He vendido mi casa: ¿Cómo y cuando pagare el IRPF?

Los impuestos son uno de los gastos más representativos de vender un piso, pero, ¿sabías que cometer algún error en el proceso puede hacer que la venta te salga más cara?.

En la venta de una vivienda, todas las Administraciones tributarias quieren participar del pastel. Es por ello que municipios, autonomías y el Estado, a través de la Agencia Tributaria, aportan diferentes modelos tributarios, con los que gravar la operación y recaudar impuestos.

Impuestos por la venta de vivienda

La transición del piso está gravada en el IRPF por la ganancia patrimonial y también con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), más conocida como la Plusvalía Municipal.

A estos impuestos habrá que sumar otros gastos como los del notario y de registro si todavía no has terminado de pagar la hipoteca. Los tiempos que tenemos para pagar cada uno de los impuestos por la venta de una vivienda son los siguientes:

• El IRPF: se paga en el año siguiente a la venta, ya que en la declaración de la renta de cada año pagamos tributo por lo generado el año anterior. Si vendiste tu piso en el 2020, tienes que declarar la venta en el IRPF de este 2021.
• La plusvalía municipal: se paga dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa.
• El IBI: lo pagamos cada año solo por ser los dueños del piso, pero al vender, el importe a pagar de ese año lo podemos repartir con el comprador, según el tiempo en cada uno ha tenido la propiedad del piso.

Ahora bien, ya sabemos qué impuestos tenemos que pagar por la venta de nuestra vivienda y cuándo hacerlo. Pero ¿Cuánto se le paga a Hacienda por la venta de un piso?

¿Cuánto hay que pagar de IRPF?

Uno de los principales impuestos por vender una casa es el IRPF. En la declaración de la renta de personas físicas se debe hacer constar la ganancia o la pérdida patrimonial de la venta de un inmueble. O lo que viene a ser lo mismo, el resultado de restar el valor de compra al valor de venta del piso. Si has ganado dinero con la transacción la ganancia debe ser gravada por el IRPF como incremento de patrimonio.

El dinero que se obtiene al vender una casa es considerado como una ganancia patrimonial. Por lo tanto, en el IRPF, ésta tributa con un tipo progresivo que va del 19% al 23%, dependiendo del total ganado. Así es como se distribuyen los tipos impositivos.

• Si la ganancia de la compraventa es de 6.000€ o inferior se aplica un 19%.
• Cuando las ganancias por la venta están entre 6.000€ y 50.000€, el tipo aplicado será del 21%.
• Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
• Las ganancias de más de 200.000 euros: 26% (este nuevo tramo está vigente a partir del 2021 con la aprobación de los nuevos presupuestos generales).

Ejemplo final de cálculo de la ganancia patrimonial:

Ganancia patrimonial = 200.000 euros (valor de transmisión) - 170.000 euros (valor de adquisición) = 30.000 euros

A los primeros 6.000 euros le aplicamos el tipo impositivo del 19% (1.140€ )y a los 24.000 euros restantes el 23%.(5.520€). Lo que da un total de: 6.660 euros de IRPF por la venta de la casa.

Si el piso que vamos a vender lo compramos antes del 31 de diciembre de 1996, podemos aplicar los coeficientes de abatimiento. Esta es una reducción de un porcentaje anual (11,11% por cada año que tuvimos el piso hasta la fecha indicada) que se aplica sobre el beneficio obtenido. Eso sí, actualmente solo se aplica sobre los primeros 400.000 euros de la ganancia por las ventas realizadas a partir de 01 de enero de 2015.

Exenciones IRPF

Por suerte para los contribuyentes existen una serie de excepciones a la norma general. Se trata de casos en los que no hay que tributar en el IRPF la venta de la vivienda. Son los siguientes:

• Reinversión de vivienda habitual: Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra no tendrás que pagar en la renta por el beneficio que obtengas. La clave de la exención fiscal es que sólo se aplica a vivienda habitual, no a segundas viviendas. Además, dispones de un plazo de dos años para reinvertir. Si piensas hacerlo sólo debes indicarlo en los epígrafes G2 y G5 de la renta. Conviene destacar:
• La vivienda vendida tiene que ser la habitual: Es decir, tenemos que haber residido en ella durante, al menos, tres años de forma continua. Si no cumplimos con este requisito, pero el cambio de residencia se dio por causas justificadas como, por ejemplo, un traslado laboral, la celebración de matrimonio o un divorcio, podremos acogernos al beneficio fiscal.
• La nueva vivienda también debe ser la habitual: Para ello, deberemos habitarla de forma efectiva en el plazo de doce meses desde la compra o la terminación de las obras.
• El plazo que tenemos para hacer la reinversión es de dos años: Estos pueden ser tanto después como antes de la venta.
• Para que la reinversión sea total debemos destinar todo el dinero de la venta (teniendo en cuenta los gastos) en la adquisición de la nueva casa. Si nos queda un sobrante podemos acogernos a la exención, pero esta será parcial. Por tanto, deberemos pagar impuesto por la parte de la cantidad no reinvertida.
• Si vendemos nuestra vivienda habitual en España y reinvertimos el dinero en la compra de una nueva residencia habitual ubicada en el extranjero, es posible que también podamos acogernos a la exención, ya que el reglamento no lo impide explícitamente. Eso sí, debemos verificar que es posible de acuerdo a los convenios suscritos entre los dos países, así que es aconsejable consultarlo primero con Hacienda o con un experto fiscal.

En febrero de 2021 el Tribunal Supremo concluyó que el reglamento del IRPF no obliga a que la vivienda nueva deba estar terminada y habitada en el plazo de los dos años para disfrutar de la exención, si se trata de una nueva construcción. Si el caso es que hemos reinvertido el dinero de la venta dentro del plazo y nos entregan el piso pasados los dos años, no tenemos porqué perder el beneficio fiscal. El plazo que tenemos para habitar la casa se debe contar desde que terminan las obras y nos entregan la propiedad.

Como hemos dicho, tenemos dos años para realizar la reinversión, pero debemos declarar la venta en el IRPF en el año fiscal que corresponde. Si llegado el momento de presentar tributo no hemos adquirido la nueva vivienda, pero pretendemos hacerlo, debemos indicarlo al realizar la declaración. En el formulario existe una casilla en la que especificamos el importe que nos comprometemos a reinvertir. De esta manera, podemos mantener la exención hasta que, efectivamente, compremos el nuevo piso dentro del plazo fijado.

Los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual. Los sexagenarios no tienen que pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual. Este colectivo está exento de todo pago y, a diferencia del resto de los contribuyentes, no tiene que reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda para disfrutar del beneficio fiscal.

Eso sí, si la casa que se vende es una segunda residencia, los mayores de 65 años tienen que tributar por ella. A menos que utilicen el dinero de la venta para constituir una renta vitalicia con un banco o una aseguradora bajo los siguientes requisitos:

• La contratación de la renta vitalicia se debe hacer en un plazo de seis meses desde la fecha de la venta.
• La cuantía máxima cuya reinversión da derecho a disfrutar de la exención es de 240.000 euros.
• La renta deberá tener una frecuencia inferior o igual a un año. Además, esta se deberá comenzar a percibir en el plazo de un año desde su constitución.
• Debemos comunicar a la entidad aseguradora o al banco que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que pretendemos acogernos a la exención.
• Mayores de 65 años que destinen la ganancia a contratar una renta vitalicia. Si lo que se vende no es la vivienda habitual se puede evitar pagar impuestos si se usa ese dinero para contratar una renta vitalicia.

Algunas entidades establecen una edad máxima para contratar una renta vitalicia que puede estar entre los 79 y los 90 años. Por tanto, si la persona que va a vender la segunda residencia es muy mayor y pretende contratar este producto, debe averiguar con antelación las condiciones de las diferentes entidades. De lo contrario, podría estar sujeto al pago del IRPF por la venta del piso a pesar de su edad.

Exención por entregar el piso en dación en pago

Si tuvimos que entregar nuestra vivienda en una dación de pago porque no pudimos hacer frente al pago de la hipoteca. También podemos disfrutar de la exención y no tenemos que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. No obstante, es necesario que no tengamos ningún otro bien en propiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda.

En este caso, para calcular si tuvimos una ganancia o una pérdida patrimonial, se utilizará la diferencia entre el valor de adquisición del piso que se cede y el valor de transmisión de este. Este último no es más que el valor de la deuda que se extingue con la dación.

En el resto de casos habrá que pagar en el IRPF y para ello resulta imprescindible conocer la tributación por ganancias patrimoniaciales en la venta de inmuebles 2021.

Si vas a donar la casa también tendrás tributa en el IRPF

Quien recibe la casa deberá declararla en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones pero quien la dona también tendrá que pagar en el IRPF por la supuesta ganancia que haya obtenido. Lo que ocurre es que Hacienda entiende que también has ganado dinero con la casa por más que en lugar de recibirlo vía venta decidas donarla. Además de los impuestos por donar la casa en la renta, quien la reciba también tendrá que tributar por el valor de la vivienda en el impuesto de donaciones.

El Impuesto de donaciones está cedido a las comunidades autónomas y la cuantía a pagar varía enormemente. El motivo es que sólo algunas comunidades incluyen bonificaciones específicas para la donación de una vivienda u otras reducciones si la donación es de padres a hijos por ejemplo.

Las donaciones no tributan en el IRPF para quien las recibe, pero sí para quien las hace. En otras palabras, si tus padres te donan la casa tendrán que tributar en la renta por la ganancia patrimonial que hayan obtenido.

El resumen es que pagarán impuestos como si hubiesen vendido la casa, ya que para Hacienda no existe diferencia entre donar y vender. Esta misma regla se aplica también a la hora de donar un fondo a un hijo, por ejemplo.

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