tenido), ascienda hasta 9.015,18 euros.
Durante los dos años siguientes a la adquisición de la vivienda desgravarás el 25% sobre los primeros 4.507,59 euros y el 15% sobre el exceso hasta 9.015,18 euros. A partir del 3er año, los porcentajes serán del 20% y del 15% respectivamente.
Comparar hipotecas con el T.A.E.
La Tasa Anual Equivalente. Se trata del interés real que vas a pagar. Para que te hagas una idea, es más importante que la publicidad que dice Euribor + 0,35% (por ejemplo), puesto que ese dato no quiere decir nada. El interés que vas a pagar realmente es el T.A.E. Esta es la cifra final que incluye comisiones, gastos y contrataciones accesorias (como los seguros). Para no caer en confusiones, al buscar la mejor hipoteca, recomendamos comparar las hipotecas inicialmente por su T.A.E.
También es importante que al buscar la mejor hipoteca no te dejes fascinar por hipotecas en las que sólo pagas intereses durante algunos años. Éstas suelen reprensentar una trampa muy peligrosa como puedes comprobar en este video:
Cuidado con los complementos
Para un banco pedirle una hipoteca representa una ocasión de tener un cliente fijo por un buen montón de años. Como fuere que sea que quieren ganar en todos los sentidos, tratarán de exprimir al máximo todas las oportunidades. Te tratarán de vincular de todo. Debes saber que por ley es obligatorio, tan sólo, contratar un seguro de incendios. Pero la verdad es que casi todos los bancos te van a endosar un seguro de hogar completo. Si bien, es un producto que puede ser interesante procura estudiar que tenga unas buenas coberturas y precio. Además, seguramente tratarán de vincularte a un seguro de vida. Lo que significa, simplemente, que si te mueres el seguro se hará cargo de lo que te quede por pagar. El beneficiario de ese seguro será el banco, cuando lo normal es que los beneficiarios deberían ser tus herederos.
Si la entidad financiera insite que son ineludibles para conceder la hipoteca, puedes tomarlos a un años, y desvincularte de los que no necesitas al siguiente, y tema zanjado. Por eso, para comparar, al buscar la mejor hipoteca, siempre pide el T.A.E. También tendrás que domiciliar nómina y unos tres recibos. Esto viene siendo lo normal, pero con matices que tendrás que considerar también
Pueden salirte con muchos más productos, como contratar planes de pensiones, etc. pero acepta sólo los que tú necesites, y cuando quieras contratarlo, no porque te lo exijan. Para una buena comparación al buscar la mejor hipoteca pregunta o averigua el T.A.E., todas las condiciones y compara. Hay muchos bancos.
Ten en cuenta los gastos vinculados.
Al domiciliar tu nómina y algunos recibos entérate bien de qué gastos y comisiones tiene la nueva cuenta bancaria que te abrirán. Al sumar gastos de administración y comisiones de mantenimiento, de tarjetas u cualquier otro servicio, podrías darte cuenta, tarde, de que estás pagando una hipoteca más cara de lo que pensabas.
Al buscar la mejor hipoteca negocia todo este tema. Si tienes una hipoteca hay bancos que te ofrecen cuentas con 0% comisiones y sin gastos. Por lo menos puedes reclamarlo. Y, como mínimo, averigua antes todo lo que te van a cobrar en comisiones y gastos de administración en tu nueva cuenta corriente vinculada a la hipoteca
Ten encuenta el plazo
Al buscar la mejor hipoteca no te dejes llevar por la cuota más baja con los años más largos. Ahora hay bancos que te pueden ofrecer plazos de hasta 35 años, o más.
Recuerda: tus cuotas no deben sobrepasar el 30% de tus ingresos. Pero el plazo de amortización debe ser el más bajo posible. Existen simuladores para poder estimar tu hipoteca, y poder mover los parámetros observando lo que implica estos cambios. Aunque te parezca increible poner 10 años más no va a bajar enormemente las cuotas mensuales. Sin embargo, estás aumentando considerablemente los intereses, y en difinitiva, lo que harás es pagar un precio mucho mayor por el piso. La clave es EQUILIBRIO. Haz tus cálculos. Si puedes pagar en 20 años es mejor que en 25. Pero nunca, nunca, sobrepases el 30% de tus ingresos totales.
Euribor e interés final
Es un índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se ofrecen a prestar dinero en el mercado interbancario del euro
El interés final de la hipoteca suele ser el resultado de este euribor de referencia más un diferencial de ganancia para la entidad financiera. Comercialmente se indica interes al euribor + 1.5%, por ejemplo, esto es el valor del euribor en el momento de revisar o cencertar la hipoteca + el 1.5%
Periodo de revisión la de hipoteca
En el caso de hipotecas de tipo de interés variable (la inmensa mayoría), conviene que las revisiones (momentos para actualizar el interés de la hipoteca al mercado) sean anuales cuando el euribor tiende a subir, y semestrales, cuando el euribor tiene a bajar. Suponiendo que la tendencia del Euribor fuese al alza las subidas periódicas te las irán haciendo cada vez que se cumpla un año desde el inicio de la hipoteca. En los meses intermedios seguirás pagando la cuota anterior.
Con los actuales niveles del euribor, las revisiones son poco apreciables, pero hay que tenerlas en cuenta en valores nominales mayores de este tipo de referencia Sin embargo, es un momento genial para considerar cambiar tu hipoteca a otro banco. Si has sido un buen pagador y llevas más de cinco años con tu vieja hipoteca, podrás buscar la mejor hipoteca en un banco que te ofrezca mejores condiciones.
Diferencial aplicado al interés
Con unas cotas tan bajas del actual Euribor, los bancos han incrementado los diferenciales aplicados al interés final de las hipotecas. Hay bancos que ofrecen tipos bajos (Euribor + un porcentaje bajo) pero otros, para seguir ganando todo lo posible, han aumentado ese diferencial (como ING, que ahora ya no es nada atractivo).
Pedir hipoteca por internet
Con internet tenemos una gran ayuda, te permite obtener información y comparar hipotecas sentado cómodamente. Pero no deberíamos solicitar nuestra hipoteca mediante este medio. Pues van a usar una regla aritmética, un programa informático para evaluar nuestra aptitup, corriendo riesgo de quear fuera ante cualquier desajuste de los criterios programados
Realmente en internet podremos evaluar las hipotecas que más nos favorecen, las podremos comparar. Utiliza este COMPARADOR DE HIPOTECAS. Está bastante bien. Pero lo suyo es seleccionar las que nos interesen, e ir con nuestra documentación a la entidad correspondiente y tratar personalmente con un agente comercial. Siempre podrás interactuar mejor con una persona y discutir los puntos que te hemos indicado arriba
EL PROBLEMA. Por mucho que te jure por sus muertos la/el telefonista que en cuanto reciban la documentación y pasen muy pocos días te darán la respuesta final y definitiva... nadie te va a garantizar que vaya a ser así. Déjate crecer las uñas antes para poder mordértelas a gusto. En ocasiones te puedes desesperar. Si eres propenso a la ansiedad, consulta con tu médico.
La confirmación de la aceptación de una hipoteca pPueden tardar 15 días, 1 mes o (incluso hay casos) 2 meses. Ten lo encuenta antes de hacer ninguna reserva. Por ello, cuando hagas un c ontrato de arras o señal (para que te guarden el piso adelantando un dinerillo) no pongas, EN NINGÚN CASO, un plazo menor de 2 meses (60 días).
¿Conceden el 100% de la hipoteca?
HIPOTECA FÁCIL, HIPOTECA AL 100% SIN AVALES. Esta publicidad es propia de intermediarios hipotecarios. Son para gente muy desesperada. Si es tu caso y no te queda otra, inténtalo. Pero cobran una buena comisión y las condiciones que se lográn no son mejores que las que particularmente puedas conseguir tu mismo
No tengas el menor reparo ni vergüenza alguna en gestionar tu hipoteca en VARIOS BANCOS A LA VEZ. Ten en cuenta que si te PRE-aprueban todavía no tienes obligación alguna. Y, como no sabes cómo te van a tratar ni si dentro de un mes te contestarán lamentando que el departamento financiero no puede seguir adelante con la operación... LO MEJOR ES QUE GESTIONES CON VARIOS BANCOS A LA VEZ. Para ello tendrás que repetir la misma secuencia en las diferentes entidades. Luego preparar varias fotocopias con: - Tú DNI - 3 últimas nóminas - Última declaración de la renta - 3 últimos recibos de otros préstamos que tengas. - Contrato privado de compra-venta.
GESTIONAR TU HIPOTECA EN UNA OFICINA. Es el método tradicional y recomendado, resulta ideal cuando reunimos los requisitos y tenemos una vinculación especial o estratégica con el director de tal oficina. Siempre tendrás más control realizando la operación en persona que haciéndola por internet. Si no consigues los mismos resultados o no son tan favorables como los de internet prueba a hacerlo online y quizás puedas ahorrarte unos eurillos
RESUMEN PRÁCTICO
Tienes trabajo fijo. Tienes un piso apalabrado. Dispones de entre 12000 y 18000 euros para gastos. Dispones del 20% del valor del piso. No necesitas una hipoteca cuyas cuotas mensuales superen el 30% de tus ingresos netos mensuales. Vamos, que eres un privilegiado. Fuera bromas... solicita tu hipoteca a través de internet en todos los bancos recomendados (por cumplir, más o menos, las condiciones descritas en este manual). Prueba también en Barclays directamente en oficina. Alguno de ellos te la concederá. Si ello es así... tendrás una hipoteca realmente buena. Enhorabuena.
Guia de referencia para buscar hipoteca
Este artículo pretende ser una guia de consulta para ayudarte a buscar la mejor hipoteca, iremos actualizando su contenido con la actualizaciones en el mercado hipotecario.
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