La copropiedad Derecho Reales

1. Concepto
Lo primero que hay que decir es que la copropiedad es una modalidad del derecho de propiedad. Es el mismo derecho real de propiedad que hemos estudiado pero que se presenta en una modalidad muy particular. ¿Dónde está la particularidad de esa modalidad? En que hay más de un propietario del mismo bien. Hay, entonces, una pluralidad de sujetos activos en la misma relación real.
Siempre en una relación real tiene que haber un sujeto activo en relación directa con el bien. Y esa relación real puede ser de propiedad, usufructo, uso, habitación, etc. En la copropiedad, sobre ese bien hay una relación real directa pero hay por lo menos un sujeto activo 1 y un sujeto activo 2. Pueden haber tres, cuatro, cinco hasta cuarenta copropietarios; no hay un límite. La presencia de dos sujetos activos en relación con el mismo bien lo hace especial. Estos sujetos comparten derechos y deberes. De aquí surge que, si hablamos de derechos, hay dos tipos de derechos: Hay un derecho individual del sujeto activo 1 y un derecho individual del sujeto activo 2. Ese derecho individual puede representarse matemáticamente. ¿De que forma es? Ese derecho individual es un porcentaje; una alicuota. Por lo tanto, si García Montufar y su hermano quieren comprar un Código Civil a medias y cada uno pone S./20, ambos son copropietarios de ese Código. Pero eso no significa que a García Montufar le toque un derecho de propiedad sobre la página 250 hasta el final y a su hermano de la 1 a la 250. Ambos son copropietarios del íntegro de las 400 páginas pero cómo cada uno puso S./20, García Montufar tiene un derecho individual sobre el 50% de ese Código.
Existen entonces dos tipos de derechos en la copropiedad:
a) Derecho Individual del Sujeto: Es una cuota ideal; un porcentaje del todo. Matemáticamente podría decirse que la sumatoria de todas las cuotas ideales es siempre el 100%. Cada copropietario tiene parte de ese 100%. En el ejemplo visto, cada uno de los hermanos García Montufar tiene el 50% de participación en el bien común. Los porcentajes pueden ser absolutamente diversos; lo importante es que cuando yo sumo todas y cada una de las cuotas siempre me va a arrojar el 100%.
Cuando hay un señor propietario en relación directa con el bien, podría decir que tiene el 100% de cuotas; el 100% de los derechos sobre ese bien pero no necesita decirlo. Simplemente dice que es propietario. Sin embargo cuando hablamos de Juan y Guillermo García Montufar como propietarios de un bien es indispensable establecer cuál es el porcentaje de cuota ideal que le corresponde a cada uno. La ley peruana – como la de todos los Códigos Civiles del mundo – permite que sobre ese derecho individual se ejerciten facultades exclusivas. Eso es lo que hace tan particular a la copropiedad. Por lo tanto yo puedo vender, regalar y en general enajenar el 50% de mi cuota ideal. Es parte de mi derecho individual. Y no sólo puedo enajenarlo, sino gravarlo. Puedo constituir derechos reales de garantía sobre mi cuota. Sobre esa cuota ideal, cada copropietario puede ejercer facultades exclusivas sobre el bien que recaen directamente sobre su porcentaje ideal; no sobre el bien.
Ejemplo: Enrique y Luis son copropietarios en 50% de una casa ubicada en San Isidro. Sobre este bien recae un derecho de copropiedad. Enrique y Luis tienen un derecho individual sobre la casa. Ese derecho individual le permite a cada uno enajenar o gravar su 50% sobre la casa. Enrique recurre al Banco de Crédito porque quiere hacer un negocio y le aprueban su crédito pero dado el monto, le piden una garantía – llamada colateral - que respalde la operación crediticia. Enrique le dice al Banco que es copropietario de una casa ubicada en San Isidro y que ofrece entregarles en garantía su cuota ideal; su porcentaje de copropiedad sobre la casa. La operación crediticia es de $100 mil dólares. El banco necesita garantías sobre el bien que valgan $100 mil dólares porque se pone en la hipótesis de que si Enrique no paga, tiene que ejecutar la garantía mediante remate judicial. La cuota de Enrique vale – según el tasador - $150 mil dólares. El departamento legal va a hacer lo que los abogados denominan un estudio de títulos para ver si el derecho de propiedad está acreditado. Pasado el tamiz legal, viene la aprobación y se procede a entregar la garantía. Enrique entonces va a grabar su cuota ideal. Se va a celebrar un contrato de mutuo o préstamo entre Enrique y el banco y además como colateral de esa operación se va constituir hipoteca sobre el 50% de cuota ideal que tiene Enrique sobre la casa. Por lo tanto, si Enrique no puede cumplir con sus obligaciones y el banco no tiene otro remedio que acudir a su departamento legal para iniciar los procedimientos judiciales respectivos de cobranza, lo que los abogados del banco van a hacer es la ejecución de la garantía real de hipoteca. ¿Qué se hipotecó? No la casa de San Isidro, sino un derecho sobre el inmueble. Si vamos al art. 885 CC, en su inciso 10 se dice que son bienes inmuebles los derechos sobre inmuebles inscribibles en registros. Para la ley peruana todo derecho sobre un inmueble que se puede inscribir, es un inmueble también. Los derechos reales ya no recaen sobre el inmueble mismo sino sobre los derechos. Este es uno de esos casos. ¿Qué está inscrito en el Registro? Un derecho de copropiedad.
El Registro va a decir que en la casa de San Isidro hay un régimen de copropiedad y que a cada uno de ellos le corresponde un 50% de la cuota ideal. Llegado el momento de la ejecución de la garantía, el bien que se va a rematar no es la casa, es el 50% de Enrique sobre la casa; ese es el derecho sobre el inmueble. Posteriormente el proceso de remate se lleva a cabo, va a haber un adjudicatario del remate. ¿Ese señor se va a ganar con la casa? No, solamente adquiere una cuota ideal sobre la casa; el 50% que Enrique en un momento hipotecó, que ahora el Banco le quitó. No hay que confundir el bien con las cuotas ideales sobre el bien. Todo copropietario puede enajenar su cuota o gravarla. Es parte de los derechos individuales.
b) Derecho Colectivo: Son aquellos que ya afectan directamente al bien. Si, por ejemplo, esa casa quiere ser alquilada entonces ya no estamos hablando de un tema de derecho individual sino de derecho colectivo porque ya tiene que ver con la casa misma. Si el banco dice que no quiere recibir en hipoteca cuotas ideales sino que quiere recibir en hipoteca la casa, ya estamos hablando de un derecho colectivo.
Todo derecho que afecte directamente al bien es colectivo. Todo derecho que afecte a la cuota es individual. No confundir los derechos sobre la cuota con los derechos sobre el bien. Si hablamos de usar, disfrutar, disponer de la casa, todo eso es parte de los derechos colectivos. Si hablamos de disponer de la cuota hablamos de derecho individual.
2. Elementos
a) Pluralidad de Sujetos: Dos o más sujetos activos en relación directa con el bien. Estos sujetos pueden ser personas naturales, jurídicas o ambas a la vez. Respecto a la copropiedad en la casa de San Isidro, por ejemplo, los copropietarios pueden ser Luis y Enrique (dos personas naturales), Luis y la Compañía Inmobiliaria “Tres Ositos S.A.” (una persona natural y una jurídica) o podrían ser dos personas jurídicas, o cinco jurídicas y cuatro naturales: No interesa la combinación.
Hay en el ordenamiento jurídico peruano figuras jurídicas similares a la copropiedad donde existen pluralidad de sujetos pero que no son copropiedad. Entre ellas están:
◆ Sociedad de Gananciales: El Código Civil establece que cuando se celebra el matrimonio nace la llamada sociedad conyugal. De la sociedad de conyugal se deriva un régimen económico conocido como la sociedad de gananciales y pertenecen a ella los denominados bienes comunes. Existe la equivocada creencia de que en la sociedad de gananciales hay cuotas ideales o porcentajes como en la copropiedad. No es así; No existen cuotas ideales en el régimen de la sociedad de gananciales. Si, por ejemplo, Juan y Juana Rodríguez compran un automóvil luego de casados, ese automóvil va a formar parte del patrimonio conyugal. ¿Quién es el propietario del auto? La sociedad conyugal y la sociedad conyugal es una entidad distinta de los miembros que la componen. ¿Entonces porqué la distorsión? Porque el siguiente capítulo del libro de familia es el de la disolución del matrimonio. Si la pareja decide separarse o divorciarse, la sociedad de gananciales fenece y habrá que repartirse los bienes. ¿Y cómo se reparten? Por mitades: 50% del valor de la sociedad de gananciales va a cada esposo. Eso ha ido malinterpretándose y entonces se cree que cada uno tiene un 50% de la cuota ideal. Al momento de la disolución, los bienes se reparten por mitades que es otra cosa distinta. Lo que sí puede suceder es que Juan y Juana Rodríguez negocien civilizadamente y lleguen a un acuerdo. Podrían compartir la casa de playa por ejemplo. Al momento de hacer la liquidación de la sociedad de gananciales, le dicen al Juez de Familia que en cuanto a la casa de playa ubicada en el balneario “x” han decidido someterla a un régimen de copropiedad. Ahora sí puede hablarse de dos cuotas de 50%. Pero sólo en ese caso: Cuando pasé de un régimen de sociedad de gananciales a uno de copropiedad.
◆ Constitución de Personas Jurídicas: Hay mucha confusión sobretodo en personas jurídicas mercantiles. Un ejemplo: Susana, Verónica y María han sido mucho tiempo corredoras de bienes raíces y acuerdan constituir una persona jurídica que se va a llamar “Inmobiliaria Las Tres Amigas S.A.C.”. Toda persona jurídica mercantil como ésta tiene que formarse con un capital social; un aporte que puede ser en dinero o en bienes. Susana dice que aporta un terreno en Cieneguilla (se produce una transferencia de propiedad de Susana a la Inmobiliaria); Verónica dice que tiene un departamento en Miraflores; y María, una casa en Jesús María. En este caso, las tres fundadoras de “Inmobiliaria Las Tres Amigas” han decidido hacer un aporte en especies pero evidentemente el terreno de Cieneguilla vale distinto en el mercado que un departamento en Miraflores o una casa en Jesús María. El terreno en Cieneguilla vale S./100 mil soles; el departamento en Miraflores S/150 mil y la casa en Jesús María S/ 200 mil. Ellas habían acordado que cada una iba a tener acciones iguales por lo que Susana, además del terreno, tendrá que aportar tanta cantidad de terreno para igualar el aporte de los S/ 200 mil de María. Producidos los aportes, la Ley General de Sociedades dice que esos aportes se representan en la cuenta capital de la empresa y esa representación se materializa en acciones que son bienes muebles. El art. 886 numeral 8 CC nos dice que “son bienes muebles las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a éstas pertenezcan bienes muebles”. Una vez que Susana entrega los S/100 mil en efectivo y, además, transfiere la propiedad del terreno, ella va a recibir X” acciones de la empresa. ¿Qué cantidad de acciones? Depende de cuanto sea el capital social total de la empresa. Ese numero “X” es un tercio del capital. Verónica va a tener “Y” número de acciones. ¿Por qué “Y” y no “X”? Porque el monto de las acciones va a ser el mismo pero el número de las acciones va a ser distinto (las acciones son bienes muebles identificables pues cada acción tiene un número). María va a tener “Z” número de acciones. “X”, “Y” y “Z” son la misma cantidad de acciones pero con numeraciones distintas. La Inmobiliaria “Tres Amigas” tiene la propiedad del terreno, del departamento y de la casa más S/ 150 mil en efectivo. ¿Qué me dice el art. 886 inciso 8 CC? Que las acciones de Susana, Verónica y María son bienes muebles aunque a la Sociedad pertenezcan bienes inmuebles. Para efectos de la copropiedad, Susana, Verónica y María no tienen el 33.33% sobre el terreno, el departamento y la casa. Pese a que cada una aportó un tercio, ellas no tienen cuotas ideales. El único y exclusivo titular del derecho de propiedad sobre el terreno, el departamento y la casa es la empresa. Así exista un capital social compuesto por bienes inmuebles, los accionistas no son copropietarios del inmueble. No tienen cuotas ideales sino acciones. Por ejemplo, si Verónica le solicita un préstamo a un Banco, no podrá decir que hipoteca su cuota ideal sobre el terreno. Ese bien ya es de la Sociedad. En las personas jurídicas no inscritas o irregulares tampoco se produce copropiedad.
¿Las acciones se pueden inscribir? Las acciones se inscriben en un registro privado que es libro de matricula de acciones que no esta en los Registros Públicos sino en cada sociedad y el gerente de cada sociedad custodia el libro. Cualquier persona puede acudir a ese libro para conocer quién es el titular, y también los gravámenes sobre las acciones.
◆ Comunidades Campesinas y Nativas: Durante le poca del virreinato español se crearon formas de explotación al indio peruano. Ya cuando nos independizamos, los criollos peruanos heredaron esa forma de explotación y lo que hicieron fue agrupar al indígena peruano en reservaciones. Incluso el primer Congreso peruano planteó la posibilidad de pedir pasaporte para ingresar a Lima. Se buscaba que los indígenas estuvieran lo más alejados de la ciudad y se crearon las comunidades campesinas y nativas. Grandes extensiones del territorio nacional son de las comunidades campesinas. ¿Cuál es el régimen que las Constituciones peruanas han ido creando para ellas? El régimen varía según se trate de comunidades campesinas de la costa, sierra o selva. A las de la selva se les llama comunidades nativas. Todas las comunidades campesinas son propietarias de un terreno. El sujeto activo de la relación real es la comunidad campesina (una persona distinta de los miembros que lo componen). La comunidad está conformada por miembros. A cada uno de los comuneros, se les asigna, en la mayoría de los casos, parcelas individuales: Al comunero Víctor Quispe se le asigna la parcela “A”, a Condori la parcela “B”, a Mamani la “C. Pueden explotar su parcela, pero esa asignación no implica la transferencia de propiedad. Las comunidades campesinas tienen la costumbre de que a una parte del terreno la llaman terreno comunal. Quispe, Condori y Mamani dedican un día de trabajo para explotar el terreno comunal para que con la venta de las cosechas se mantenga la comunidad como unidad. Es un aporte que hacen los comuneros. Desde el punto de vista de la copropiedad, Quispe, Condori y Mamani no tienen cuotas ideales sobre el terreno comunal. No hay copropiedad. La propietaria del terreno comunal es la comunidad campesina o nativa y dentro de ella se asignan derechos individuales. Desde nuestra primera Constitución hasta la de 1979 se repetía que los terrenos de las comunidades campesinas eran imprescritibles, inalienables e inembargables. Es decir, recibían severísimas restricciones a la propiedad. Inalienables, porque no las podían vender. Imprescriptibles, porque nadie podía entrar a poseer terrenos por usucapión; inembargables, porque no podía entrar un Banco y embargar a la comunidad. Esto cambió durante el gobierno de Fujimori. La Constitución de 1993 permite, por primera vez en la historia del Perú, que las tierras de las comunidades campesinas entren al mercado. Se creó una ley de comunidades campesinas donde por primera vez todos los Mamanis, los Quispes, podían juntarse en una asamblea y decidir sobre su futuro. En la asamblea se decidía que al señor Quispe se le adjuntaba en propiedad la parcela “A”. Se parcelaba todo el terreno de la comunidad. Esta ley es la que permitió a las comunidades de la costa comenzar a vender terrenos de playa como Chilca, San Antonio, Cañete o Asia a Graña y Montero, a Corredores Asociados, etc. La ley permite que la Comunidad venda pedazos de su terreno a terceros. Muchos comuneros aún optan por tener un régimen que los vincula porque la comunidad como ente les permite, por ejemplo, defenderse mejor; reclamar sus derechos con mayor fuerza ante la Municipalidad. Lo importante de todo esto es que no existe copropiedad sobre el terreno de las comunidades campesinas.
b) Existen dos tipos de derechos sobre el bien: Existen derechos individuales, que serepresentan en un porcentaje y derechos colectivos, que afectan directamente al bien.
c) Bien determinado: Este elemento la doctrina la conoce como unidad de objeto del derecho real. Tiene que haber un bien mueble o inmueble sobre el que recaiga la copropiedad. Es decir, puede haber copropiedad sobre cualquier bien mueble o inmueble.
d) Que no exista una parte materializada de los derechos sobre el bien: Caso contrario, se termina la copropiedad.
Ejemplo 1: Un terreno que tiene 1000 m2 de extensión cuyos copropietarios son Hugo y Paco. Cada uno de ellos tiene un porcentaje: Hugo tiene el 50 % y Paco el 50% (no siempre tienen que ser 50 y 50). Hay un bien determinado: Terreno de 1000 m2 ubicado en la Urbanización La Planicie. La copropiedad significa que los dos son propietarios de todo. Sin embargo, Hugo y Paco deciden hacer un cerco justo a la mitad del terreno y quedarse cada uno con 500 m2. En ese momento han tomado un acuerdo; ha habido una manifestación de voluntad de los copropietarios y esa manifestación va encaminada - sin ellos quizás saberlo – ha terminar con la copropiedad. Cuando convierto mi cuota ideal en una parte materializada del bien la copropiedad se acaba porque todo el secreto de la copropiedad es que haya porcentajes ideales sobre el todo. Hugo y Paco serían ahora propietarios exclusivos de 500 m2.
Ejemplo 2: Hugo le dice que esos 1000m2 mantienen 300m2 en copropiedad y los 700 restantes los materializan. Yo puedo materializar parte del bien. Puedo hacer que una parte del todo deje de estar sujeto a copropiedad. Es perfectamente posible. Es principio, sólo se requiere la manifestación de voluntad para que el acto jurídico de materialización de las cuotas tenga validez. Es decir, es un negocio jurídico con libertad de forma. Para efectos de oponibilidad; a efectos de poder exigir el cumplimiento de las obligaciones que cada copropietario asumió para materializar ese acuerdo entonces se pone por escrito (para que sea un medio probatorio idóneo)
3. Tipos de Copropiedad
A) Régimen de Propiedad Sin Indivisión Forzosa (SIF): Estado de indivisión es lo mismo que estado de copropiedad. Habrá indivisión, entonces, cuando dos o más personas sean copropietarias de un bien. Si la indivisión es forzosa, es que estoy amarrado a un régimen de copropiedad; obligado a estar en copropiedad. El Código Civil Peruano lo que establece como regla general es un régimen de copropiedad sin indivisión forzosa. Nuestro Código Civil lo que quiere es que cualquier copropietario pueda solicitar a los demás ponerle termino a la copropiedad materializando las cuotas. La idea del legislador en materia de derechos reales es que la copropiedad debería ser un régimen temporal y por lo tanto abre caminos, alternativas, posibilidades para que los copropietarios en cualquier momento le pongan término a la copropiedad. La copropiedad es fuente de problemas. No es fácil tomar decisiones que tienen que ver con el derecho colectivo. Por eso el legislador del Código de 1984 estable un régimen donde no hay indivisión forzosa; donde yo puedo materializar mi cuota cuando quiero. Si el 1% de las cuotas quiere terminar con la copropiedad - así el 99% de las cuotas esté de acuerdo en mantenerla - ésta termina.
B) Régimen de Propiedad Con Indivisión Forzosa (CIF): Yo no puedo materializar las cuotas. Estoy obligado por un tiempo determinado o a plazo indeterminado a mantener el estado de copropiedad. Nuestro Código, pese a que es un Código sin indivisión forzosa, no ha podido escapar a dos casos en los cuales hay indivisión forzosa y esos son el Pacto de Indivisión (art. 993 CC) y la medianería.
>Pacto de Indivisión
El acuerdo de indivisión es una excepción en materia de copropiedad en el Código Civil peruano porque es una de las formas de indivisión forzosa; una de esas formas que me amarran. Para que exista pacto de indivisión se requiere de un acuerdo de voluntades; la celebración de un negocio jurídico en el que tienen que intervenir necesariamente el 100% de las cuotas. Basta que el 1% diga que no, para que no haya pacto de indivisión. Ese pacto tiene un plazo determinado. El legislador, que es contrario a la indivisión, señala un plazo máximo de cuatro años. Si quieren renovarlo, se requiere de una nueva manifestación de voluntad. Otra vez el 100% de las cuotas tiene que estar de acuerdo en renovar el pacto.
Un ejemplo: Existe en Ica un complejo vinícola bastante rentable que es de propiedad del señor Gastón.
El señor Gastón fallece y lo heredan sus hijos María, Teresa y Jorge. Según el testamento, los tres hijos heredan por igual, por ende los tres tienen el 33.33% de cuota ideal sobre ese bien. Jorge - que es el que más años ha trabajado con el papá - les propone a sus hermanas celebrar un pacto de indivisión para que durante cuatro años lo dejen trabajar el negocio. Dice, además, que les va a rendir cuentas y que luego les va a mandar cheques todos los meses. Como el 100% de las cuotas dice que sí, celebran un pacto por el cual están obligados a mantenerse en estado de copropiedad por cuatro años. Si María a los dos años se arrepiente, ya no puede hacer nada. Pero lo que sí puede suceder es que si al cabo de dos años ninguno de los tres (es decir, el 100% de las cuotas) está contento, se puede dejar sin efecto el pacto.
También puede ocurrir que al cabo de los cuatro años los tres estén satisfechos y decidan renovar el pacto. En principio el pacto de indivisión es temporal; puede estar sujeto a renovación, pero siempre es temporal.
El segundo párrafo del art. 993 CC establece una prohibición iure et de iure y es que sino se señala plazo se presume que es de cuatro años. Pero no es que María, Teresa y Jorge tengan que estar amarrados los cuatro años. Si el 100% de las cuotas están de acuerdo, se puede señalar un plazo menor, celebrando un pacto ampliatorio.
El tercer párrafo del art. 993 CC establece que para que el pacto de indivisión tenga efectos contra terceros debe inscribirse en el Registro respectivo en salvaguarda de los derechos del acreedor. Otro ejemplo: María, Teresa y Jorge celebran el pacto de indivisión el primero de agosto del 2003. Desde el momento que hay acuerdo de voluntades, el pacto es válido. Es un acto jurídico con libertad de forma pero para que los tres hermanos puedan recíprocamente hacer que el pacto se respete, probablemente lo pongan por escrito (por el problema probatorio). El art. 993 CC dice, además, que si se quiere que ese pacto se oponga a terceros y ese pacto es respecto a un bien registrado, se tiene que registrar. El pacto se celebra el 1 de agosto del 2003, firman un documento, incluso legalizan las firmas pero no llevan el pacto al registro. Si no llevan el pacto al registro y vamos a la Partida Registral de ese predio no encontramos nada. Jorge quiere hacer otro negocio y recurre al Banco de Crédito para solicitarle un préstamo por $ 100 mil dólares y éste le pide una garantía. Jorge dice que puede hipotecar su 33.33% sobre el terreno vinícola. Se acepta la garantía. El banco estudia la titulación del predio para ver si existen cargas, gravámenes sobre el predio y no encuentra el pacto de indivisión. El banco siempre tiene que ponerse en el peor de los supuestos: Que Jorge no pague el préstamo. Si no lo hace, el banco tiene que ejecutar la garantía y convertir en líquido esa garantía. El banco sabe que es distinto rematar un inmueble que tiene pacto de indivisión que rematar uno que no lo tenga. Si yo entro al mercado como adjudicatario lo que quiero es que sea un régimen libre para yo poder pedir la partición. Para poder hacer eso, necesito un régimen SIF. La gente del banco dice que les conviene que el régimen de propiedad sea SIF. Sobre esa base, unos días después, el 30 de agosto de este año, se celebra el contrato de mutuo con hipoteca entre Jorge y el Banco de Crédito. Los abogados van al Registro e inscriben. Posteriormente Jorge tiene problemas, no puede pagar sus cuotas a tiempo y el Banco se ve obligado a ejecutar la garantía. ¿Qué se remata? El 33.33%. ¿Quién resulta adjudicatario de la buena pro? Tacama SA. María y Teresa le dicen a Tacama SA que hay un pacto de indivisión que recién vence en el 2007 por el cual no pueden terminar la copropiedad. Sin embargo, Tacama les dice a las dos hermanas que lean el tercer párrafo del art. 993 CC. ¿Quién es tercero? Cualquier otro que no haya celebrado el pacto. Para que el pacto de indivisión tenga efectos contra Tacama SA debió inscribirse en los Registros. Cuando Tacama adquirió la cuota ideal de Jorge, no existía ningún pacto inscrito. Y si no está inscrito sólo es oponible entre las partes que lo celebraron. Para oponerlo a terceros había que inscribirlo y por lo tanto, Tacama SA está en libertad de solicitar la materialización de las cuotas y adquirir el negocio si esa era su idea (probablemente después Tacama les compre a María y Teresa sus cuotas ideales). Cuando dos derechos reales se encuentren en conflicto, es oponible el que se inscribió primero. ¿Qué hubiera pasado si el pacto si se hubiese inscrito antes de la hipoteca? Tacama SA igual sería el propietario de ese 33.33% pero tendría que respetar el pacto de indivisión (4 años) antes de pedir la materialización de las cuotas.
Finalmente, el último párrafo del 993 CC dice que si median graves circunstancias el juez puede ordenar la partición antes del vencimiento del plazo. Ejemplo: Resulta que Jorge se dedica al alcoholismo y los negocios comienzan a irse a pique. Al amparo del último párrafo del art. 993 CC, María o Teresa pueden pedir la partición. Le explican al juez que si esperan ese plazo de cuatro años posiblemente reciban un negocio endeudado y el predio tendría que ser rematado. Si se le puede probar esa circunstancia grave al juez, éste sustituye la voluntad del 100% de las cuotas y mediante una sentencia declara que pasamos de un régimen CIF a uno SIF. A partir de ese momento, las cuotas se pueden materializar para evitar que se destruya el bien.
>Medianería
Mientras que el pacto de indivisión se aplica a cualquier tipo de bien sujeto a copropiedad, la medianería se aplica solamente en los casos de predios colindantes. Ejemplo: Si Jorge dentro del predio de su propiedad (lote 24) construye con su dinero y dentro de los límites de su terreno una pared, esa pared es propiedad exclusivamente de Jorge. Sin embargo, Miguel puede plantear que para ahorrar costos pueden construir ambos un solo muro. Entonces, decimos que esa pared es medianera y que está sujeta a un régimen de copropiedad. En este caso las cuotas ideales son siempre 50% – 50%.
El art. 994 CC habla de la presunción de medianería. La pared que construyó Jorge con su plata en su terreno se presume que es medianera salvo que pruebe lo contrario (tiene que presentar recibos, facturas, etc.). Es una presunción iuris tantum
El art. 995 CC contiene una norma que ha sido muy criticada y que es una repetición de lo que era el art. 915 del antiguo Código Civil de 1936, que es la obligación de imponer la medianería. Esto es lo que se conoce como la venta forzosa de cuota ideal. Si Jorge construye la pared con su dinero y dentro de los límites de su predio, no cabe duda que esa pared es propiedad exclusiva de Jorge. Sin embargo, el vecino Miguel puede obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado. Por lo tanto, el art. 995 faculta a Miguel a demandar a Jorge ante los tribunales para exigir que se constituya un régimen de copropiedad con indivisión forzosa (sin plazo determinado). A ese extremo llega nuestro legislador tratándose de predios y paredes medianeras. La justificación del legislador se funda en la conveniencia y el abaratamiento que significa tener un solo muro que divida dos predios. Aún así, esta norma es muy criticada porque una voluntad es impuesta sobre otra. Se impone la voluntad de Miguel sobre la de Jorge. Desde es el momento que Miguel paga y con la sentencia del juez, queda constituido un régimen de copropiedad (50% de cuota ideal cada uno). El art. 995 CC es mandatorio, por más que Jorge no esté de acuerdo. Cuando Miguel ya le impuso la medianería a Jorge, en tal caso puede pedir la supresión de todo lo que sea incompatible con el derecho que le da la medianería.
¿Qué derecho da la medianería? Jorge, que está en el predio número 24, puede usar una cara de la pared medianera para colgar ropa, usarla como pared de uno de mis dormitorios, etc. así como Miguel puede usar la otra. Pero Jorge no puede colocar ventanas porque eso puede hacer que su copropietario medianero no pueda usar su cara de la pared (art. 996 CC) El art. 995 CC. le dice a Miguel que puede pedir que se suprima esa ventana para que pueda disfrutar del íntegro de la pared. El segundo derecho es levantar la pared medianera (art. 997 CC). Por ejemplo, por razones de seguridad se puede levantar la pared un metro más. En ese caso, son de cargo de quién decide levantar la pared, los costos que significan la elevación de la pared un metro más, por ejemplo. Si como consecuencia de la mayor altura hay que mejorar los cimientos eso corre por cargo del medianero. No hay ninguna obligación de parte del otro.
Finalmente, en cuanto a las obligaciones de la medianería el art. 998 CC señala que todos los colindantes (Jorge y Miguel) deben contribuir a prorrata. ¿Qué quiere decir contribuir a prorrata? 50% cada uno para la conservación, reparación o reconstrucción de la pared medianera. Si hay que reparar la pared, mantenerla, darle un baño de pintura o reconstruirla porque se vino abajo, los costos se reparten por mitades. Si yo no quiero pagar la reconstrucción o la reparación, puedo hacer uso de un derecho que es el de la renuncia a la medianería. Al renunciar a la medianería, el otro colindante adquiere el 100% de cuotas sobre la pared. O dicho en otros términos, se convierte en propietario único y exclusivo de la pared medianera y del terreno que ésta ocupa. Si hay una razón técnica, si se va a molestar a la propiedad vecina, van a ir al Juez y él determinará si, por ejemplo, prima el derecho a levantar la pared o el derecho a que no caiga sombra sobre mi terreno.
4. Constitución de la Copropiedad
La copropiedad se puede constituir por tres vías:
a) Mediante la celebración de un contrato: Un negocio jurídico que puede presentarse de diversas maneras. Por ejemplo, yo propietario de un bien vendo una alicuota; esa cuota ideal, a una o más personas. Soy propietario de un departamento en Lince y decido enajenar ya sea a título oneroso o gratuito el 30% de mi cuota ideal a una persona, el 20% a otra y me quedo con el resto. Ese contrato significó enajenación que hace el propietario de cuotas a una o más personas. Otra alternativa es que saque a la venta mi departamento en Lince y que acudan dos, tres o cuatro personas a comprarlo en forma conjunta. En todos los casos de contratos va a haber enajenación (un acto jurídico capaz de transferir propiedad). Esa enajenación puede seronerosa o gratuita.
b) Por sucesión: Es la forma mayoritaria. El 80% de casos de copropiedad que se presentan surgen de la muerte de una persona. Si existen dos o más herederos y no se ha hecho individualización por testamento, entonces nace la copropiedad. Del fallecimiento de una persona, nace el régimen de sucesión de esa persona. En el régimen peruano hay dos alternativas: Primero, que la persona reparta la torta sucesoria dejándole a cada uno de sus herederos bienes individuales o también que la persona haga una lista de todos los bienes que ha adquirido y declare que sus herederos son sus tres hijos y no diga más. Eso significa que al momento de su fallecimiento, se va a constituir un estado de copropiedad sobre todos los bienes que forman parte de la masa sucesoria. La segunda hipótesis es que no haya dejado testamento alguno; lo que se conoce en el Derecho Civil peruano como una sucesión intestada. Hay un procedimiento especial para que se declare judicialmente que la persona falleció, que la sucesión se abrió y que esos son los herederos. En esos casos siempre hay copropiedad. La única manera en que no exista copropiedad es cuando hay testamento y todo queda absolutamente repartido entre los sucesores.
c) Por ley: Solamente hay un caso que es el de la medianería.
5. Disposición y Administración de Bienes Comunes
Esto ya tiene que ver con los derechos sobre el bien común, por lo tanto tiene que ver con los derechos colectivos.
a) Proporcionalidad: En el primer párrafo del art. 970 CC existe una presunción iuris tantum, de que las cuotas ideales son siempre iguales entre todos los copropietarios. Puedo probar en contra de la presunción. La segunda regla es que esa cuota ideal es la que establece cómo se prorratean los beneficios. En función de las cuotas se dividen los frutos que rinde el bien y también las obligaciones que genera el bien común (pago de tributos, mantenimiento del bien, etc.) Si hay impuesto predial que pagar y soy el titular del 50% de cuota ideal, yo pago el 50% de impuestos. Si tres hermanos son copropietarios de un departamento, el pago de los recibos de agua, luz, seguridad, etc. se hace en función al porcentaje de cada uno de ellos. Entonces, la proporcionalidad significa que los derechos y las obligaciones de cada copropietario se dividen en función a la cuota ideal de dicho copropietario. Si alguien no puede cumplir con sus obligaciones como copropietario, los copropietarios restantes pueden asumir esa obligación pero luego pueden repetir contra él y exigirle judicialmente el pago (pueden solicitar que se embargue y luego remate su cuota ideal)
b) Como se toman los acuerdos: El art. 971 CC resume el porqué la copropiedad es muchas veces tan complicada y porque nuestra legislación ha querido adoptar un régimen sin indivisión forzosa.- Todas las decisiones importantes sobre el bien común requieren unanimidad. Se necesita unanimidad para disponer, es decir, enajenar (transferir la propiedad), gravar,transformar o destruir. Para todo estos actos mayores se requiere que el 100% de las cuotas esté de acuerdo. Adicionalmente, las decisiones de arrendar (por ejemplo, alquilar el departamento), dar en comodato (préstamo) o introducir cualquier modificación en el bien (por ejemplo, cambiar el color del edificio) también requiere que el 100% de las cuotas esté de acuerdo. Toda modificación en el bien común requiere de unanimidad.
- Se requiere mayoría absoluta (más de la mitad de los votos) para los actos de administración del bien. ¿Y que cosa es administración? Mantenimiento del bien, pagar los impuestos, recoger los alquileres, etc.
Toda lo importante y hasta lo medianamente importante requiere de unanimidad y sólo el mero acto de administración requiere mayoría absoluta. No es nada fácil que todos los copropietarios se pongan de acuerdo. La copropiedad es fuente de conflictos.
c) Administración: Para administrar los bienes comunes basta con que haya mayoría absoluta; esto es, que más del 50% de las cuotas esté de acuerdo para hacerlo. La administración según nuestro Código Civil puede ser de tres tipos: La primera es la administración convencional, en la que los copropietarios se ponen de acuerdo en cómo efectuar la administración. Se tienen que poner de acuerdo en:
- Quién va a ser el administrador- Qué facultades va a tener (cómo va a administrar)- Cómo va a ser la rendición de cuentas.- En muchos casos, cuáles van a ser sus honorarios.
Todo esto tiene que ser producto de un convenio. Sin embargo, hay casos en los cuales no se puede llegar a un acuerdo de cómo de administrar los bienes comunes. Si no hay convención, entonces no queda otra alternativa que recurrir a la administración judicial.www.millerpumarios.net.ms