La prescripcion Adquisitiva de dominio Derecho Reales

1. Naturaleza Jurídica – Concepto
◆ Es un modo de adquirir la propiedad.
◆ Es una institución universal: No hay sistema jurídico en el mundo que no tenga prescripción adquisitiva.
◆ La noción de propiedad está muy vinculada, hoy en día, con el tema del interés social. Mi derecho de propiedad tiene que brindarle beneficios a la colectividad. El dejar de producir bienes escasos y que haya otro que los comience a explotar y a producir riqueza, es la razón de ser de la prescripción. Si yo propietario no exploto económicamente un bien y otro lo usa y, además, pasa un largo periodo de tiempo en el que no actúo, el ordenamiento jurídico me sanciona. La prescripción es un premio a la explotación económica del bien.
◆ La prescripción también se utiliza como un medio de defensa cuando mi derecho de propiedad es atacado. Esa es, para Josserand, la función más honorable de la prescripción. Ejemplo: Compré mi casa hace un tiempo atrás y alguien reivindica la propiedad. La otra persona fundamenta en su demanda que mi título es nulo. La principal defensa que tengo es la prescripción porque al momento de contestar la demanda le puedo decir al juez que a pesar de que el título puede ser nulo, yo poseo jurídicamente por más de diez años, gracias a la suma de plazos posesorios.
◆ Una tercera forma de poder ver la prescripción es como prueba de la propiedad. Ejemplo: Para probar que soy propietario, el abogado del Banco me pide que le presente un título de propiedad con diez años de antigüedad. Si le pruebo posesión de diez años, estoy probando propiedad. La prescripción es en el Perú la prueba de la propiedad. Basta con exhibir títulos de propiedad de diez años. No se prueba la propiedad con un certificado de Registros Públicos, ni con una declaración de autovaluo, ni con una escritura pública. Aquellos son sólo son indicios de que aparento ser propietario. La prueba de la propiedad en el Perú es compleja. Como nuestros Registros Públicos no son constitutivos de derechos sino solamente declarativos (sirve para la oponibilidad erga omnes) el sistema tuvo que crear un más contundente.
2. ¿Sobre que bienes se aplica?
◆ Como modo de adquirir, se aplica sobre cualquier bien mueble o inmueble que esté en el dominio privado (del Estado o de un particular). Los de dominio público son imprescriptibles porque no entran en el comercio de los hombres. (Jamás podría adquirir por prescripción la Plaza de Armas o los bienes de propiedad de las comunidades campesinas, por ejemplo).
3. No funciona de pleno derecho
◆ La prescripción es un modo originario. Si es bien mueble, comienza con una aprehensión de propiedad privada del Estado o de un particular que siempre va a originar posesión ilegítima. Posteriormente se tienen que cumplir cinco requisitos durante un plazo determinado para que el modo opere (es una posesión calificada).
◆ El modo no opera de pleno derecho (no es automático), es decir, necesito que se me reconozca como propietario. Necesito que un juez declare que adquirí por prescripción. La sentencia del juez me declara propietario por prescripción. Si es un bien registrable (una moto por ejemplo), con la sentencia se inscribe en el Registro. El registrador, en base a la sentencia del juez, ordena que se cancele el derecho de propiedad del propietario anterior de la moto y se inscriba el derecho de propiedad de García Montufar.
◆ El modo se forma cuando se cumplen los requisitos. Pero para poder hacer oponible mi derecho de propiedad tengo que ir ante el juez. La sentencia no es constitutiva sino declarativa del modo.
◆ El juez me declara propietario desde el doce de noviembre pero los efectos de la sentencia se retrotraen hasta el diez de enero de 1998 porque la sentencia declarativa tiene que protegerme de cualquier acción del propietario (el abogado del propietario quizás podría querer demandarme los frutos del bien por el tiempo que fui ilegítimo de mala fe, es decir, desde el 98 hasta el 2003).
4. Diferencia con la Prescripción Extintiva o Liberatoria
◆ Ambas prescripciones son figuras de nuestro Derecho Civil pero son totalmente distintas.
◆ Todas las acciones reales tienen un plazo para que el titular las ejerza. Si no los ejerzo, prescribe la acción. Lo mismo sucede con los derechos obligacionales y en el campo tributario.
◆ La prescripción extintiva extingue la acción pero no el derecho.
◆ También hay prescripción extintiva en el ámbito penal.
◆ La prescripción extintiva es aquella que libera a un deudor o inclusive a un inculpado por el sólo transcurso del tiempo.
◆ Hay algunos artículos de la prescripción extintiva que se aplican a la prescripción adquisitiva.
5. Clases de Prescripción
◆ En nuestro sistema jurídico hay dos clases de prescripción:
- Prescripción larga (porque requiere de un plazo mayor) o extraordinaria (porque permite al ilegitimo de mala fe adquirir la propiedad por prescripción).
- Prescripción corta (porque requiere de un plazo menor) u ordinaria (porque permite al ilegítimo de buena fe adquirir la propiedad por prescripción).
6. Requisitos
a) Plazo
◆ Tiene que haber un plazo en el cual el poseedor ilegítimo está en posesión del bien. Si el plazo no se cumple, el modo no se ejecuta.
◆ El plazo es distinto según se trate de bienes muebles o inmuebles. Los plazos de los muebles son menos cortos que los de los inmuebles. En los muebles, el plazo largo es de cuatro años y el corto, de dos años (art. 950 CC). Para los inmuebles, el plazo largo es de diez años y el corto, de cinco años (art. 949 CC)
◆ Estos plazos rigen desde que este Código Civil entró en vigencia (14 de noviembre de 1984). ¿Qué pasa con los poseedores anteriores? Art. 2122 CC. Si, por ejemplo, el poseedor hizo aprehensión u ocupación el 13 de noviembre de 1984, se rige por la ley anterior (Código Civil de 1936). En el CC 1936, los plazos de prescripción en inmuebles eran de treinta y diez años respectivamente. Los plazos de los muebles eran iguales.
◆ Si ocupo un inmueble el 30 de enero de 1980, lo adquiriría por prescripción el 30 de enero del 2010. Todo poseedor puede usar el plazo del Código de 1984 siempre y cuando se anule todo el plazo contado y se cuente uno nuevo desde la entrada en vigencia del nuevo Código, es decir, desde el 14 de noviembre de 1984. Puede ocupar el 14 de noviembre de 1994. No tiene que esperar hasta el 2010. Todo poseedor que comenzó su posesión antes del 14 de noviembre de 1984 tiene dos alternativas: Usar el plazo del Código de 1936 o el de 1984.
◆ Hay casos en los que no me conviene usar el plazo del Código de 1984. Por ejemplo, poseo desde el tres de abril de 1960. Ahí me convendría usar el plazo del Código de 1936 pues según ese plazo adquiriría por prescripción el tres de abril de 1990 (1960 + 30). Si usara el del 84, recién adquiriría el tres de abril del 94 (1984 + 10).
◆ Tratándose de predios agrícolas, rurales, rústicos (aquellos dedicados a la agricultura, ganadería, piscicultura) la ley establece un solo plazo de prescripción de cinco años. No interesa si la posesión es ilegítima de buena o mala fe.
b) Posesión Continua
◆ Significa que la posesión no se hay interrumpido o suspendido.
Interrupción
◆ Las causales de interrupción son dos: Naturales o civiles. El art. 953 CC regula dos tipos deinterrupción natural: La pérdida y la privación.
◆ Hay pérdida cuando por acto voluntario, el poseedor ilegítimo deja de ejercer de hecho los atributos de la propiedad que venía ejerciendo.
- Si Pedro regresa a Lima el 20 de febrero del 2004 y encuentra su casa tal como la dejó, entonces ese día retoma la posesión. Dos años han pasado. La consecuencia jurídica de la interrupción es que el plazo anterior se tiene por inexistente. Pedro comienza a contar recién desde el 20 de febrero del 2004. Se destruye el plazo anterior y comienza de cero. Pero el art. 953 CC dice que cesa ese efecto si Pedro recupera la posesión antes de un año. Si Pedro regresa el 05 de diciembre del 2002 y retoma posesión, el efecto de la interrupción no se aplica. Se presume sin prueba en contrario que poseyó de febrero a diciembre de ese año pese a estar en Huancavelica. Pedro en ese caso puede contabilizar desde el 20 de febrero del 2001.
◆ Hay privación cuando un tercero desposee al poseedor y no hay vínculo jurídico entre ambos. Un tercero violentamente o gracias a un descuido toma posesión. El 953 CC señala que mediante sentencia judicial se puede restituir la posesión al poseedor despojado.
- Pedro el 20 de febrero del 2002 decide dejar de poseer. Enrique ocupa la casa el 22 de febrero del 2002 porque piensa que Pedro ya no va a regresar. Pedro regresa el 22 de marzo y presenta un interdicto de recobrar. Se interpone la demanda el 30 de abril del 2002. El 04 de mayo del 2003 sale la sentencia y a Pedro se le restituye la posesión. Pedro posee en forma continua desde el 20 de febrero del 2001 pese que físicamente ha estado más de un año sin poseer.
- Si he sido privado de la posesión y la recupero después de un año sin mediar sentencia, entonces opera la interrupción. Ejemplo: Pedro el 20 de febrero del 2002 se va. Enrique comienza a poseer el 22 de febrero del 2002. En este caso, Pedro tiene la posibilidad de interponer un interdicto pero tiene un plazo de año para hacerlo. Pedro tiene un año para defender su posesión (hasta el 22 de febrero del 2003). Pasó el año y el 22 de marzo del 2003 Enrique voluntariamente decide ya no poseer. Pedro se entera el 23 de marzo del 2003 y retoma la posesión. En ese caso, Pedro puede computar para la prescripción recién desde el 23 de marzo del 2003 porque la consecuencia jurídica de la interrupción es eliminar el plazo anterior.
◆ Las causales de interrupción civil son dos: El reconocimiento y la citación judicial. Las causales de interrupción civil no están en el libro de derechos reales. Se aplican analógicamente las normas de la Prescripción Extintiva (art. 1996 CC). De las cuatro causales de interrupción de la prescripción extintiva se toman dos para la prescripción adquisitiva (incisos uno y tres).
◆ Se interrumpe la prescripción adquisitiva de dominio por reconocimiento de la calidad del propietario. Hay reconocimiento (art. 1996 inciso 1) cuando el poseedor ilegítimo se vincula jurídicamente con el propietario.
- Juan conversa con Pedro y en vez de botarlo le da la posibilidad de legalizar su situación. Juan ofrece arrendarle el inmueble a Pedro. El 12 de noviembre del 2003 Juan y Pedro celebran un contrato de arrendamiento. La calidad posesoria de Pedro ha cambiado: De pleno ilegitimo de mala fe pasa a ser inmediato legitimo y el propietario pasa a ser mediato. Para efectos de la prescripción adquisitiva, ahí se ha producido un reconocimiento.
- Reconocimiento significa celebrar un negocio jurídico (establecer una relación jurídica entre propietario y poseedor). En virtud de esa relación jurídica quién era ilegítimo se convierte en legítimo. El poseedor reconoce que hay un mediato al que hay que devolverle la posesión. Pedro sigue ejerciendo los mismos atributos de la propiedad pero con una calidad jurídica distinta. Pedro de aquí para adelante no puede sumar para la prescripción.
- Si el contrato de arrendamiento vence el 12 de noviembre del 2006, y Pedro sigue en posesión, entonces desde ese momento, corre la prescripción. Todo el plazo que Pedro poseyó del 20 de febrero del 2001 al 12 de noviembre del 2003 no lo puede contar. Obviamente tampoco puede contar el plazo del 12 de noviembre del 2003 al 12 de noviembre del 2006 porque ahí fue poseedor inmediato y el inmediato nunca puede adquirir por prescripción.
◆ Lo mismo ocurre con la citación judicial (art. 1996 inciso 3) Se interrumpe la prescripción adquisitiva de dominio por citación con la demanda o con otro acto con el que se notifique al poseedor ilegítimo, aún cuando se haya acudido a un juez o autoridad incompetente.
- Ejemplo: Juan llega de viaje, y su abogado presenta una acción reivindicatoria contra Pedro el 30 de noviembre del 2003. Aún no se ha interrumpido nada. La prescripción sólo se interrumpe con la notificación no con la interposición de la demanda. El 30 de diciembre del 2003, hay notificación. Se notifica en ese momento a Pedro con la demanda reivindicatoria.
- Si el abogado de Juan es tan “bestia” que pierde el proceso y la sentencia es declarada infundada, no hay interrupción. El computo del plazo sigue intacto (se cuenta desde el primer día que ocupó). Si, por el contrario, la demanda es declara fundada, y Pedro después de que fue desalojado retoma la posesión, su prescripción corre desde cero.
Suspensión
◆ En el caso de la suspensión va a haber un hecho temporal que la ley asume como una presunción iure et de iure de que ese propietario no podía defenderse judicialmente. Mientras ese hecho esté vigente el “cuenta kilómetros” se detiene.
◆ En la suspensión hay un poseedor que comienza a poseer hasta que un día pasa algo. ¿Qué pasa? Uno de los supuestos de suspensión que la ley prevé. Esos supuestos siempre son temporales. El reloj de arena se detiene.
◆ Terminada la causal de suspensión, el poseedor sigue poseyendo.
◆ En el caso de la suspensión, ocurre exactamente lo mismo que con la interrupción civil. El artículo que hablaba de suspensión del plazo desapareció. No quedó otra alternativa que aplicar analógicamente las normas de la prescripción extintiva a la prescripción adquisitiva de dominio.
◆ Las causales de suspensión están previstas en el art. 1994 CC y se aplican las ocho a la prescripción adquisitiva. En el caso de la interrupción de las cuatro, sólo dos. En todas ellas ha ocurrido un hecho. La ley presume sin admitir prueba en contrario de que el propietario durante ese tiempo no podía plantear acción reivindicatoria. Y si no lo podía hacer, es injusto que compute el poseedor.
1. Cuando los incapaces no están bajo la guarda de sus representantes legales (art. 1994 inciso 1)
- En el momento que le designan un representante legal a Miguelito, la causal primera del art. 1994 desapareció.- Javier no puede contar para la prescripción el año en que Miguelito no tuvo representante legal.
2. Entre los cónyuges, durante la vigencia de la sociedad de gananciales (art. 1994 inciso 2)
- La sociedad de gananciales deja de tener vigencia cuando hay separación.
- María se regresa a Chile y Javier se queda poseyendo la casa. La prescripción se activó de nuevo desde el día de la separación.
- El plazo de Javier se computará desde el primero de enero del 2000 hasta el doce de noviembre del 2003, y desde el 20 de marzo del 2005 en adelante.
- Por ejemplo, si el Perú entra en una situación de estado de sitio y el Poder Judicial deja de funcionar, la prescripción adquisitiva se suspende hasta que termine la guerra y se reabran los tribunales.
c) Prescripción Pública
◆ La posesión tiene que exteriorizarse. El poseedor, frente a todo el mundo, aparenta ser propietario (usa o disfruta como tal).
◆ Ejemplo: Si yo me meto a escondidas a una casa abandonada todos los días a la medianoche, duermo ahí y a las seis de la mañana me voy, para los vecinos del barrio esa sigue siendo una casa abandonada y nadie la está ocupando.
◆ Mientras la posesión sea clandestina, no hay suma para la prescripción. El plazo se empieza a computar desde que la posesión es pública y conocida por todos.
d) Posesión Pacífica
◆ Si retengo la posesión por acto de violencia o amenazando al propietario, esa posesión no es útil para la prescripción.
◆ El plazo se computa desde el momento en que la posesión es pacífica.
◆ Puede que la posesión comience siendo violenta y luego se pacifique (se cuenta desde ese momento). Las pruebas van por cuenta del propietario.
e) Comportarse como propietario
◆ Lo que Savigny llamaba el “animus domini”. Me siento propietario pero no lo soy.
◆ Los poseedores plenos siempre poseen como propietarios. Distinto es el caso del inmediato, que reconoce que tiene un vínculo con el propietario y que su posesión es temporal.
◆ Solo el pleno y el mediato cumplen con este requisito.
◆ Para poder adquirir por prescripción un bien mueble o inmueble, esos cinco requisitos se tienen que cumplir. Basta que falte alguno de estos requisitos para que no haya prescripción. Estos cinco requisitos permiten a todo poseedor ilegítimo adquirir por el plazo de la prescripción larga o extraordinaria.
◆ Si quiero recurrir a la prescripción corta u ordinaria necesito cumplir dos requisitos adicionales: Contar con justo título y buena fe. Justo título significa que el poseedor adquirió la posesión en virtud de un acto jurídico de enajenación y el título es formalmente válido (justo y necesario para adquirir por prescripción). Además, tengo que probar la buena fe (que adquirí por error de hecho o de derecho).
◆ El art. 952 CC (Declaración Judicial) habla de juicio pero debería hablarse de proceso. La vía es, hoy en día, la del proceso abreviado. La sentencia es declarativa, no constitutiva del modo. El modo se produce el día que el plazo se cumplió junto con todos los requisitos. El segundo párrafo de este artículo señala que la sentencia del juez es título (documento) suficiente para que el poseedor que adquirió por prescripción vaya a Registros Públicos y el registrador cancele la inscripción del derecho de propiedad del anterior propietario e inscriba al nuevo propietario.
◆ La ley peruana, buscando que la mayoría de propietarios se formalice, ha establecido la posibilidad de que haya procesos de constitución no contenciosos.
◆ La regla general es que yo vaya al juez y que el canal procesal sea el proceso abreviado. Sin embargo, el Decreto Legislativo 667 – que creó el Registro Predial Rural - dice que en el caso de predios agrícolas puede solicitarse una declaración de prescripción administrativa.
◆ Para ello se creó un procedimiento especial en la vía administrativa. Se extrae la función jurisdiccional del juez y se lleva al campo del derecho administrativo (concretamente a Registros Públicos). Los registradores públicos, en el Perú, pueden declarar prescripción cuando el predio es rural y se establece un procedimiento.
◆ El campesino se presenta a Registros Públicos y tiene que probarle al registrador que ha poseído por más de cinco años de manera continua, pública, pacífica y como propietario (no interesan ni el título justo ni la buena fe). El registrador hace lo que hace el juez: Califica la prueba. Luego el registrador va a notificar, visita el terreno y coloca carteles, visita también los predios colindantes, coloca carteles en las oficinas de Registros Públicos, mandar a hacer publicaciones en los diarios, es decir, publicita de tal manera que cualquiera se pueda enterar (sobretodo el propietario).
◆ Si el propietario se presenta a Registros Públicos y se opone, el procedimiento administrativo se paraliza (el propietario ni siquiera tiene que probar su derecho de propiedad; basta con que se oponga) y el registrador manda todo al juez. Entonces, se aplica el art. 952 CC y comienza un proceso judicial con demandante y demandado. El registrador sólo tiene capacidad para seguir un procedimiento no contencioso; esto es, cuando no hay litis. El propietario tiene sólo un plazo de treinta días para presentarse a Registros Públicos y oponerse.
◆ Pasados esos treinta días, el registrador puede declarar al poseedor propietario por prescripción. La declaración administrativa del registrador es idéntica al título del art. 952 CC. Permite que el poseedor cancele el derecho de propiedad del antiguo propietario e inscriba el suyo. Si el propietario se aparece luego de esos treinta días ya no puede demandar reivindicación. Lo único que puede cuestionar es que el procedimiento administrativo no se siguió de acuerdo a ley (que no se cumplió con alguna formalidad por ejemplo).
◆ La ley 27157 - Ley de Propiedad Horizontal - ha establecido otra forma de poder obtener una declaración de propiedad por prescripción. Para aquellos propietarios de cualquier tipo de edificación, sea una casa, local comercial o industrial, etc. terminada al 19 de julio de 1999 o antes; que no cuenten con un título de propiedad del terreno y quieran formalizarse, se ha creado un procedimiento de prescripción notarial.
◆ Los notarios públicos pueden declarar prescripción de predios urbanos. En este caso se tienen que probar la posesión por diez años - porque se trata de predios urbanos - de forma continua, pacífica, pública y como propietario. El notario hace lo mismo que el registrador y el juez: Califica y actúa los medios probatorios, notifica, visita los predios vecinos, manda publicitar en los periódicos para que el propietario, si es que existe, se pueda defender. Al igual que en la prescripción administrativa, si no hay oposición dentro de los treinta días contados desde la última publicación que haya hecho el notario, éste va a declarar la prescripción. El acta notarial es el mismo título del art. 952 CC. Esa acta notarial va a permitirme ir a Registros Públicos e inscribir mi derecho de propiedad. Al igual que en la prescripción administrativa, basta que aparezca el propietario y se oponga para que el notario suspenda el procedimiento y se tenga que acudir a la vía judicial.www.millerpumarios.net.ms