Nueva Ley Hipotecaria

Tras la publicación el pasado 16 de Marzo de 2019 en el Boletín Oficial del Estado (BOE), – https://www.boe.es/boe/dias/2019/03/16/pdfs/BOE-A-2019-3814.pdf – el próximo 16 de Junio entrará en vigor la nueva ley reguladora de los contratos del crédito inmobiliario.

Dicha ley añade aspectos favorecedores al consumidor, prestando al mismo una mayor protección.

Los principales cambios experimentados por la Ley 5/2019, 19 de Marzo responden a lo siguiente:

1. Mayor protección al consumidor: adquiere un papel relevante la figura de notario dado que, además de garantizar fehacientemente la idoneidad y validez de documentos y transacciones, será el encargado de asesorar al cliente de forma totalmente gratuita a fin de que en el momento de la formalización del contrato la parte compradora conozca, con todo lujo de detalles, cada uno de los aspectos que forman parte de la operación. Se ofrece a los clientes un total de 10 días para el análisis y estudio de la información.

De esta forma se pretende garantizar el conocimiento pleno del cliente así como la protección del mismo frente al posible desconocimiento.

Destacar además que la entidad bancaria deberá ofrecer al cliente una “ficha estandarizada” comparativa de las condiciones del préstamo que se ofrece.

2. Plazo del embargo por impago: el nuevo acuerdo establece que nuevos límites a respetar por las entidades bancarias previos a la ejecución hipotecaria:

• Primera mitad del plazo: la demora debe exceder un 3% del capital concedido o se alcance un montante equivalente a 12 mensualidades.
• Segunda mitad del plazo: la demora debe exceder un 7% del capital concedido o se alcance un montante equivalente a 15 mensualidades.

3. Reducción de intereses de demora: la comisión por dicho concepto se reduce al interés remuneratorio + 2%.
4. Reparto de gastos: a fin de proteger a las entidades bancarias de posibles actuaciones ambiciosas y al cliente de un mayor endeudamiento, se procede al reparto de gastos entre ambas partes. De esta forma, las partidas a asumir por cada uno de ellos serán:

ENTIDAD BANCARIA CLIENTE

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), según la legislación propia de cada CCAA (1.500 – 6.000€) Tasación (300-700€). Los tasadores serán independientes a elegir libremente por el cliente.

Primeras copias del notario Segundas copias del notario

Gastos de registro

Gastos de notaría

Gastos de gestoría

5. Facilidad en el cambio de hipoteca: se abarata el paso de hipoteca a tipo variable a hipoteca a tipo fijo. La comisión máxima que se puede llegar a cobrar al cliente por esta operativa será del 0,15% siempre que dicho cambio se efectúe durante los primeros 3 años del contrato hipotecario firmado por el cliente.
6. Amortización anticipada más barata: según se trate de un tipo de hipoteca u otra, los límites a tener en cuenta serán los siguientes:

• Hipoteca a tipo fijo: 2% durante los 10 primeros años y 1,5% de ese momento en adelante.
• Hipoteca a tipo variable: amortización a tres años (0,25%) o 5 años (0,15%) a la libre elección del cliente.

7. Negativa a las cláusulas suelo: se procede a prohibir de forma específica la aplicación de un tipo de interés mínimo en las hipotecas variables. Se establece un tipo mínimo de 0% para la totalidad de los préstamos hipotecarios.
8. Anulación de productos vinculados obligatorios: pese a que las entidades bancarias mantengan el derecho de ofertar los productos vinculados (seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas de crédito o planes de pensiones) a la formalización del préstamo hipotecario, se anula la obligatoriedad con la que contaba el cliente de contratar los mismos de forma simultánea a la firma del préstamo hipotecario. A su vez, se contempla la posibilidad de que dichos servicios sean contratados con otra entidad diferente a la parte prestamista.
9. Comisión de apertura: no se prohíbe el cobro de una comisión de apertura por parte de la entidad bancaria pero se devengará de forma unitaria englobando la totalidad de gastos (estudios, tramitación y concesión).
10. Novación y subrogación: se eliminan las comisiones por la novación del préstamo al cambiar las condiciones iniciales del mismo. Del mismo modo se podrá subrogar sin incurrir en costes algunos. Entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación cuya base radica en los intereses cobrados y pendientes
11. Creación de una Autoridad Independiente que se encargue de velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria. Se establece supervisión bancaria para la solvencia del prestatario.
12. Trasteros y garajes y demás elementos que no constituyen vivienda habitual se considerarán inmuebles.

Como parte integrante del mercado inmobiliario y especialistas en el mismo, queremos poner en conocimiento de nuestros clientes las novedades que afectan al mismo así como aprovechar la ocasión de ofrecer al mercado nuestros servicios especializados a fin de configurarnos como vuestro Partner en el proceso de la compra de vivienda.

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